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中国的房价由四个部分构成，居住价值，宅基地金融价值，隐藏在房价中的城建税收，和户籍绑定的社会服务、社会福利的价值。因此房价也受到4个因素的影响，政策因素，金融因素，政治因素和社会因素。除了居住价值和政策因素无关而外，余下三者一一对应。
一、政策
中央这句话的潜台词很简单，房地产税马上就要来了。而且是以立法的形式飞奔而来。中国立法程序中有个不成文规则，凡是列入人大本年度立法工作任务的法案，都必然在两年内落地。例如2016年人大委员长报告中提出“今年一年的主要任务”中“要求制定的法律”包括“环境保护税法、船舶吨税法、烟叶税法、粮食法、资产评估法、中小企业促进法、公共文化服务保障法……”等一共14部法律，除船舶吨税法和烟叶税法外，全部在2016年颁布，船舶吨税法和烟叶税法则在2017年颁布。2017年中，也只有公务员法没在该年落实。2018年，人大工作报告的制定立法任务中，关于房产税的表述为“研究制定房地产税法”，2019年则是“制定房地产税法”。如果经验依然有效，房地产税法在今年必然取得重大进展。
二、金融
房地产在金融体系中的敏感性不言而喻。中国银行体系中一半的抵押物是房产。如果房产价格大幅下跌，意味着银行坏账大幅上升。这个经济上的风险，没人敢背锅。房价还是超发货币的蓄水池。另外，“房住不炒”这个表达也很微妙。不炒的意思是价格不会大幅波动，无论是暴涨还是暴跌都不会出现，所以房价在高位冻结应该是一种可能性较大的情况。房住的措辞就更微妙了。这个住到底是住自己的房子还是别人的房子？住自己的房子，就是要房价稳在大家都买得起的价位。以现在的房价来看，除非工资大涨或房价大跌才有可能。这不太现实。那就是住别人的房子，租房。现在中国大城市房租还不算太丧心病狂，年轻人普遍合租。那么这个房住的意思就是房租稳定在一个年轻人不会穿黄马甲的价位。总结起来，就是房价可能会缓慢上涨，但是房租稳定在一个占工资30%的水平。要达成这个目标，一种比较可行的顶层设计是：由国家队持有绝大部分房地产，提供租房房源，再加上不以盈利为目的的公租房和廉租房，足以完成房住不炒的政治任务。
三、政治
这又是个老生常谈的事。很多人说，房地产不是经济问题而是政治问题。对！看政府的工作报告，继续推动城市化依然是下一个十年的工作重心。城市化，意味着修房子修基建，需要大笔资金。这笔钱，之前是隐藏在高房价里的隐形税收。今后，可能直接收房产税。无论如何，地方政府都是有动机托高房价的。同时，中国地方官主管地方经济发展，GDP是政绩考核的重要指标。高价卖地，大量上项目都是短时期内制造大量GDP的好方法。中国是个大国家，官方和官方的利益不总是一致的。中央希望调控房价，地方不一定执行。只要地方一把手负责地方经济发展的大格局没有改变，用政策短期压制房价的效果就很有限。
四、社会
前面三个因素，大家都说烂了。接下来要说的社会因素，才是本文的重点。中国有13亿人口，960平方公里领土面积。人口和欧美总数相当，面积和整个欧洲相当。如此复杂的地域差异和人文差异，搞欧洲那套民族国家体制能维持得住吗？西方学者说：中国是伪装成国家的文明。对。中国不但是个统一的国家，还是个统一的文明。政治学上，通常把具有普世理念和普世治理的国家称为帝国。而中国，在人口总数、领土面积、文化普适性、有效治理面积这四者上都符合帝国的定义。那么问题就来了，民族国家通过国境线切割贫富、文化、人口。帝国内部没有国境线，那就必须产生一套功能相似的替代性机制。在美国，是以社区作为划分。美国社区和社区之间差异非常巨大，一边是枪击重灾区，另一边就可能超速驾驶都抓得严。一边的社区中小学可能帮派横行毒品泛滥，另一边则校风严谨学生上进。