美国房东驱逐坏房客的经历

作者:美国房东  于 2016-4-22 09:00 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

通用分类:房前屋后|已有21评论

关键词:美国

这个房客是巴西人,从一开始就知道不合适,无奈一月份不好找人,就稀里糊涂让他住进来了。也没要他的社安号,不知道他出生日,他也没有银行账号,只是一开 始提前交了一个月租金。然后从第一个月就开始拖欠,第二月里给他送了一份通知,意思是在notice to quit14天之内如果不交房租就告上法庭了。还好,从那之后拖拖拉拉总算对付了近一年。到第二年的一月份时又不交房租了,本来以为他会月底交,眼瞅拖过 一个月,不能等了,耽搁的时间等于白住你的房子。先是上网打印出一页标准的14天通知notice to quit,去银行公证签字,然后请人送上门交到房客手里。耐心等14天过了,房客根本没有搬家的迹象。去法院拿一张传票表格summary process summons and complaint,,自己填了之后送到当地传票官sheriff office办公室,花50美元请人送传票。传票送达后,要到10天之后的星期4去法院听证。

为了贯彻独学乐,与人学乐,孰乐的精神,我把每一步骤汇报到群里与大家交流
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---:昨到镇上警察局查询这房客信息,才知道这人根本没有驾驶执照,可他一直开着一辆车。
---:听其他房客说看到二月二十四日电力公司给他的断电通知,看来这人拖着电费不付。
---:什么理由让警察帮你查他有沒有驾照?
---: 我只是把他停在院里的小车拍照,然后去警察局说这人正在eviction process, 要求警察局confirm information,当然我提供人名地址和汽车牌照,警察局就告诉我那确实是他的车,但是他没有drive license.


---:今天去法院听证,法官买出面,大部分人都是协议解决。我和我的房客协议agreement of judgment他住到月底,三月三十一日为止,并且补交欠我的两月房租。如果到时候不搬走不交钱,那就请constable 赶他出去。

---: 他欠三个月,除去首付一个月,净欠两个月。但是,如果到时候耍赖,这不是又被他拖后一个月吗?
  ---: 我以前请了一个律师赶房客。去法院也是律师办的协商6月后搬出,但每月必须付房租。但到最后一个月最后几天,房客自己去法庭要求宽限2个月直到他女朋友孩 子放假。我的律师知道后去法院同意近二个月。 最后一个月他招了几个房客拿了别人的钱,到最后一天,我们请了人请去信放在门上,但他头天晚上半夜搬走。但是二人房客没地去

---:但是constable到时就来清除房客,还管他二人房客呢
---:请问信用网站是如何知道某人被evicted的?比如我把房客告上法庭,可是法院纪录只有他的姓名,没有社安号,没有出生年月日,那mrlandlord.com 这种网站怎么采集记录呢?
---: 像这样有用的信息“Security Deposit 可以用作「未付」的房租。MGL, c.186, s.15B” 能不能发到哪个中文网页便于查找?也免得你一便便不厌其烦指导大家?

----:今天突然收到法院来信,明天上午重新听证,原因是房客去法院填表说他找不到新的的住处。这样原定的三月三十一最后一天搬出去的决定要变了。哪位知道这接下来会是什么?谢谢!
---: 那是否意味着他还要继续住啊?
---: 法官通常会再延期一次。我遇到同样问题
---:这麻省是房客的父母?怎么找不到房子也要报告父母啊?
---:如果法官再延一次会多长呢?一个月?
---:2-3周
---: 我遇到过两次 一次我去了 结果被延了一个月 另一次我安排不开时间没show up 结果却很惊喜 一天没延[憨笑] 2-3周应该是比较common的时间
---: 那你这延长一个月他那房租反正是不打算交的,对吧?
---:不交
---:不会无止境的延期,最后期限一到,你可以请constable

---:好运 多准备些他们各种劣迹的事实:怎么三番五次不交租啦 怎么破坏property啦 怎么吵邻居啦 准备好证据 你陈述的时候一股脑儿的说够
---:还要告诉法官他没有真心找房,以经发了notice好几个月了,实在不行就让他出示找房记录,一准傻眼

---: 谢谢各位。上一次可能太顺利了,没有见到法官,只要magistrate clerk连问都不问,上来就说月底房客搬出,附上欠下的房租,然后两边签证。我本来准备好的材料也没用上。这回准备拿出证据,包括他半夜4点钟party把警察招来。

