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- 迈阿密房事
- 新纪元周刊记者华明综合报导）与目前的中国相比，在美国购房有很多优势：政策稳定、投资安全、环境优雅……
很多中国人及国际投资客把目标转向美国，以远离泡沫危机严重浮现的中国。
从去年开始，中国政府出台一连串针对房地产市场的“限字令”：从“限贷”、“限购”，再到“限价”，构成空前严厉的楼市调控政策。在中国楼市投资空间极度压缩的情况下，不少投资者将目光投向了海外，美国、加拿大等国都是中国人的投资首选。此时投资美国房地产是否最佳时机？
美国《财富》杂志3月底出刊的封面题为“投资房地产市场时机显露”的文章表示：“投资者应放弃股票，也不要再碰黄金了，因为房价经4年下跌后，住房是美国当下最有吸引力的一类投资资产。”
而投资美国房地产，哪里最好？很多中国人把目标投向佛罗里达州（佛州），那里风景优美，房价低廉，政策优惠等，但从佛州的房地产泡沫史来看，迈阿密“过山车式”的房价虽然不能代表全美国，却是美国经济盛衰的一个重要指标。
投资美国房地产最佳时机？
目前，美国的房地产仍然处于疲软，究竟还会持续多久? 是否已经到了谷底？根据Zillow的房屋价值指数显示，全美127个大都市地区的房价今年2月和去年同时期相比，96％还在下降。
《财富》文章说，在房价经历了连续4年下跌和丧失抵押房屋赎回权现象猛增时期，人们的确不知所措。如今，两个基本因素为楼市开始活跃奠定了基础：一是新房建设规模降到历史性低位；二是房价在前期出现大幅下降。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田接受本刊采访时表示，美国经济在缓慢复苏，但还有一些关键因素要看。对于房地产泡沫来说，居民房泡沫已经破灭，但商业房还有泡沫，而商业房得到更多的贷款；再者，美国人不像华人，借债过多，仅信用卡债务人均达8、9千美元，这些潜在的因素，让真正的泡沫尚未见底，见底之后，经济才会有实质性的回升。
据报导，标准普尔/凯斯席勒（S&P/Case-Shiller）房价指数正处于二次下跌的走势之中，而且目前仍未见底。KB Home 对此论点4月12日给予又一最新支持，该公司公布其第一财季净亏损1.145亿美元，比2010财年第一季度同比下滑109％。KB Home公布每股亏损1.49美元，远大于华尔街给出的每股亏损0.27美元的预期。
谢田认为，经济衰退没有见底，房价还会下跌，目前来说，除非必须买，或做长期投资，还可以再等等。但对于中国人来说，情况大不一样，相比大陆，在美国购房有很多优势，政策稳定、投资安全、真正拥有产权、环境优雅、价格也合理等，目前投资美国房地产应该是很不错的选择。
而遥看中国房地产市场，泡沫严重，中国出台一连串调控政策，都没能止住泡沫扩大，中国人应在泡沫破灭之前，赶紧抽身而出，把钱拿到海外投资是保值的最佳办法。谢田说，但买了房子后，还有其他如房地产税、周围环境维护、房屋保险等，也是一笔不能忽略的花费。
大陆“限购” 催热海外置业
4月7日，北京春季房地产2011年展示交易会开幕，美国、澳大利亚、加拿大、英国、新加坡、泰国、韩国等20余个国家和地区大力推广80余个海外地产项目，形成一道亮丽的风景。
房展主办方“四季房展”组委会总监郑向东告诉新华网记者，过去几年，房展会上的海外项目数没有超过20个。去年开始，参展海外项目显著增长，去年秋交会达到40多个。此次春交会更是突破80个，增长近一倍。“海外军团”已成为北京春季房展会主力军。
从去年底开始，大陆在海外买房的人明显增加。工商银行江苏省分行营业部出国留学金融中心的负责人告诉现代快报记者，从客户的大笔汇款看，该行办理出国留学金融的资金总量，相较去年同期增长了50％之多。仅从南京来看，一季度各家银行的出国金融业务量同比激增30％以上。
这位负责人分析，除了政策和价格优势外，海外房地产市场相对比较成熟，波动较小，资产的安全性高；此外，海外房产租赁市场非常发达，出租回报率较稳定，对长线投资较有利。
