房租都交不起了,谁还敢为国生娃

作者:successful  于 2019-9-26 14:50 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

通用分类:网络文摘|已有6评论



房租都交不起了,谁还敢为国生娃?
尚熙财经 2019-09-26 来源:旗帜日刊

这两年忙着献策要设“生育基金”、征“丁克税”的砖家们请了解一下,如果连房都租不起了,谁还敢为国生娃?归根到底,年轻人,才是真正的国计民生啊。

  

  “追不上房价的你,能追上房租吗?”这可能是今年最扎心的一问。买不起房子,可以租房,那万一租不起房子了,又该怎么办?

  

  01

  躲过了高房价,躲不过高房租。

  近年,不断上涨的房租,引发了人们的关注。其实,这波涨价潮,从2018年6月份的毕业季就开始了。有人说大学毕业生初识社会残酷的第一堂课,可能是在群租房里学到的。这堂课的第一个关键词,叫价格高。

  某房地产研究院统计数据显示,北京的平均租金是82元/平米,也就说,租个100平米的小三房,要8200元。注意,这只是平均数,越靠近市中心,租金越贵。

  

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  比如,北京西城区这套小房子,建于90年代,房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧,面积仅40平米,要价5500元。别瞧不上,很抢手的。

  

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  (上海各区房租价格)

  一二线城市房租高,三线城市也不甘示弱。在山东济宁,装修简单的房子,租金也要1000元以上。

  这堂课的第二个关键词,叫涨幅快。

  2018年7月,全国热点城市的房租如脱缰野马。一线的房租同比涨了近20%。

  据房天下的数据,2017年2月—2018年5月,17个热点城市房租年均上涨超过了8%,上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%!这个涨幅,似乎离失控不远。

  一夜醒来,无产青年连一块立锥之地都悬了。即便逃离了北上广深,成都、西安也有30.98%、25.08%的同比涨幅在等着人才们落户。据统计,2018年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。租金涨势之迅猛,令人咂舌。

  虽说房价暴涨已经带来很多社会问题,但相较而言,房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房,但如果连租都租不起了,这事儿真就大了。

  从2018下半年开始,租金海啸汹汹来袭,资本狂欢,官方默然,房东纠结,租客尖叫。这不是一方的过错,而更像是一场全社会的“集体谋杀作品”。最令人不安的是,过去房地产的那套玩法和上涨逻辑,近年正在转移到房租上。

  

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  02

  房租暴涨,是比房价暴涨更严重的事件。

  因为房价涨了,买不起房的刚需好歹还是租得起房的,但如果连房租都能暴涨,城市底层的人口就会连块落脚的地方都没有,大量基层白领、蓝领生存空间遭受挤压,这是影响极为广泛的经济社会问题,关系城市的产业和百姓的福祉。那么,是谁让房租变得这么猖狂?

  异动

  重点来看一下北京。在北京,越来越多的白领住到了六环以外,还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房,当然,还有一批人悲吟着“北京只有地下室,没有梦想”,直接回了老家。

  2018年的毕业季,如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。贝壳研究院Real data的一组数据显示:2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。那么,除去毕业季这一每年都有的常规操作,还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢?

  租房中介们认为,“锅”主要在供给端上。贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

  这倒不是没有道理。2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。

  供给明显减少,而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免会上涨。但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡,就能了事?

  资本

  在这里,有一个苗头非常值得警惕——各路资本正在炒作房租,面粉竟然比面包还要贵。在倡导“租购并举”之后,长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时,魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”,也正式进入白热化状态。

  竞争到一定程度,争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子,经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”,房租被硬生生被抬高到9000,早已不是什么新鲜事。

  事实上,就在舆情发酵之前几天,自如管家们还一遍一遍地在朋友圈刷屏——推荐一处房源签约成功,推荐者可获1000元奖励金。曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。他认为,在这一波房租上涨中,这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。而在发表完这番言论之后,胡景晖已经离开了我爱我家。

  中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》,经他调查,同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上,已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。“这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

  而对于机构化租赁企业来说,另一个算盘在于,通过对小业主房源的收编、改造,最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。

  这不是“炒房租”是什么?

  北京天通苑一位业主称,自家120平的房子要出租,原本心理预期是7500就很不错了,结果来了自如和蛋壳公寓两家公司,一番厮杀之后,蛋壳给到10800每月的价格,连付11个月。业主不由得警告:资本盯上了租房,要吸干年轻人的血。这条网贴立马点燃了大众的情绪:“好啊,原来是这些长租平台烧钱圈地,一心只想要垄断市场房源,哄抬租金,企图赚取暴利差价!”