---:  谢谢大家。汇报一下刚才听证,court clerk 还是要求大家先mediate, 我坚决要求见法官,所以在法庭等了40分钟,女法官出来了。房客先发言,主要说他两个女儿每隔一个周末过来,他实在找不到合适的地方住。轮到我说,我强调 自己的困难,mortgage, insurance 等,然后再把房客的劣迹说说,从第一个月起就拖延房租,半夜爬梯把警察招来等等。末了,法官说她要考虑考虑。我们就走了。


---:哪位有经验,法官这种考虑考虑会怎么样?
---:当年我的案子是法官给10天让他搬走,不然evict without notice
---:   你是说法官让他延长10天?我这已经拖了三个月了。
---:这是什么道理?他找不到地方勍赖着不走,房租也不想给,法官还要考虑,是在等天去收拾他吗?
---: 我的法官给她一个月时间,但规定她每星期分付房租,但住客也不付,她住到最后一天就自动搬走了
---:   你的法官是当时拿主意还是后来判决?
---: 写信通知的
---:   看来我这个也要写信通知。所以我宁愿他离开搬走也别分期付,反正他是不准备付的

---: 请问一下已经settled case能够要求法院重新审理吗?
---:  每个案都不同,我个客刚刚做完手术,可能让法官可怜她吧
---: 我这不就是已经settled 的,房客又要求延长吗
---:  我没那么好的运气,她已经赖了4个月了,法官判他滚,到期还不走,法官看不下去才给10天
---:  我尽量签lease时收齐三月 每月过5号没交就下14 day notice。 当然对我信任的tenant不会做的这么绝
---:   很难,比如每次过五号就给notice, 这条就不容易做到,你总不能啥事不干专门发notice的吧? 除非有人提供流水线服务,你交年费,每月有人为你做这事。
---:  我以前自己寄certified mail 但有的有经验的房客不取 我现在一般找constable送 $60一次
---:  送完了就踏实了 他若付呢就连着$50 late fee 一起付 若不付呢 就接着往下一步程序走
---:  summon又要俩星期 再上庭啊赶人啊 整完了那多收的俩月房租也用完了 怎么都得亏点儿 不多[偷笑]

---:  到今天也没收到法庭判决,也不知道法官会不会给房客延长,原来的协议是住到月底。哪位又经验的知道法官一般什么时候做决定?谢谢!
---:  法庭记录在这:http://www.masscourts.org
---:  到今天为止还没有收到法庭文件。 因此, 我自己上网查询我的案件,就在这个网页 http://www.masscourts.org   走到最下部, click "Click Here" button, 自动打开新一页;然后填入你的案件所在的法院,你的姓名或案件号码,你的案件马上就显示出来了; 然后点击你的案件号,就可看到案件的目录docket sheet. 我走到最下方,发现法官在上星期的星期四就已经否决(deny) 房客要求重审的动议了。
---:  看看,法院的东西都在网上,房东房客的名字都是公众资料。哈哈

---:   这一周都过去了,为什么不送信给你呢?
---:   我也感到奇怪,确实没有收到信。问过法庭clerk, 她说没有收到就是维持原判。但是,房客懂吗?

---:   波士頓房東協會 谢谢群主! 像这样的法庭资料链 www.masscourts.org接应该放在中文网的什么地方,可供房东查询。
---:   非常感谢!我要是早知道网上查案,上个星期就该知道结果了。庆祝我们大家互相帮助互相学习,感谢群主辛苦,张律师耐心解答,还有各位房东交流经验。

---:   谢谢!主要是我这个房客40岁男,身体健康,没有太多理由赖房,他说他有两个女儿,可是他女儿跟着离婚的妈妈住,不住我这。
---:  上图就是那个即将被赶走的房客在楼下工具房里堆积的啤酒盒子,三个月不付房租,有钱摆午夜爬梯搞的四邻不安。明天就是协议里最后一天,他看没有准备搬家的迹象。
---:  这种无赖 made in America
---:  made in Brazil.

