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海纳愚夫：美国出租房，最孝顺的哑巴儿子！
经过几年的累积，笔者现在管理出租房源近五十栋，都属于中高端房源，这些房屋的租售比都在二十年左右，或者以上。
这些房屋，较易变现与出售，自住出租两相宜。但是，从现金流与租售比来看，不是投资房源的最好选择。
美国有35%左右的人群终身是买不起房子的，这是由社会结构、地位与收入所决定的。智慧与能力，注定他们终生只能租房而居，替他人还房贷。
美国社会相对稳定与公平，投机取巧基本没有出路。所以，底层民众要想改变命运，只有基因突变，才有可能（愚夫微信：1397154975）。
为满足底层民众的居住需求，美国出现了非常便宜没有地权，需要每月交地租的移动屋，还有专门用于出租的投资屋。
专门用于投资的出租屋，每一个中低端城市都有分布。这些投资屋租售比介于十到二十年之间，通常以一个卧室与两个卧室为主的居多。
这些房屋通常由多个单位连接在一起，每一个单位的租金从七八百美元起，到数千元不等。
从现金流看，平均每一个单位价格低于十万美元的房屋，租售比最高。
这类房源在华人区价格已经炒得很高，租售比都超过二十年，所以投资价值非常低了。
据笔者观察，越好的区域，房价越高，租售比越差；越烂的区域，房价越低，租售比越高。
这类房子，大洛杉矶地区，只有圣贝纳迪诺与里弗赛德两个县，还能够找到十年左右租售比的房源。
投资出租类房屋，最大的问题，就在于出租管理。因为租客素质相对低下，管理难度就更高。当然，底层民众要满足自己的居住权，每月租金是不能少的，否则必然面临被驱离的命运。所以，投资者基本不用担心租金问题。
房屋出现问题，必须及时修复与处理，管理成本，是投资者面对的最大问题。
而房屋管理是最让人头疼，笔者就是因为管理服务房屋众多，碰上只为自己考虑的屋主与租客，夹在中间的我们，就非常难受，这一两年，白发众多，就是面对太多的房屋管理问题。
当然，在发展过程中，我们也在不断选择优质与追求共赢的客户，只有这样才能共同发展壮大。
我们每一个人终将老去，古人云，家贫无孝子。前几日与一个台湾朋友聊天，她母亲告诉她，出租的房子就像哑巴儿子，每月自然把钱供奉上来，与亲生儿子更孝顺，更可靠！
美国作为一个万万税的国家，依靠退休金养老，基本会落入社会最底层，那点养老金还不够支付房屋地产税。这也是美国失去工作能力的老人，最后被迫卖掉自己的房子，搬到老人公寓的重要原因。
依靠出租屋养老，比政府养老靠谱多了。
笔者见过洛杉矶最牛的房屋投资者，九十年代靠十万美金起家，现在拥有房屋四十多栋，每年两次全球旅行，早已财务自由化。
相对于中国大陆，房屋是用来炒的，而美国房屋是用来居住与长期投资的。短期炒作美国房屋，基本很难赚钱，即便赚钱，盈余部分也会被政府课税一大截。
相较而言，美国更像社会主义与共产主义，中国更像资本主义。
海纳愚夫 2019年4月 于美国洛杉矶