新华网报导，美国一个地产项目推出了50万美元可获美国绿卡和佛罗里达州联排别墅一栋的诱人条件，就是将目标锁定在了移民家庭上。对此，本刊记者采访了几位佛州房地产经纪人，他们表示，并不知道这个情况。有知情人说，这个法案不可能通过。
佛州房地产“秀色可餐”
美国自2006年泡沫高峰以来，房价的平均降幅达到30％，而遭受重创地区的降幅甚至达到55％。佛州房价下降全美国居首，迈阿密房地产价格平均下降了47％，成为投资者竞相前往购房的地区之一。近期，佛州的房地产销售率在大幅攀升。
谢田表示，美国人喜欢投资佛州房地产，一是海边风景秀美，气候温暖，二是佛州确有诱人的政策：Homestead exemption，即如果你破产了，不管在外州或佛州，佛州都不会追究你的房产。佛州西棕榈滩等地也一直是美国富人聚集的地方之一。
而中国人来美国投资，喜欢西部的加州和东部的纽约、新泽西等，因为是华人聚集区，生活便利又有同乡相聚生活的乐趣，但佛州的房价远比这几个地区低，也开始受到华人的青睐。
中国买主们还都希望房屋能迅速升值。福布斯杂志专栏近日报导，密执安州Windham房地产集团执行长劳森说，展望未来三到五年，迈阿密房市的升值潜力很大，因为一些房地产跌价逾50％，甚至是以低于建造价格出售。2008年他在上海设立了中国公司总部。
投资移民佳音：EB–6
对于投资移民而言，还有一个好消息。今年美国将会重新启动新的移民签证法案EB-6，印第安纳州参议员卢格（Richard Lugar）的发言人3月初说，在奥巴马总统发表了国情咨文后，参议员们加快了恢复立法计划。佛州的就业移民律师注意到，此法案操作类似于过去的EB-5签证计划，但要求降低了一半。
这个新法案——EB-6签证法（EB-6 Start Up Visa Act），旨在改革EB-5的就业移民案，是去年麻州美国参议员克里（John Kerry）和的参议员卢格提出的，但还没被投票定案。
移民投资计划EB-5，允许给予提供投资50万美元或更多资金到有针对性的就业领域的外国投资人签发美国的临时签证。两年后，如果他们所投资的业务发展创造了至少10个就业机会，移民投资者就可以申请绿卡，或享有全职居住在美国的资格。
据美国移民局网站USCIS.Com 介绍：2010年中国人投资者获得最多的EB- 5签证。截至到财政年度2010年9月30日，美国移民局共收到1988件I-526。其中I-526的批准率从2009财年的86％提高到2010年的89％。在2010财年，共签发了1,885份移民签证，较2009财年的签发数4,218份减少了很多。
而EB-6新签证法案要求有所降低，只要求投资者提供投资25万美元，在两年内如果投资能创造至少五个新的全职工作，将获得永久居留权。如果（EB-6）正式推行，可以想见会有更多的华人涌入美国。
佛州房市具指标性
不过，若要投资佛州房地产，还需要了解佛州房地产的历史，以免走入投资陷阱。上世纪20年代中期，佛罗里达的土地价格出现惊人升幅。棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，24年达150万美元，25年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。
据统计，到1925年，迈阿密市出现2,000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，竟有2.5万名地产经纪人。但好景不长，到1926年，佛州房地产泡沫破碎，并引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代世界范围的经济大危机。
最近一次的2008年经济危机，佛州房地产也表现非常。美国之音报导，佛罗里达州迈阿密市的小棕榈湾是中产阶级安居乐业的梦想。三年前，这个地区的房屋售价平均为120万美元，真是令人望而却步。2008年，美国经济危机发生，房地产业深受打击，小棕榈湾的房价大幅下跌了60％。在2010年最后一个季度，佛州房贷违约率全美排第一，至少24％的房屋贷款延迟付款或者正在拍卖处理当中。
虽然迈阿密市的例子，并不能够代表全美国，但美国之音说，如果要研究美国经济复苏的过程，这却是一个不容忽视的指标。◇
