在美国通过警察驱逐租客的一次经历

作者:海纳愚夫  于 2022-5-21 04:37 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:移民故事|通用分类:热点杂谈

在美国通过警察驱逐租客的一次经历

 


文:海纳愚夫

 

一、

 

据有关方面统计,美国有36%的家庭终身租房居住,也就是说,美国有36%的群体买不起房子。

 

美国共有约1.2亿个家庭,约有4410万户家庭租房,每个家庭房屋月租金中位数大约1500美元,每年美国房屋市场租金收入大约7956亿美元。

 

所以,投资美国房产,是很多富人与资本家终身干的投资事业,因为这个行业永远不缺客人。

 

哪里有市场,哪里就有财富!

 

就笔者所在的加州而言,家庭总数有一千三百多万户,其中出租房屋的比例大约45%,出租房总共近600万套。

 

加州房屋平均月租金近3000美元,每年有2160亿美元的市场。

 

笔者有幸身处这个市场之中,也经历了很多奇怪的故事,今天与大家分享通过美国警察驱赶老美租客的故事。

 


二、

 

20185月,在尔湾帮助客人买下了一套四房两浴半的独立屋,当时市价近93万美元。

 

这是客人在尔湾买的第三套房子,屋主卖掉房子后,根据交易合约,卖家需要免费住到七月才能交付房子。

 

房子交付后,我们就上市出租,当时开价每月3700美元,但是,一直没有合适租客,经过两次价格调整,到3600美元,再到3500美元,房子空置了两个多月。

 

进入九月,无论买卖房屋,还是租房,都进入了美国房屋市场相对的淡季。

 

房子有贷款,屋主明显有些着急了。

 

这时,一个五十多岁的中年白人递交了租房申请,他的信誉分数还不错,有700多分,做销售工作,当时单身。

 

但是,他的银行账户存款余额并不多。

 

如果房子在九月不及时租出,到了十月以后,房子将更难找到租客。

 

迫于市场形势,屋主接受了这个租客的申请。

 


三、

 

租客住进后,心里总有一种不安的感觉。一个人,租住两百多平方米的房子,我们在老美城市森林湖有这样一个租客,但是,他银行存款余额近十万美元。

 

而这个租客,账户余额只有几千美元。

 

前三个月,这个老美租客按时支付了租金。

 

从第四个月起,他支付租金要么延时,要么找各种理由拖延。

 

根据美国法律,只要当月租金没有按时支付,即可启动法律程序,对租客进行驱离。通常是先发律师信,但是,屋主当时刚刚移民美国,考虑多方面因素,决定暂时不采取法律行动。

 

我们安排员工给租客送信,并去房子面见租客,然而租客的态度相当恶劣,直接将我们的两位员工赶走了。

 

根据美国法律,我们员工不能威胁租客,更不能恐吓租客,否则吃不了兜着走。

 

洛杉矶就发生过屋主及经纪人威胁恐吓租客,被租客以种族歧视反告上法庭,最后一栋房子搭进去的事件。

 

安排员工与租客电话沟通,好言相劝,租客时回时不回,总找各种理由不付租金。

 

后来租客干脆电话也不接,信息也不回。最后打电话给租客的紧急联系人,也就是租客的弟弟,租客才回电话过来,租客觉得伤害了他的颜面,对我们的员工破口大骂。

 

当然,租客可以有情绪,但我们不能有情绪。

 


四、

 

安慰受了委屈的员工后,我告知屋主,我们必须对租客采取法律行动。否则,损失将越来越大,而且,也让我们员工倍感压力与委屈。

 

我们合作的专业律师介入后,先花费了近200美元给租客送律师函。要求他必须规定时间内付清租金,否则将上法庭起诉他,对他进行驱离,同时进行租金索赔。

 

租客死猪不怕开水烫,完全无动于衷!

 

我们通过律师即时向法庭提交了诉讼,要求驱离租客。

 

这个官司毫无悬念,我们获得了法庭的支持。法院开庭,租客自知理亏,没有出现在法庭上。

 

法院宣判后,我们很快拿到了驱逐令。

 

法警确定驱逐时间后,提前向租客发出了限期搬离通知。否则,将被荷枪实弹的警察直接赶出房子。

 


五、

 

法警与我们取得了联系,叫我们找一个锁匠,按约定时间,到房子见面。

 

那天上午,我们与锁匠按预定时间到达房子,警察开着四辆警车随后到达。

 

六个警察先后下车后,与我们礼节性招呼后,叫我们暂时离房子远一点。

 

两个警察拔出手枪,双手托枪,先从侧院的门进入后院,进行了巡视,没有发现任何异常。

 

随后他们叫锁匠打开了门锁,警察举枪进入了房内,他们对房内进行了巡视,发现租客已经搬离。

 

随后,签署相关交接文件后,警察驱车离开了现场,整个工作完成。

 

当时我在想,如果租客没有离开,会是什么后果?如果租客反抗,又将会是什么后果?

 

根据美国法律,违抗法庭命令,当场与警察对抗,发生性命之忧,都不为过。



 六、

 

从启动法律程序,到驱逐出租客,前后大约一个月时间。

 

由于屋主前期犹豫,租客累计欠有四个多月的租金,近15000美元。

 

如果屋主早下决心,损失不会这么大。

 

驱逐租客,前后花费大约不到1200美元,包括律师出庭费。

 

驱离租客后,屋主随后对租客进行了起诉,向法庭要求租客赔偿租金及相关律师费用。

 

屋主请求也得到了法庭支持,同时也获得了判决书。

 

但是,租客就是一个穷光蛋,他的银行账户没有存款,也没有可执行的财产。

 

屋主打这个官司又搭进去了1500多美元的律师费。

 

拿着判决书,找相关追债公司,最后也不了了之。

 

虽然,屋主损失了一些租金,但是,屋主也学到了很多东西,生活在美国,没有什么可怕的,只要在法律规则范围内行事。

 

后来,我们遇见租客拖欠租金,绝不犹豫,都马上启动法律程序,见到律师信,租客大多数都会老实。

 

因为,美国资深律师不会,也不敢随意开立律师函。出具律师函,必须有充足法律依据,否则,律师也会成被告,并因此留下不良记录。

 

后记

 

这是笔者从事地产行业九年多的历程中,屋主租金受损最大的一笔。

 

后来也遇见过租客付不起租金的情况,但我们都是马上启动法律程序,将损失减少到最低限度。

 

其中一位租客接到我们律师信后,很快支付了租金,从此也非常准时交付租金。

 

有一位租客家庭发生变故,确实困难,屋主损失一个多月租金,还给了租客500美元搬家费,劝租客腾出了房子。

 

九年中,我们经历了上百个形形色色,各个族裔的租客,出现问题的还是少数。

 

经历2020年到2022年的大流行病,美国有一些屋主也深受其害,租客交不了租金,但是也不能驱离租客,政府规定不能采取任何法律行动。

 

部分屋主,得到了政府帮助租客支付的租金欠款,也有部分屋主自己承担了损失。

 

但是,经历20212022年美国房价大涨后,美国房屋财产得到大幅度升值,也算是对有租金损失屋主的另一种回报吧。

 

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