---:  今天早上去法院拿了执行令Excusion of Process, 马上送给constable man了。 现在这个constable 已经送到房客住处,虽然房客不在家,但是也算送到了。通知房客截止到下星期二早上9am 必须搬出去。

---:  我还在等搬家公司的电话,安排搬家事宜。


---:   是constable介绍的,我要签合同,one bedroom 就是$1500
---:  如果搬家公司真搬,那我还要付储存费呢。现在没提。
---:  请问这房客一走了之,也不知道他的新地址,还怎么追究他的欠债啊? 谢谢!
---:   容易,等几个星期你给他写封信,还用你的出租房地址,邮局会给你他的新地址的。
---:   请问如何把他放进eviction record上,我连他的社安号都不知道,只有名字和生日,还有他的车号。
---:   难道有专门的什么人去各个法院收集eviction record? 但是法院也没有这些人的social security number. 是不是要房东自己提交给某些信息中心?
---:   http://homeguides.sfgate.com/fast-eviction-show-up-tenant-screening-report-8048.html
---:  我的理解我们run eviction report的时候 这个report agency 会从法院发布的eviction database里search
---:   credit check不会查eviction 是一个单独的report ctcredit.net里买的basic tenant screening package ($19.95)里包括credit check 和eviction check report

---:  收到房客短信,他说他在搬家,但是下星期二搬不完。下学期二早上9点是最后期限,不知道他什么意思。就一个one bedroom, 4天功夫搬不完。
---:  基本不用回他, 一切法律程序 he's over. 地主该吃吃该喝喝 别让烂人坏了情绪

---:   你连他的Social Security Number都不知道,就让他进来,太危险啦。你也可能没有收security deposit 填写W9吧?成为房东容易,但在美国当房东难。希望群里的房东们,抽机会到图书馆借几本有关的书看看。
---:  我根本没收他的deposit, 只有first month advance. 我的房客都没有deposit. 第一年有合同,以后都是at will, 谁想走one month notice 就行了。
---:  为啥不收deposit 呢
---:  我一般都认为人是好的
---:  我不规范,还是没有经验。

---:  根据自己的经验,给你几点建议:1. 房客申请时,一定要添申请表,社安号,生日,驾照,前房东电话地址,前租房地址,有无驱人记录等。2. Security deposit 一定要收,记录有怀疑的,一定收最后一个月的房租。3. 宁缺勿滥,不要把坏房客收进来,如果有驱人记录,但是收入不错的,可以搞明白为什么被驱,特殊原因的话,可以收入。4. 一旦晚交房租,第二天就要follow up,然后发通知(如果还未交)。5. 坏房客要越早越好驱走,不要抱幻想而拖延。

---:  谢谢。我主要是没把租房当回事,也没让人填表,见个面看着可以就行了。其它房客也是这样进来的,从不惹事,就这一个无赖,也是教训。

---: 今早10am constable 来,搬家公司把剩在房里的tv柜子和几个小家具搬走了。$550 搬家费包括库存费,$275 constable man 本人的费用(他几天前serve notice, 已付$40)。

---: 东西不多

---: 换了一堆锁

---: 墙上有点小破坏,其它没事。

---: 检查一下toilet,有房客故意堵塞报复房东。

---: 今天去法院把Excusion return 交上去,clerk 说房客欠我的钱我有20年的追诉期。这也是空条文了,反正我也没有精力讨债。
---:  找討債公司
---:  谢谢!谁有推荐吗?怎么付费呢?如果分成可以,别讨不来我还要出工钱。
---: 一般不要钱,55分成,难得要回来

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发表评论 评论 (21 个评论)

