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开张了!小业主如何合法不交房租.

作者:劉龍珠律師  于 2021-5-17 03:30 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

通用分类:法律相关

重大消息,川普总统正在考虑宣布美国整个国家进入紧急状态,我在一周前3月5号也就是六天之前呢,就提出呼吁川普总统应该当机立断快刀斩乱马,宣布美国联邦政府进入国家紧急状态,那么这个我觉得两种可能性呢,第一呢,这个川普好几天之后回过神来了,比如说还必须这么做,只有这样才能够力挽狂澜。那么还有可能性呢,是川普来看我们的节目之后没听懂什么意思,问了一下他那个学中文的外孙女,问这个光头律师每天张开血盆大口像我抱吐沫乱飞,每天狂讲究竟讲了什么,这个会中文的外孙女给他翻译了一下之后,川普听了之后觉得说光头讲的有道理。据美国国家进入紧急状态,那么国家进入紧急状态什么意思?意思很简单,那美国呢有两大特点,三权分立和联邦制这两个两大特点,归根到底对于总统的权力是一个制约,所以呢,在现在这个非常时期不能有制约,因为有制约,就束手束脚想干都干不了,当然有些本来不想干,但不存在想干都干不了,但是如果有这样的制约,想干的干不了,就耽误时机耽误战机,该做的事情没人做,那么呢就会这个损害很大,尤其是美国到现在为止受感染的人数已经超过1000人,那么死亡人数超过30,刚才做节目之前的最新的消息。离我办公室20分钟的帕萨迪那已经有人感染大家,如果大家看我做节目做了一半,大家看我站起来仓皇逃窜,要理解为什么。那么我们现在川普进入国家紧急状态,什么意思就是什么三权分立啊,什么这个联邦制啊,美国什么这个保护公民隐私权啊,全部都不用管它了,川普总统正式成为川普大帝正式成为川总书记。在危急关头,川总书记必须拿出魄力,敢作敢为的流氓本性做个决定。由于之前川普总统屡犯错误,自己狂打脸说肺炎很快就过去了,感染人数为零一切恢复正常,另外说全美国可以做免费测试,副总统彭斯就说还没条件。川普头这几天大了很多圈,有点肿胀,可以理解。新冠肺炎暴增以来,华尔街股票狂跌了2000点,奥巴马曾经说过如果股票狂跌1000点就应该送总统上火星,结果前两天川普上了火星又回来了。如果股票狂跌对他竞选连任十分危险。他想宣布国家进入紧急状态,但是如果宣布了就代表之前说的话都是放屁,股票也贵狂跌一万点。国难当头时华人中小业主也都纷纷中枪,生意清淡,一落千丈,门前冷落,尤其按摩院和中餐馆尤其海鲜餐厅,因为有传言说因为吃海鲜让疫情蔓延走出国门。华人区按摩院足浴店也是受到很大影响,做个足浴1-2小时还有可能睡着了,隔壁来了个人感染了,不知不觉中中容易感染很多人不敢去了,他们面临巨大的经济压力。受新冠肺炎疫情影响,即使美国加州并没有出现社区感染,不少华人刻意减少外食,餐饮业生意大减。除了当地顾客减少,中国游客被禁止出国旅游也是造成中餐馆生意凋敝的原因。过去热闹的营业时间段,现在几乎都空着、没有什么人。对于消费者来说,疫情当下的经济大萧条,保命第一,生存第一,附近的华人老板已经担忧该如何支付员工薪水,这些员工消费者、老板们还哪里有额外的钱去享受,这也是餐厅按摩院没客人的原因。
话说回来,最近时生存第一,吃喝玩乐不是一定要去的,足浴店按摩店可以不去,餐厅可以不吃,员工的工资可以停业停发,但是房租是一定要付的,房贷一定要付的。现在对于老板们真的到了哀鸿遍野、寸草不生的境地。在疫情蔓延之时,无进还出,房租有的三年有的五年,没有顾客还要付房租,勤勤恳恳经营的生意由于客观原因却变得如此凄惨。刘律师对此进行了分析,他认为,继续交租对于业主来说是不公平的,这既是天灾又是人祸,是躲不掉控制不了的客观情况。根据加州民法1511条明确规定:不可抗力的情况下(Acts of God),人们无法控制的情况,如台风、洪涝、干旱、地震、火山爆发等自然灾害;战乱、失火、伤亡、瘟疫等人祸,可以不承担房租,不需交房租,乃至不必支付未来3年5年乃至二十年的房租,甚至可以退约退租。这个消息无疑对于在疫情下无计可施的老板们是巨大利好,拨开乌云见天日,这个消息也极大的保护了各位业主们的利益,仿佛暴风雨中的一道彩虹,搭建了他们通往生存的桥梁,带给他们一线生机! 
当然这一线生机是否适用于所有企业?答案NO。你必须证明在天灾人祸前你的生意是好的,客人的流失生意的惨淡确实是由于客观不可控的因素造成的,具体问题具体分析。 
 