为什么？因为美国社区的公共服务资金来源于房产税。房价高，房产税就多，那就有资金招聘一只庞大的警力队伍，或招聘优秀的学校教师。在一个房价奇高的高档社区，居民享有干净的环境，优质的教育，良好的治安，高效的政务。而另一个房价低廉的地区，则可能帮派横行，枪支失控，毒品交易屡禁不止，青少年厌学逃学，垃圾堆积如山。这就是美国的国境线。美国国内其实存在三个国家。像纽约曼哈顿区这种是发达国家，西雅图这种二线城市则是发展中国家，广大的低房价社区则是第三世界国家，治安和非洲一样差。房产证不仅房产证书，还是通行于美国内部三个国家的护照。房价就是美利坚帝国内部的国境线，这和瑞典这样大家都差不多的“小国寡民”完全不同。中国的贫富差距，不是在同一个城市的不同社区之间，而是中国不同的地区之间。中国基尼系数很高，超过0.7，但是大家的普遍观感是好像没这么大，因为中国贫富差距主要体现在地区之间。富的一线城市宛如发达国家，治安还比欧美大城市好；穷的农村可能就只剩砖瓦房，治安靠狗、通讯靠吼、取暖靠抖、交通靠走。这些都是真实的中国，短时期内高速城市化和现代化的必然结果。因此，户籍必然成为中国的“国境线”。同时，中国的社会福利（医疗、教育、养老）等全部和户籍挂钩，甚至购房资格这种发财的机会也和户籍挂钩，中国人为大城市户口挤破头，北京户口甚至比绿卡还难拿。另一方面，社会福利支出落在地方，由地方政府出钱，这又让地方政府本能的排斥大规模开放户籍。这两种力量叠加在一起，构成了中国内部的国境线。
获得户籍的方法有两个，婚姻和购房。婚姻先不谈，其中的经济成本计算过于复杂，只谈购房。中国房价，由四部分构成，房屋的居住价值，宅基地的金融价值，隐含在房价中的城市基建税收，获取户籍的费用。户籍费用在房价中占比多少？这个计算起来可能需要一篇论文，我这里简单举个学区房的例子。成都有一条大石西路，一边可以读草堂小学，一边只能读一个一般小学。去年限购前，草堂小学这边房价均价接近两万，另一边只有一万多一点。我认为户口价值可能不会到房价50%这么多，但是，绝对超过30%。
美国是先有高房价，再有高房产税税基，最后才有社区国境分化。而中国，是先有户籍，再有城市社会福利，最后才有房价中的户口溢价。这是为什么？
这个中国的社会结构有关，中国社会是个同心圆，整个社会的资源围绕政治资源配置。北京的人均财政支出冠绝天下，记得以前看到一个数据是北京人均财政支出不仅高于上海，还高于北京人均赋税。这还只是写在账本上的帐。北京一流高校集中，本地考生上北大清华难度远低于外地，这是教育资源优势，北京的表外资产之一。
其他种种好处数不胜数。这些好处最终都计入北京房价中。北京由于首都的政治优势而户口值钱，而各省的省会则是本省中的“北京”，特别是产业经济不发达，经济发展依赖行政支出性投资的省更是如此。因此中国必然有这个一个现象：越来越多经济资源枯竭的小城市鹤岗化，房价几百块，跌的只剩使用价值；另一方面各个行政中心吸纳了经济发展的大多数好处，户口越来越值钱，房价越来越高。
所以我认为，只要中国社会还维持政治挂帅的特点，优质的社会公共服务和公共福利就永远稀缺，户口的价值就会高居不下。房价的四个构成部分中，使用价值始终都差不多，金融价值也会随着货币放水的停止而逐渐贬值，基建税收则会在城市化进程放缓后逐渐降低，但是户口价值只和社会结构有关，永远都不会消失。
户籍就是帝国内部的国境线，而房价则是大城市公民权的售价。
那么中国会出现香港那样的地产集团把控社会权力的状况呢？不太可能。中国政治推高了房价，但是政权要灭几个房地产商，也是易如反掌。香港那种五大家族，中央来一场打黑就手牵手团灭了。
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