本文转自220期【新纪元周刊】“专题新闻”栏目
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- 迈阿密房事
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- smartman
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迈阿密房事: 谢了。
- shirleyqingtian
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- smartman
- 中國人購美國房地產 大增
編譯中心綜合10日電 世界新聞網 北美華文新聞、華商資訊 April 11, 2011 06:02 AM | 1545 觀看次數 | 0 | 1 | | 中國富裕階層日益擴大，來美留學的富二代增多，和美國房地產市場價格下跌，導致中國買主越來越多地在美國買房。
富比世雜誌專欄報導，密西根州Windham房地產集團執行長勞森說，他2008年在上海設立了中國公司總部，因為中國投資人正在迅速走向全球化，在中國人看來，在美國投資可體現良好的投資價值。
勞森說，美國房地產市場確實出現某些疲軟現象，尤其是在賭城拉斯維加斯、底特律和亞特蘭大等地，房市處於下跌趨勢。但中國人對紐約曼哈坦和洛杉磯兩座城市的投資興趣極大。
一些中國人在美國買房是自己使用，如與經商、子女受教育或移民等有關。勞森說，逾60%的中國買主買房是為了子女受教育，這是最大的動機。他說：「因此，波士頓便自然成了我們努力開拓房地產業務的城市。近年來，我們也看到一些純粹投資的買房行為。」
勞森說，儘管中國買主占他們公司業務的比重目前不高，但發展前景越來越可觀，中國客戶中既包括個人買主，但也有約20%是開發商。
中國人對美國商用房地產的興趣會越來越大，美國商用房地產目前不振，中國的投資將創造出更多機會。該公司接到更多中國客戶的詢問，他們願買商用房地產，主要是酒店、購物中心和辦公樓等。該集團已在紐約設立分部，因為未來商用房地產的需求會升高。
勞森說，在中國買主的紐約之行中，曾陪同他們參觀紐約和新澤西州的房市，甚至還去佛羅里達州的邁阿密參觀。他說：「邁阿密如今還沒有太多的中國人，但將來會的。我們去賭城拉斯維加斯玩玩後，便轉往洛杉磯和舊金山。今年春天，我們的參觀路線將增加波士頓，因為中國買主的教育目的增多」。
勞森說，他們今年將為中國買主增添打高爾夫球的日程，因為許多買主的球興很高，在打球的同時也考察球場地產業務，「我們必須表示出善意和關心，才能使買主信任我們，公司的一些交易便是通過旅遊實現的」。
勞森說，一些打算投資的中國買主，希望房屋能迅速升值。他說，展望未來三到五年，邁阿密房市的升值潛力很大，因為一些房地產跌價逾50%，甚至是以低於建造價格出售。此外，洛杉磯郊區的房地產市場也有升值潛力，如Arcadia、Pasadena、橘縣和Newport海灘等，目前的地價比2007年高峰時低了20%。
- smartman
- maybe you can shed us some light in investment opportunity in miami's residential properties.
1. for example, can you describe a few examples of your own investment properties in miami? price, rental income, properties description, tenant, etc.
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- 涉足未深
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- 迈阿密房事
- 没问题，谢了。
- AWE
- 你好！我有个朋友想在美国买房子投资，但两口子又不准备过去，我可以将你的博客转给他们看吗？谢谢啦。