在这里,刘律师为我们陈述了之前胜诉的案例: 
一个人要定一个可以观看英国女王出巡高级酒店,工作人员告知他能观看女王豪华方阵出巡的房间价格要高于普通房间,这个人接受了。最后女王出巡被取消了,他定的房间也无从观赏此景。因此他认为,我高价预定这个酒店房间的目的就是观看女王出巡,但是现在无法观看了,要求退款。遭到拒绝后法庭相见,法官判定酒店退还房间费给那个人,这个在法律上叫做“frustration of purpose”.女王不出逊对于那人来说是“As of God”,他无法选择也无法控制,只能被动接受。美国延用的是英国的法律体系,美国法官裁定案件是相同原则,加州同时适用此则法律条例。 
对于中小行业的业主来说,也遇到了相同的情景,你们遇到了不可预知的新冠肺炎在美国爆发、蔓延。这也就是说在“superhuman cause”的情况下,换句话说你无法左右和控制的情况下,可以不交租金、退租退约。 
刘律师呈现出具体法律条例如下: 
“The want of performance of an obligation…in whole or in part, or any delay therein, is excused by the following causes, to the extent to which they operate: … 2. When it is prevented or delayed by an irresistible, superhuman cause, or by the act of public enemies of this state or of the United States…” (Cal. Civ. Code § 1511(2).). Furthermore, courts have noted that force majeure events are not necessarily limited to the equivalent of an act of God, but whether under the particular circumstances there is an insuperable interference occurring without the party’s intervention as could not have been prevented by prudence, diligence and care. (Pacific Vegetable Oil Corp. v. C. S. T., Ltd. (1946) 29 Cal.2d 228,238). Under California law, unless a contract explicitly identifies an event as a force majeure event, the event must be unforeseeable at the time of contracting to qualify. (Watson Laboratories Inc. v. Rhone-Poulenc Rorer, Inc. (C.D. Cal. 2001) 178 F.Supp.2d 1099, 1111). 
California courts have also repeatedly applied the principle of frustration to leases (Brown v. Oshiro (1943) 58 Cal.App.2d 190; Davidson v. Goldstein (1943) 58 Cal.App.2d Supp. 909; Knoblaugh v. McKinney (1935) 5 Cal.App.2d 339; Industrial Development & Land Co. v. Goldschmidt (1922) 56 Cal.App. 507; Burke v. San Francisco Breweries, Ltd. (1913) 21 Cal.App. 198). 
Pursuant to the aforementioned case law, the outbreak is an unanticipated and unforeseeable risk that should not be fairly thrown on the TENANT.  
各路老板,如果你们因为疫情蔓延,刘律师提醒您:在美国仔细严密的加州法律上,我们有巨大的空间可以为您挽回损失! 

 

到了2020年3月18日的洛杉矶已经全城沦陷,鉴于目前情况昨天晚上洛杉矶县政府昨天晚上紧急公布一个重要通知: 从3月4日-5月31日房租、房贷暂时不用缴。并不是永远不交,只是暂时不交,但这也给了人们一线生机。天要塌下来了!在即将一命呜呼的,气绝身亡,双眼一闭的时候,迎来了天大的好消息。 
5月31日后还有6个月的时间,如果银行向你催房贷、房东向你催房租,只要你能够证明你的低收入是由于新冠肺炎造成的就可以暂缓,不会流落街头,房子不会被收走! 原因是 2天前加州州长签署了类似的法令,包括圣伯纳迪诺、三藩市、圣地亚哥、滨河县等每个城市已经出台了或即将出台响应的法规,给大家一个喘息的机会!而且政策相对宽松,随时可以变化! 刘律师3月11日就已经讲了因为肺炎疫情造成的属于不可抗力原因,可以提前结束租约的问题。在3.5日刘律师又呼吁联邦政府宣布紧急状态,大概是联邦和州政府都听到了我的呼声,现在都出来响应了!真理又再一次印证,掌握在我的手里!大家只有看我的节目,才能听到真话,得到真理! 只有政府给老百姓政策、穷苦的人才能活下去,美国疫情发展逐渐严重,现在是停课,个别封城,接下来可能是宵禁,跟着会有失业。No work, no pay。民众一边恐慌,一边经济压力变大,现在出台加州法令可以让民众缓一缓情绪,喘口气,最起码短期内不会吃不上饭,活不下去。空窗期租客缓交房租,房东缓交房贷,银行还有政府。到5月31号如果疫情结束,普天同贺!如果没有结束,走一步看一步!如果 民众没活路的后果要么揭竿起义、要么打砸抢 ,疫情发展如果政府不作为,老百姓活不下去,那就得揭竿而起,要么抢劫、要么暴动! 回想一下1992年的洛杉矶发生的非裔暴动,怒火冲天的黑人群体走上了洛杉矶街头,一边砸车、烧店,一边殴打街上的无辜白人民众。许多西语裔居民也一起趁机打劫韩国城各个商店,许多商店都在光天化日之下被洗劫一空,就连警方也表示无能为力。老百姓在极端情况下想捍卫自己,其实是没有选择的选择。"Even though you’re scared, you don’t have much option. You have to fight."(就算你很害怕,你也没有别的选择。你必须要斗争到底。) Diamond Bar入室抢劫案 300万元珠宝被掳 ,上周发生的一起入室抢劫中,三名蒙面劫匪捆绑并殴打一Diamond Bar夫妇,然后抢走了价值约300万元的珠宝首饰。这对夫妇晚上9点左右到家,三名男子跟踪他们进入车库。三名男子戴面罩,穿全黑衣服。劫匪用扎带绑住受害者手脚。三名劫匪带著戒指、手镯和手表逃走。夫妻两人面部有挫伤和瘀伤,被送往医院。 本案重点是这对夫妇是华裔珠宝商,有钱、露富、被跟踪。嫌疑犯蒙面、夜晚、三人、有枪。最后成功!不论后面能不能破案,钱到手他们能快活一阵是一阵! 美国是个多族裔,三教九流各阶层聚集 的地方,有钱人啥时候都不怕!有钱又有枪就更安全!如果没有钱还失业怎么办?比如有些快乐民族,赚一天花一天,没钱再去做工。如果疫情严重都停工,就真的马上没钱生活,他们不怕坐牢,他们更想坐牢。打砸抢到手是成功,坐牢也是成功!两头都是目的,你防不胜防! 好死不如赖活着!活着就是胜利! 

