再说大洛杉矶地区房屋市场

作者:海纳愚夫  于 2020-7-7 03:51 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:美国随笔|通用分类:热点杂谈

再说大洛杉矶地区房屋市场

一、先说美国总体房价状况

2020年,美国经历了疫情与暴乱的双重冲击,美国股市发生了历史性的四次熔断,美国房市为何还很坚挺呢?

观点一:

美国房价经历2008到2009年的大幅度调整后,目前价格也仅刚刚恢复到2007年高峰的水平,个别区域甚至还没有达到2007年的价格。而世界其它几个移民城市加拿大温哥华、澳大利亚悉尼、新西兰的奥克兰等,房价已经是2007年的数倍,美国房价并未泡沫化。

引起2008年房价大幅度下跌的次贷危机,目前也不存在。自2008年后,美国房屋贷款审查严格,自付比例与贷款人综合实力都明显提高,房屋持有者抗打击能力明显增强。房屋市场没有出现大量破产屋、法拍屋。供需关系没有发生明显变化,房价目前没有出现大幅下跌的格局。

观点二:

蔓延全球的疫情,导致美国暂时停摆,全美失业人数史无前例,疫情后遗症还没有到来,系统性的金融危机还没有爆发。

可谓仁者见仁,智者见智。

作为从业者,目前市场状态是100万美元以内的刚需房屋,交易非常活跃。只要房屋没有硬伤、房屋状况良好、开价公道,进入市场就会被买家买走。

100万美元以上的房屋,买家比较挑剔,要求比较高,交易周期相对长一些。

200万美元以上的房屋,交易就非常清淡,大幅降价求售,在市场上非常普遍。个别区域,还处于崩盘现象。

二、再说大洛杉矶区域房屋市场

华人置业主要分布在东区近三十多个城市(City),跨度四个县(County)。

华人老区顶级城市阿凯迪亚(Arcadia)、圣马力诺(San Marino),经历了八十年代台湾移民,九十年代香港、东南亚华人移民的轮番交替后,将两市房价推向了一个又一个高峰。2010年后,中国大陆华人成为了最后一棒接盘侠。

2015到2017年成为了两个城市房价的历史高点,荣光已经成为过去,200万以上的高价房屋,随着人口的转移,高位接盘者,或许已经很难解套。

随着华人二代语言障碍的消除,华人高端移民大量向老美区,向靠山临海的区域转移,享受更高的性价比,更优美的生活环境。

高端老美回流两市可能性很低,房价失去人口红利的支撑。在老区工作、经商的群体需求是有限的,而且他们仅对100万以内的房屋具有较大支撑力度。

市场现实就是,这两市房屋出售难度之大,超过想象。耗时费力,还不一定讨好。所以,笔者对这两市的委托代理销售,毫无兴趣。

华人新区钻石吧、核桃市房屋多建于1960、70年代,房屋格局怪怪的,大多也以1980年代台湾中产阶级移民为主。这两个城市房屋的换手,也以就近居民为主,房价绝大部分在中产阶级承受范围之内。

奇洛岗(Chino Hills),东谷(Eastvale)是最近几年,中国大陆中产阶级及以上阶层移民置业的主要城市。两市房价都经历了2008年次贷危机的打击,房价抗跌性能还是很强。两市有很多格局不错的房屋,符合现代人的品味与生活。

尔湾,这是华人置业最靠近海边的一个城市。尔湾华人最近几年大幅增加,比例达到百分之二十五左右。

尔湾以优美的环境、优质的学区、靠山临海的区位优势,吸引了中国大陆大量的中产阶级及以上移民。

尔湾未来必然踏上亚凯迪亚、圣马力诺的趋势。尔湾新房开发成交量,在大洛杉矶地区绝对位居第一。

开发商为了自己利益最大化,透支了未来五到十年的房市预期。特别是200万美元以上的房屋,买家被套住,时间不会太短。遇上格局有问题的房子,二次出售将会非常困难。

当然,尔湾国际化程度比亚凯迪亚、圣马力诺高很多,这是尔湾房市的一个福音。人口持续流入,还将持续较长时间。所以,尔湾100万左右的刚需房屋,将长期无忧。

最近尔湾开发商大幅降价抛售高端新建房屋,或许他们已经嗅到尔湾高端房屋崩盘的危险。因为,中国大陆客人是尔湾新建高端房屋的重要支撑客源。这些客源一旦消失,尔湾几个高端楼盘开发商将面临重大打击。

尔湾的人口趋势是,亚裔在大量进入,老美白人大量向东南方向城市移动。

尔湾人口外溢,带动了周边十多个靠山临海的小城市。这些城市是传统老美白人区,人均家庭收入高,社区漂亮,安全宁静,宛若世外桃源。

三、关于洛杉矶的房屋投资

相对而言,美国房屋投资是安全稳定,长期投资最好的产品。当然,有两个条件,一是房屋出租过程中的管理维护不能出现问题,一定要保证房产安全。二是选择优质安全、租售比高的老美社区中低价位刚需房屋。这也是笔者的主要业务,为客人带去长久、稳定、持续的收入,造福客人,就能造福自己。

笔者多年的买入、管理、出租经验,对大洛杉矶地区各个城市了如指掌。老美区投资出租收益率比华人区高,尔湾出租投资价值非常低,尔湾周边城市投资出租收益比都不错。

在美国,想安度晚年,周游世界,年轻时为自己存上十个公寓,老而无忧,比退休金还靠谱。美国的退休金,不够维持原有生活。这是美国很多老人退休后,卖掉自己房子的重要原因。

美国买房,无论自住,还是投资,重大硬伤一定要避免,格局、格局、格局,格局包括大格局、中格局、小格局,决定着房屋的未来。

海纳愚夫 2020年7月 于美国洛杉矶

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