  长租公寓一脸委屈:“我们运营成本很高的,我们还有管家一般的管理,我们要重新装修配家具,我们都是在亏钱的!”不过,还是有很多人没明白房租上涨背后的逻辑。亏本买卖?敢情这些企业都是在做慈善啊?

  说到这,我们就不得不提国家的初心了。2017年“房住不炒”提出之后,“租售并举”接棒而上,租房也迎来供给侧改革。从中央到地方,短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台,一方面向全民普及“租购同权”理念,一方面鼓励各类资本进入市场,誓要将租房这块短板给补上。

  设想很美好,但你要让企业愿意进来,这故事才能讲下去。要做只租不售的房,利润在哪?以前多卖套房资金就能回笼,现在要租多少年才能回本?企业现金流怎么办?要把租金回报率搞上去,秘诀就两样:杠杆和定价权。

  拿自如举例,表面上看跟中介公司没啥两样,收了各种散盘,然后集中装修、出租、管理,因为运营成本和住房质量提高,房租肯定有所上涨。

  金融化

  面对舆论质疑的洪流,长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高,根本不挣钱”。自如CEO熊林告诉《中国经济周刊》记者:北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市,且仅是“微利”。不挣钱却也要高价屯房,是要作甚?

  在专业人士看来,这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业,而非线下牵线搭桥的传统中介,他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维:为租客定制各类增值服务,从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会,形成社群内的重复消费。更为重要的是,要成为高估值的互联网化巨头,最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位,获得定价权。

  

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  然而,更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。目前,新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例,三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

  有分析认为,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,而这必然要求租赁企业提高租金。但自如CEO熊林说,资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例,自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产,租客在租房时签署贷款合同,还款时伴随一定比例的贷款费用,投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金,“也就是说,影响投资者收益的并不是租金的增长,而是自如有没有平稳的资产质量和良好表现。”

  那么,资产质量怎么评估?还是得回到房源上。毕竟,有更多更好的房源,资产质量才会更高。说了半天,又回到“跑马圈地”,哄抬租金上去了。

  大量资本都在赌租房这个风口,而前期谁的规模越大、资源越多,以后的定价权就越大,利润空间就越不可想象。2018年1月份,自如已成为了长租市场的第一只独角兽,A轮融资40亿,估值超过200亿元。目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元。

  当初资本推动房价暴涨的逻辑,现在又隐隐然出现在了租房市场:

  将杠杆引入租房市场,获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵,即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动,开始哄抬房租以此获利——租金暴涨,泡沫隐现。

  越早进入市场布局的,胜出的可能性就越大。目前进入市场的资本有国资(保利),有民资(万科),还有外资(华平投资)各路大鳄。

  而那些租房的年轻韭菜们,只有乖乖等待被割的命。

  其实早在2017年的8月,官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房后,智谷就撰文分析,中国楼市进入拐点,房租一定会涨,这是大势,但短期内房租不会疯狂暴涨,这是基于当时供需面的分析。没想到短短数月之后,意外接连发生。到底是哪只手在操控着这一切?

  有人说是房产税惹的祸。房产税吹风多年,在2018年突然神一般加快了步伐,三五年内落地成为市场共识。这必然会带来成本的转移,迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担,让租金回报率回归“正常水平”。这种说法有一定的逻辑,但深究下去,我发现事情远没有想象中那么简单,有两大意外事件不得不提。

  监管

  引发网络热议后,监管火速介入。2018年8月17日,北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实,将从严处罚、联合惩戒。

  效果如何尚有待观察,但对租金的调控,早些时候已被写入政府文件中。2018年5月,住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求,要求地方政府在控房价的同时也要控房租。

  控房租,加大供应才是硬道理。

  2018年6月,北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,旨在加大蓝领公寓的供应力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套;2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。但从计划到真正进入市场还有待时日,因此政策的效果也暂未显现。

  03

  当下,高房租已经成为无产北漂们沉重的负担。20%被认为是房租与收入比较理想的比例,既能保证居民基本的消费生活,也能维持租赁市场的稳健发展。30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%,处于幸福区间范围,超过30%,租金压力就会影响生活的幸福感。

  但据估算,像北京这样的一线城市,房租与收入比已经高达45%。超过40%已经是一个比较沉重的负担。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。

  

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  房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络。高房租,已经超过了很多人的承受能力。

  北京大学毕业生的起薪没有准确的统计,如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话,清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000元。

  

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  仅仅租房,就要花掉其中的45%。由此看来,绝大多数的北京大学毕业生,恐怕都不太幸福。中国青年报社社会调查中心联合问卷网,对租房的年轻人进行的一项调查显示,55.5%每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告,全国50个城市中,超七成房租收入比较高。房租一年要涨个10%,算一下,你的收入增幅,能跑赢房租吗?

