房价（1）

因年底回国，上周刚把房子卖了。三个offer争，以叫价的101%多出手，很多朋友劝说即使回国，也该把房子留下来，现在房价这么强劲，现在卖肯定亏了，房子还会涨。
近来，不少周边认识的人都换了房，以小换大，condo换town house, town house换semi, semi换detached, 2000尺换2500尺，3000尺。房地产经纪在报上鼓吹房产是最好的投资，42年前2万元买的房子现在值38万元等等。
好，我们现在回过头来计算，以2万元的投资（假设一次付清，没有贷款），42年后卖掉，你的投资回报是[N=42, PV=-2, FV=38, PMT=0, I/Y=7.26%, 用Financial calculator算的]. 年均7.26%的复利回报。而TSX在前50年的回报是年均10.4%, 见下图：
我们使用相同的计算方式，把10.4%代入I/Y,看看42年前2万的投资现在是多少[N=42,PV=-2,PMT=0,I/Y=10.4%, FV=127.56万]，哈，127万5千6百49元，这是你仅买股指的ETF.
下面我们会再假设多种情况，做个敏感度分析，假设如下，你放5千元首期，1万元首期，及1万5千元首期：而你的房贷是25年，你的平均Mortgage 利率在这25年是7%（考虑到80-90的一段时间，房贷利率曾高达18%，这是个合理的假设）