中国大湾区房地产 淘金还是大浪淘沙？(图)
来源：倍可亲(backchina.com)作为全球房价最贵城市，香港(专题)楼价已连升10年，但“卖了恐难再买回”的心态仍令不少业主对沽出物业感到踌躇。不过，李小姐两个月前却毅然将她在香港唯一的一套自有住宅卖掉，转战大湾区。
在香港土生土长的李小姐现时与家人同住，没有迫切的居住问题。她卖掉物业并清还按揭贷款后，套现400多万港元现金。由于她偶尔喜欢到广东旅游小住，于是先以40多万元人民币(专题)在惠州买了一套面积约30多平方米的一房一厅公寓自用。
最近又她以150万元人民币在广州地铁四号线沿线买了一个面积约50平方米的“Loft”商住公寓，作为投资用途；中介并提供“售后租回”的条件，保证租金回报。“每个月收租四、五千元，假设未来（广州）的楼价不怎样升，未来10年作为收租都OK。”
“当然我是觉得（内地楼价）很大机会升值，香港我不够胆讲（楼价）是否见顶，但我会觉得不是太值。”她说。
或许李小姐的情况只是个案，但内地物业对港人的吸引力可能在逐渐上升。据香港花旗银行一项调查显示，香港的“千万富翁”未来有兴趣在内地置业的比例为11%，较有兴趣在香港置业的10%比例更高，显示可能因香港楼价已很高，且他们平均在港已有接近两个物业，因而有意海外置业以分散投资。
粤港澳大湾区是中国首个国家级湾区，由国家主席习近平(专题)亲自谋划、部署及推动的国家战略，包括香港、澳门特区，及广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个广东省城市。自规划纲要于2月正式出台后，内地及港澳政府均大力宣传，并已有一些新政策出台。
财政部和税务总局3月公布，对在大湾区工作的境外人才，按内地与香港个人所得税税负差额给予补贴，并对补贴免征个人所得税，冀吸引境外（包括港澳台）高端人才和紧缺人才到大湾区工作。
**探索潜力黑马**
投行瑞银中国/香港房地产研究部主管林镇鸿评论指，大湾区开发的目标是通过更好的硬件（基础设施）和软件（如社保、税收、互认资格）强化城市之间的人员、资金和物流整合，降低交易成本，增强该区竞争力，有利经济活动和房地产市场。然而，由于香港、澳门和内地制度不同，人员和资金流动的整合会存在瓶颈。
从事房地产策划、并在内地有20多年物业投资经验的V+物业联展中心特邀顾问沈永年形容，大湾区将是“百年一遇”的商机，而且大湾区发展是习近平主导的国家战略，加上在现时中美贸易战开打的背景下，中国加强内需更为重要。
“搞好大湾区最好的方法就是放松政策，加强融合。”他说。
目前，大湾区九个内地城市中，除惠州及肇庆没有楼市限购外，其他城市都有不同的限购条件，在选择投资目标前，要认清本身的目标和潜在风险。
沈永年建议有意投资大湾区物业的人士，应先了解本身的投资动机和出发点是升值、收租、退休居住或度假？如以升值潜力，他个人首选南沙、珠海西区及佛山。因南沙是广东省三个自贸区之一，但楼价只为横琴和前海的五分之一，明显落后大市。
“从政策、地理位置、基建、楼价落后大市等方面看，南沙是一匹黑马。”他说。
香港中文大学经济系副教授庄太量表示，楼市愈发达的城市，工业投资就愈少，长远经济很难有大增长，例如中山和惠州。他个人较为看好肇庆，除了因为当地楼价较为落后，也因为香港往来的肇庆高铁列车稍后将开通。
反映区内一手及二手住宅交易价格的中原大湾区指数，自2016年3月推出至今年4月累计涨38%，升幅最大首三位依次为中山、江门及广州，分别为67.6%、66%及60%；至于升幅最少的则为九个内地城市中均价最高的深圳，累计涨11.7%。
**以港低息之利，投资湾区未来**
以土地面积及人口数目计，粤港澳大湾区均高于世界另外三大湾区--三藩市湾区、纽约(专题)及东京湾区；但人均GDP则是四个湾区中最低，增长潜力有待进一步开拓，投资者宜抱长线投资心态。
在投资回报方面，地产界人士指现时内地住宅投资回报普遍只有1.5-2%，相比香港2-3%略为偏低。值得注意的是，以银行同业拆息计的住宅按揭利率（H按）封顶息率为2.375%，即投资香港物业可能仍有轻微正利差（positive carry），但反观内地人民币按揭利率达5-6%，若投资者在内地按揭贷款置业，回报为负值。
中原地产中国华南区总裁李耀智提醒，投资者在购买大湾区物业时，不要只看好的一面，应先实地考察楼盘、周边环境及了解该区整体发展情况。对于开发商宣称提供的投资回报，也要细心考量，“到底项目的投资回报是反映市场真实回报，还是发展商给予的补贴？”
他表示，虽然大湾区规划纲要出台后，不少客户都认为是利好消息，但目前真正行动购买物业的情况仍不算太多。
“现时整个经济比较波动，政府很想推动大湾区，但有市民则抱怀疑态度，认为待这些城市融合了，加上各样配套成熟，届时可能买家会增加。”他说。
对大湾区甚为乐观的沈永年则认为，应该利用现时香港楼价高、利息低的优势，在香港套取资金趁低买入大湾区物业。他一般会持有物业五年，因届时出售二手物业基本上已不用缴税，而且物业所在地方的发展及配套也已较为成熟，楼价可望有较可观升幅。
“我的投资方式是尽量不在内地做按揭，因为利息高；我会加按（即进一步抵押）香港的物业，然后把钱在大陆一次过付款买几套房...香港的利息全世界最低，把大陆物业的租金来付香港的利息，可能还会有余钱。”他说。