  租房是很多青年在一二线城市最后的退路,不只是买不起房,如果连房租都占据收入的大半,那提振内需就无从谈起了。自2013年起,中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过GDP,现在还想让租金涨上去,对于有大城市梦的普通人来说,结局无非一个:之前睡卧室的,今天睡客厅,之前睡客厅的,今天睡公厕旁边。

  如果将房价上升的那套玩法用到房租上来,重蹈覆辙,租房市场将变得非常危险。头部力量、利益集团早已拥有社会大量财富,多数人却还在一个小三房日日劳碌。中国成功地推高了房价,接下来如何推高房租,实现完全泡沫,尚需观察。

  

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  04

  政府不断出台调控政策,死保着房价。视线之外的房租,却一路狂奔。有人会说,市场经济下,房租应该是市场说的算,让供求关系自由调节。但要知道,租赁关系中,承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下,承租人基本没有议价的本钱。失控的高房租,比高房价更可怕。

  居住是刚需,却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时,租房就成为了人们最后的退路与底线。不断上涨的房租,正在一步步击穿底线。买不起房子,可以租房,那如果租不起房子,又该怎么办?据冰川思想库特约研究员今纶分析,从政府层面来说,三个办法:

  其一,加大土地供应。别老想着把土地卖个高价,即使是低价也要卖,不要人为制造土地供应的紧张局面。土地财政的思路要换一换,老老实实按市场规律办事,企业的压力少一些,税收自然会慢慢跟上来,这叫放水养鱼,以前是竭泽而渔。如果生产要素成本急剧上升,必然导致中国企业的竞争力下降。

  其二,把公租房做到实处,真正做到租售同权。

  在这里中国可以借鉴欧洲大陆的模式,发展公租房制度,但必须注意三大点:

  社会资源的合理分配,把公租房都建到城郊交通不方便的地方,并不能缓解租房市场的资源争夺。在西欧很多国家,带有保障性质的住房会均匀分布在交通方便的地方,甚至是市中心。在韩国每个小区就要求必须要建有配套保障房。当然,为了房产持有者的资产上升空间,租金也会作出调整。

  精细化管理,保障房的投入速度需要非常精细的测算。如果贸然投入大量保障房,对住房市场健康发展杀伤力极大。97年心急的香港想一举解决住房问题,搞了个“8万5计划”,结果把楼市搞到大崩盘。

  把权力、资本都关进笼子,让公租房服务于有真正需求的人群,防止权力寻租和资本炒作。曾经有一些廉价房被侵蚀,流入市场炒高,这是前车之鉴。

  其三,减少把公立优质教育资源和房产捆绑的可能性。以前的“就近入学”成为推高学区房房价的手段,地方政府、开发商、教育部门是最大受益者。长期来看,中小学九年义务教育的公立教育资源可以学习日本,不存在所谓名校,而是至少在一市之内保持同一水准,这样可以有效灭杀学区房的价值。

  

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  05

  在任何国家,如果政府真正下决心去干一件事,没有什么是干不成的。而摆在眼下的,正是一件关乎民众生存的大事。接下来是深渊还是蓝海,是新一轮的财富掠夺,还是租赁市场的规范化发展,中国又走到了不能逃避的临界点。

  这两年忙着献策要设“生育基金”、征“丁克税”的砖家们请了解一下,如果连房都租不起了,谁还敢为国生娃?归根到底,年轻人,才是真正的国计民生啊。



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发表评论 评论 (6 个评论)

1 回复 ryu 2019-9-26 17:25
口号震天,政策无力。
1 回复 慈林 2019-9-26 18:54
不是说屋子过剩吗?
1 回复 海外思华 2019-9-26 23:53
    
回复 successful 2019-9-27 08:35
慈林: 不是说屋子过剩吗?
房屋过剩, 不意味着可以价廉 和免费.
回复 successful 2019-9-27 08:35
海外思华:      
欲哭无泪.
回复 successful 2019-9-27 08:36
ryu: 口号震天,政策无力。
政治宣传先行, 政策落实 在后.

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