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再说大洛杉矶地区房屋市场
一、先说美国总体房价状况
2020年，美国经历了疫情与暴乱的双重冲击，美国股市发生了历史性的四次熔断，美国房市为何还很坚挺呢？
观点一：
美国房价经历2008到2009年的大幅度调整后，目前价格也仅刚刚恢复到2007年高峰的水平，个别区域甚至还没有达到2007年的价格。而世界其它几个移民城市加拿大温哥华、澳大利亚悉尼、新西兰的奥克兰等，房价已经是2007年的数倍，美国房价并未泡沫化。
引起2008年房价大幅度下跌的次贷危机，目前也不存在。自2008年后，美国房屋贷款审查严格，自付比例与贷款人综合实力都明显提高，房屋持有者抗打击能力明显增强。房屋市场没有出现大量破产屋、法拍屋。供需关系没有发生明显变化，房价目前没有出现大幅下跌的格局。
观点二：
蔓延全球的疫情，导致美国暂时停摆，全美失业人数史无前例，疫情后遗症还没有到来，系统性的金融危机还没有爆发。
可谓仁者见仁，智者见智。
作为从业者，目前市场状态是100万美元以内的刚需房屋，交易非常活跃。只要房屋没有硬伤、房屋状况良好、开价公道，进入市场就会被买家买走。
100万美元以上的房屋，买家比较挑剔，要求比较高，交易周期相对长一些。
200万美元以上的房屋，交易就非常清淡，大幅降价求售，在市场上非常普遍。个别区域，还处于崩盘现象。
二、再说大洛杉矶区域房屋市场
华人置业主要分布在东区近三十多个城市（City），跨度四个县（County）。
华人老区顶级城市阿凯迪亚（Arcadia）、圣马力诺（San Marino），经历了八十年代台湾移民，九十年代香港、东南亚华人移民的轮番交替后，将两市房价推向了一个又一个高峰。2010年后，中国大陆华人成为了最后一棒接盘侠。
2015到2017年成为了两个城市房价的历史高点，荣光已经成为过去，200万以上的高价房屋，随着人口的转移，高位接盘者，或许已经很难解套。
随着华人二代语言障碍的消除，华人高端移民大量向老美区，向靠山临海的区域转移，享受更高的性价比，更优美的生活环境。
高端老美回流两市可能性很低，房价失去人口红利的支撑。在老区工作、经商的群体需求是有限的，而且他们仅对100万以内的房屋具有较大支撑力度。
市场现实就是，这两市房屋出售难度之大，超过想象。耗时费力，还不一定讨好。所以，笔者对这两市的委托代理销售，毫无兴趣。
华人新区钻石吧、核桃市房屋多建于1960、70年代，房屋格局怪怪的，大多也以1980年代台湾中产阶级移民为主。这两个城市房屋的换手，也以就近居民为主，房价绝大部分在中产阶级承受范围之内。
奇洛岗（Chino Hills），东谷（Eastvale）是最近几年，中国大陆中产阶级及以上阶层移民置业的主要城市。两市房价都经历了2008年次贷危机的打击，房价抗跌性能还是很强。两市有很多格局不错的房屋，符合现代人的品味与生活。
尔湾，这是华人置业最靠近海边的一个城市。尔湾华人最近几年大幅增加，比例达到百分之二十五左右。
尔湾以优美的环境、优质的学区、靠山临海的区位优势，吸引了中国大陆大量的中产阶级及以上移民。
尔湾未来必然踏上亚凯迪亚、圣马力诺的趋势。尔湾新房开发成交量，在大洛杉矶地区绝对位居第一。
开发商为了自己利益最大化，透支了未来五到十年的房市预期。特别是200万美元以上的房屋，买家被套住，时间不会太短。遇上格局有问题的房子，二次出售将会非常困难。
当然，尔湾国际化程度比亚凯迪亚、圣马力诺高很多，这是尔湾房市的一个福音。人口持续流入，还将持续较长时间。所以，尔湾100万左右的刚需房屋，将长期无忧。
最近尔湾开发商大幅降价抛售高端新建房屋，或许他们已经嗅到尔湾高端房屋崩盘的危险。因为，中国大陆客人是尔湾新建高端房屋的重要支撑客源。这些客源一旦消失，尔湾几个高端楼盘开发商将面临重大打击。
尔湾的人口趋势是，亚裔在大量进入，老美白人大量向东南方向城市移动。
尔湾人口外溢，带动了周边十多个靠山临海的小城市。这些城市是传统老美白人区，人均家庭收入高，社区漂亮，安全宁静，宛若世外桃源。
三、关于洛杉矶的房屋投资
相对而言，美国房屋投资是安全稳定，长期投资最好的产品。当然，有两个条件，一是房屋出租过程中的管理维护不能出现问题，一定要保证房产安全。二是选择优质安全、租售比高的老美社区中低价位刚需房屋。这也是笔者的主要业务，为客人带去长久、稳定、持续的收入，造福客人，就能造福自己。
笔者多年的买入、管理、出租经验，对大洛杉矶地区各个城市了如指掌。老美区投资出租收益率比华人区高，尔湾出租投资价值非常低，尔湾周边城市投资出租收益比都不错。
在美国，想安度晚年，周游世界，年轻时为自己存上十个公寓，老而无忧，比退休金还靠谱。美国的退休金，不够维持原有生活。这是美国很多老人退休后，卖掉自己房子的重要原因。
美国买房，无论自住，还是投资，重大硬伤一定要避免，格局、格局、格局，格局包括大格局、中格局、小格局，决定着房屋的未来。
海纳愚夫 2020年7月 于美国洛杉矶