海纳愚夫：美国房屋出租管理比交易更重要

海纳愚夫：美国房屋出租管理比交易更重要

进入美国房产行业已经将近五年，五年来，累计交易与出租房屋近百栋，目前管理出租房屋服务近四十栋。

几年的工作经验与历程，深感房屋出租管理比交易更加复杂。房屋出租管理作为房屋买卖的后续服务，笔者没有像大多数经纪人一样，将房屋出租管理外包。因为如果外包，外包公司将会以盈利为主要目标，而不会以客户服务体验为核心价值，必将给客人带来不舒适感。

纵观洛杉矶房屋出租管理市场，目前没有一家公司做出良好的口碑。大家都盯着眼前房屋买卖的巨大利益，对费力不讨好，费时又费事的出租管理服务，很难用心与上心。

房屋出租管理，是购房投资人美国房产安全、房产升值的重要保证。可以说，是比房屋买卖更重要的延伸服务。

中美房屋出租游戏规则差异很大，对房屋在出租过程中遇到的问题，必须及时处理。否则，就会小事酿大，大到难以收拾，最后租客拒付租金，甚至反诉屋主，给屋主造成巨大损失。

从寻找租客开始，就必须遵守美国游戏规则。美国作为一个数字化管理的社会，我们必须透过冰冷的数字，去寻找合适的租客，而不是见面凭感觉。

任何社会都有好人与坏人，老美也一样，上帝与魔鬼并存，富人与穷人并存，君子与小人并存。数字脉络背后，就是一个人真实的反应。

选定租客，在租客入住后，我们需要为租客灌输妥协、合作、共赢的价值理念。本着小事租客能够自己解决，就尽量自己解决，避免为屋主增加更大负担，在租金增幅上也尽量照顾租客，实现共赢。

屋主随意上涨租金，也会造成租客不稳定，房屋空置期就会更长，对屋主也得不偿失。

笔者在房屋管理服务过程中，也遇到一些只考虑自己利益的屋主，这让笔者团队在中间就非常难受，为避免事情最后造成不可收拾，笔者通常先垫资解决问题，善始善终，合同期满即刻取消与客人的服务合作。

每一栋房屋在出租过程中，都或多或少会产生一些问题，作为投资人，一定要有正确心态面对出现的问题。虫害、水管、空调，甚至霉菌，都是容易出现问题的环节。笔者有很多自住房客人，也经常找笔者介绍维修工人。

依据笔者经验，每一个投资者，每栋房子每年应该作出1200美元预算维护费用。

中美之间，跨越太平洋，白天连着黑夜，很多投资者买下房子后，以为万事大吉。无论房子空置还是出租，都牵涉着方方面面的事情，地产税、物业费、保险，房屋维修维护等等繁琐事情，比房屋买卖更加重要。

2018年4月 于美国洛杉矶