11 回复 8288 2016-4-22 11:00
先查信用再出租.宁可丢空也不租给信用不好的
7 回复 Lawler 2016-4-22 11:48
8288: 先查信用再出租.宁可丢空也不租给信用不好的
信用好,有时运气差。一房客两口子,入住前信誉中上。男的销售,女的老师,并怀着第三个孩子。进驻两个月,男的丢了工作,两人闹离婚,女的搬出。男的不交房租。通过各种法律手段赶,用了半年多的时间。。。
6 回复 8288 2016-4-22 12:23
Lawler: 信用好,有时运气差。一房客两口子,入住前信誉中上。男的销售,女的老师,并怀着第三个孩子。进驻两个月,男的丢了工作,两人闹离婚,女的搬出。男的不交房租。
多选几个比较一下
9 回复 wind3998 2016-4-22 16:05
这就是你稀里糊涂让房客住进来的代价,下次记住“宁缺勿滥”。
11 回复 美国房东 2016-4-22 22:16
8288: 先查信用再出租.宁可丢空也不租给信用不好的
不是说加州和纽约已经通过法律,房客如果丢工作就可以不付房租,麻省也要跟进。 http://www.backchina.com/blog/360280/article-249422.html
9 回复 美国房东 2016-4-22 22:16
Lawler: 信用好,有时运气差。一房客两口子,入住前信誉中上。男的销售,女的老师,并怀着第三个孩子。进驻两个月,男的丢了工作,两人闹离婚,女的搬出。男的不交房租。
不是说加州和纽约已经通过法律,房客如果丢工作就可以不付房租,麻省也要跟进。 http://www.backchina.com/blog/360280/article-249422.html
6 回复 美国房东 2016-4-22 22:17
wind3998: 这就是你稀里糊涂让房客住进来的代价,下次记住“宁缺勿滥”。
不是说加州和纽约已经通过法律,房客如果丢工作就可以不付房租,麻省也要跟进。 http://www.backchina.com/blog/360280/article-249422.html
6 回复 houstonian 2016-4-22 23:22
我以前是一个月deposit加上最后一个月房租。反正不交deposit不行
9 回复 8288 2016-4-23 01:16
美国房东: 不是说加州和纽约已经通过法律,房客如果丢工作就可以不付房租,麻省也要跟进。 http://www.backchina.com/blog/360280/article-249422.html
没有听说过.
5 回复 南冰洋 2016-4-23 07:17
这些人如有办法, 根本不会来租华人的房子。 他们还嫌你的房子和环境不好。 来租你的房子的, 是存了心来赖的。
8 回复 Lawler 2016-4-23 09:28
美国房东: 不是说加州和纽约已经通过法律,房客如果丢工作就可以不付房租,麻省也要跟进。 http://www.backchina.com/blog/360280/article-249422.html
如果政府对房东有补贴,也勉强可以
11 回复 llungwu 2016-4-23 12:38
美国房东: 不是说加州和纽约已经通过法律,房客如果丢工作就可以不付房租,麻省也要跟进。 http://www.backchina.com/blog/360280/article-249422.html
各地情況不同吧,不必太擔心;
我兩年多來,趕了十來個,沒有趕不走的.
7 回复 qxw66 2016-4-24 05:44
最好买把枪,在丫前开一枪
6 回复 美国房东 2016-4-24 23:04
南冰洋: 这些人如有办法, 根本不会来租华人的房子。 他们还嫌你的房子和环境不好。 来租你的房子的, 是存了心来赖的。
我这房子是属中等偏好的区。房客没准,赶巴西人还赶的走,起码法官不偏向他们。

其实美国老白女人最喜欢住好区,等没钱了就赖房租,而法官又特别照顾她们,往往让她们白住几个月找房子。
9 回复 美国房东 2016-4-24 23:04
houstonian: 我以前是一个月deposit加上最后一个月房租。反正不交deposit不行
我这房子是属中等偏好的区。房客没准,赶巴西人还赶的走,起码法官不偏向他们。

其实美国老白女人最喜欢住好区,等没钱了就赖房租,而法官又特别照顾她们,往往让她们白住几个月找房子。
8 回复 美国房东 2016-4-24 23:05
Lawler: 如果政府对房东有补贴,也勉强可以
没听说政府准备给补贴。

我这房子是属中等偏好的区。房客没准,赶巴西人还赶的走,起码法官不偏向他们。

其实美国老白女人最喜欢住好区,等没钱了就赖房租,而法官又特别照顾她们,往往让她们白住几个月找房子。
8 回复 美国房东 2016-4-24 23:05
llungwu: 各地情況不同吧,不必太擔心;
我兩年多來,趕了十來個,沒有趕不走的.
我这房子是属中等偏好的区。房客没准,赶巴西人还赶的走,起码法官不偏向他们。

其实美国老白女人最喜欢住好区,等没钱了就赖房租,而法官又特别照顾她们,往往让她们白住几个月找房子。
8 回复 美国房东 2016-4-24 23:05
qxw66: 最好买把枪,在丫前开一枪
赶巴西人还赶的走,起码法官不偏向他们。

其实美国老白女人最喜欢住好区,等没钱了就赖房租,而法官又特别照顾她们,往往让她们白住几个月找房子。
9 回复 qxw66 2016-4-25 03:35
美国房东: 赶巴西人还赶的走,起码法官不偏向他们。

其实美国老白女人最喜欢住好区,等没钱了就赖房租,而法官又特别照顾她们,往往让她们白住几个月找房子。
女人政治正确,可以爬男人头拉屎拉尿
5 回复 llungwu 2016-4-25 09:57
投資總有風險,幸好我這裡風險不大,做房東還是不錯滴
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