         疫情蔓延了快一年了,今天是8月31日,所以理发店可以开门了,南海岸广场现在可以开四分之一了,从今天开始只要可以出去就神清气爽了,这几个月真的是憋的够呛,离婚率也暴涨,接离婚的案子也接到手软。加州人民生活在水深火热之中,这几个月房东房客的电话接到得关节炎,华人不是房客就是房东,租房子都是战斗在生存线上挣扎的,刚果温饱的劳动阶层,华人房东90%以上家里都是要付房贷,自己打工,老婆打工,小孩子也要学习,所以把家里空的卧室或者建个后屋租出去,这样每个月才能补贴家用,否则日子就过不下去了,房客如果不付房租,房东就过不下去,现在把政府的角色给了房东,不让房东收房租,为了维稳不能出去。州政府耍流氓,说法是没房子住大家共渡时间,其实不是共同,而是房东自己渡。州长家纽森600万的豪宅,十分轻奢清洁,住200个人没问题,总比住在桥下好,州长怎么不大门敞开。如果你进入州长家,他让你走你不走,根据美国法律602条A小条,构成擅闯私人领地,这个私人是州长纽森,州长家就是城堡,如果你不走,手起枪落根据法律能把你毙了。说是不值钱的,一定要做。应该敞开大门,能挤多少人挤多少人,这样才叫心心相连。民主党把有钱人的钱给没钱的人,收重税,拿给没钱的人,一方面是真没钱的,另一方面是坐等拿福利的。耕有其田,美国耕不耕都可以有田。房东房客新的提案有三点,第一点是房客收到新冠肺炎的影响,在3月-8月这六个月有没交的房租,必须从明天开始到明年1月31日,五个月的时间付之前房租的25%,房东就不能把你赶走。第二点是房东赶房客不是房租原因而是其他原因,如吵闹和矛盾纠纷,这样从9月2日可以驱逐你。第三点是从3月1日起,没付房租你可以去小额法庭去告能拿到一万。很多房客都没钱,即使法官判了付一万,但是他不付,你拿到这个一万的可能性不大。在美国,十个官司里你只有一个官司能拿回钱来,是这样的比例。这种房东告房客的,20个里只有一个能从纸变成钱,其他的都是纸。其实就是政府耍流氓,让房东自己消化自己的损失,政府为什么说只要你有房屋出租的减免地税呢。凭什么房客不付房租可以,房东不付就不行呢,需要申请还要看能不能通过。如果州长纽森看到我的节目说你没有耍流氓,那你把你家600万的豪宅打开,来600个人住进去,那能说明你不坏你只是傻,我们共渡时间才是这样,在豪宅里游泳喝红酒看电影,而不是房东房客鸡毛蒜皮各种吵架,于是州长深口吸气长叹,我幸亏是州长,否则和你们一样惨。所以就是没有房租收还要交地税的房东被加州民主党狠狠的抽了一个耳光,屁股踢了一脚。如果你是比尔盖茨,如果你在新港湾有三千万的豪宅,你是故宫奔驰女,这期节目你不要看了。


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