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亲身实战详细分析&结果：买房投资好还是投资股票好?
自试秘方 原文发表日期 : 11/18/201
很少在这个投资理财坛子坛子发言。今天看到有对这个问题讨论，就想说几句自己的亲生经历。 别的不说了，说下2008叭。那年金融危机，不管是房子还是股票，都遍地是GOOD DEALS。
当时我朋友都到LAS VEGAS 去买房了，可以说非常非常便宜，几十万的房子10万就从银行手里用CASH买进来了， 俺家LD对我说别人都在买，我们也去收几套叭。。。
我投资时比较喜欢做FA(基本面分析). 也非常重视住重HOW TO OPTIMIZE回报率。。 当时银行房子很便宜，但是大部分好的DEAL要用CASH， 而股票也是CASH叭。分散投资SECTOR ALLOCATION很重要，俺是不可能将所有钱压在一个SECTOR的。 所以第一件事要做的就是如果我拿出100万买VEGAS的房子，看看如果拿这100万去买REAL ESTATE的sector股票是否会有更好的DEAL? 接下来就是把REAL ESTATE 股票扫了一遍进行基本面分析了。
分析以后真的很吃惊，当时大部分REAL ESTATE 股票的股票值居然都大大低于其MARKET NET ASSETVALUES。也就是说如果这些公司马上把手上所有的房子卖了AT MARKET), 还掉所有的债，然后再将钱分给股东，股东的钱就马上翻5倍。 而如果买VEGAS的房子话，立马卖掉，最多挣几毛叭。 所以当时这个钱往哪里投就显而易见的了。其后当然就是RISK CONTROL 去考虑Plan 2“WHAT IF”的情况了。。。
这个"WHAT IF"的 RISK CONTROL /Plan 2在投资时是非常重要的。 比如说从银行手里买VEGAS的房子，因为买时用的是CASH，如果房价跌，我可以HOLD AND WAIT， 再坏也不会全军覆灭，买股票虽然也是用了CASH买入，但是由于这些REAL ESTATE 公司都有LEVERAGE，如房价继续下跌，这些公司的NET ASSETVALUE 可能会因为LEVERAGE 而加倍下跌， 甚至可能跌成负值，所以即使买股票时用了CASH， 但是HOLD + WAIT 不行,RISK还有不小的嘛。
这时候FA就又要派用处了.
第一:
就是找LEVERAGE RATIO 低的股票;
第二:
就是选公司BOND发行少OR没有发行的股票;
第三:
就是找PREFERRED SHARES了嘛。
不知大家懂不懂，当公司破产时分财产的优先权顺序是BONE HOLDERS -> PREFERRED SHARES->COMMON SHARES。。。所以如果没有BOND，那PREFERRED SHARE就是最先分了。
第四:
就是找RESIDENTIAL的 APARTMENT公司了。为什么呢? 主要是APARTMENT公司的租金CASH FLOW MORE THAN LIKELY 有保证，因为人总要住，而且越是经济不好，买房人越少，租房人越多. 而且还有很多穷人房子租金是政府付的嘛。所以APARTMENT是最 RECESSION PROOF的了。
有了这些FA后，买股票就很容易了嘛。为保险起见用了50%的钱买了房地产PREFERRED SHARE ETF (有几十家公司的分红优先股,FURTHER 分散投资减小分险).前面已经讨论过了，即使公司倒闭，优先股的股东一分分不到可能比普通股的股东低太多了嘛。 况且又是ETF，全完垮掉可能非常小的。 当时的这种ETF分红YIELD是在15-20%左右叭， 还有50%的钱就RISK一下了买了COMMON SHARES。 这样做的原因是，WORST CASE 即使50%的COMMON SHARES 都亏了， 但是PREFERRED ETF 倒闭是HIGHLY UNLIKELY的嘛。如果我能HOLD 5年， 就可以把这亏掉的WORST CASE 50%钱全挣回来。。 所以RISK是非常小的嘛。
现在回过来一看可以说比当时如果买VEGAS 的房子回报率不知道好多少了嘛。 COMMON SHARE 俺卖了,不算分红大概是近10倍叭，加上分红就远远高过10倍了嘛. 但是俺至今还KEEP 这些PREFERRED ETF， 分红年年涨，股票也涨得很好。每个月大笔现金入账，而且管理“0“， 真是"不差钱" ENJOY "退休生活", 真正实现睡觉也在挣钱啦, 哈哈。
说到这里，总结一下，对知道怎么玩股票的人，投资股票比投房子好多了。 但是俺想提醒大家一下，股票投资不是人人能发的，只有这么很少一部分人可以发，大部分人亏。。。 而房地产总的来说不懂也能挣，虽然很辛苦，但是再怎么也比亏钱好嘛。所以大部分人绝对是投资房产为上策，买了几个房产，至少退休时不会太穷嘛，哈哈。
(原文发表日期 : 11/18/2017)
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