海纳愚夫:美国房价如何走?

作者:海纳愚夫  于 2019-4-9 03:29 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:美国随笔|通用分类:移民生活

海纳愚夫:美国房价如何走?

 

一、

 

始于20188月的美国房市调整,进入2019年,房价又会如何走?房市又会如何发展?是很多客户,也是很多读者朋友关心的问题。

 

作为美国房市交易的一个深度参与者,笔者就自己的感受与体验,以及结合美国房市历史观察,谈谈自己的看法,供大家参考。

 

美国房市在过去三年(2015-2017),异常火爆,房市交易,不是买房,而是抢房,市场处于绝对的卖家优势,在2018年上半年达到顶峰。

 

没有只涨不跌的房市,也没有只跌不涨的房市。2018下半年房市的突然趋冷,让很多人以为美国房市完蛋了,2008年的房市危机将重现!

 

过去几个月,对美国房市经纪人来说,绝对是一种煎熬,因为很多经纪人不得不被迫离开这一行。

 

笔者预计,2019年美国房价会趋稳,但是相较于过去几年,今年交易量必将大幅萎缩,很多经纪人将被迫继续离开这行,另谋生路(愚夫微信:1397154975)。。

 

买涨不买跌,这是人性,更是一种羊群效应。

 

美国本次房价调整,与2008年有着本质区别。笔者与圈内资深房产投资者、银行资深贷款专业人士,探讨2008年房市危机成因时,零首付、无信用的贷款模式,造成需求剧增,供需失衡,所以迎来了2004050607年房价疯狂的上涨,市场完全失去理性。

 

2008年金融危机到来,很多购房人就露出原形,失去支付能力。房屋被银行收回,进入拍卖市场,市场供需格局发生重大变化,美国迎来了百年难遇的房价大跌,很多区域房价腰斩,甚至跌破建筑成本价。

 

美国本轮房价上涨的购房人,外籍人士很多全现金购房,即便贷款,首付比例也高达百分之三十到四十。美国本土居民贷款购房者,需要查信用、收入、报税,根据这些指标倒推贷款额度,市场抗风险能力大大增强。美国房市出现2008年的市场格局,绝无可能!

 

二、

 

本次房价下跌,只是过去几年房价上涨的一次正常修复,有利于美国房市未来走势更稳,走得更远。

 

笔者自去年十一月创造历史性单月交易600多万的记录后,也进入了近三个月的相对冷清。

 

随着四月房市旺季的到来,从近期参与市场交易来看,中低价位刚需市场,又进入了火爆的格局。

 

只要房屋没有硬伤,屋况好,格局优,开价公道,就会引起多个买家竞争,加价购买已经成为普遍现象。

 

中高价位房屋市场相对平和理性,这世界上,穷人毕竟是绝大多数。对穷人们来说,能够居者有其屋,就知足常乐了。

 

美国房市本轮的调整,是全美性的。中美贸易战,中国资本出门难,只对美国个别区域的房价造成一些影响,很难影响美国房价整体走势。

 

就大洛杉矶地区而言,部分华人聚集区,如亚凯迪亚、圣马力诺等高端价位房屋,或将出现有价无市的局面。

 

亚凯迪亚在2018年出现了数百万美元的房屋降价100万求售的现象,这对亚凯迪亚高端房屋市场而言,就是一个信号!

 

华人置业热门区域奇洛岗(Chino Hills)、尔湾(Irvine),或将出现滞涨现象,修复前几年的过快上涨。

 

随着第二代华人移民的成长,语言障碍的消失,从发展大格局、大趋势看,未来必将形成以尔湾(Irvine)为中心的新贵华人聚集区。

 

目前尔湾已经有六万多华人定居生活,占尔湾总人口比例已经达到百分之二十五左右。尔湾周边十多个小城市,靠山临海,环境优美,学区优良,社区安全。这些区域,将逐步被华人所蚕食,这必将是未来几十年的发展大趋势。

 

目前生活在尔湾与周边城市的华人,已经十多万。华人的持续增长,无法避免。

 

这些区域的房价目前处于多空博弈状态,对刚需买家来说,无疑是买房的好时机。

 

三、

 

对华人老区圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉来说,中低价位房源刚需永远存在,这一区域已经成为华人最成熟的生活工作区,期待这类刚需房屋价格下跌,基本没有可能。

 

笔者目前有三个客人在这一区域买房,从参与市场看,可选择房源非常有限,优质房源不加价,根本没有机会。

 

从笔者独家代理上市的房源来看,两处已经上市的房源,一处在约巴林达,属于中高端市场房屋,因为屋况与价格原因,无人问津;另一处在特美库拉,看的人还不少,但无人出价(愚夫微信:1397154975)。

 

另一处在Orange City即将上市的房源,正在进行装修。

 

美国卖房,要想快速卖出房子,并卖一个好价钱,房子不能有重大硬伤外,还必须进行装修,硬件与软件上的装修。在开价上,执行低开高走的策略。

 

价格开高了,无人问津;价格开低了,众人哄抢,价格自然上行。但是,华人传统观念就是喜欢侃价,所以,大多数人卖房喜欢高开,这也是一种文化因素所决定的。

 

然而,就目前市场格局看,笔者认为,当前市场适合买房,而不适合卖房。待本轮房市调整结束,多空不再纠缠,房价重新上扬,羊群效应重现,对卖家来说,福音即至。这种格局,未来二到三年内,或将出现。

 

海纳愚夫 20194 于美国洛杉矶


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