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深圳经济突然失速:房地产扮演什么角色?

京港台:2019-11-19 07:42| 来源:深楼市 | 评论( 3 )  | 我来说几句


深圳经济突然失速:房地产扮演什么角色?

来源:倍可亲(backchina.com)

  迟迟未露面的深圳GDP数据终于披露了。数据显示,2019年前三季度深圳GDP增速只有6.6%,和去年同期的8.1%的增速相比,下滑了1.5个百分点,而上半年深圳GDP增速为7.4%,也就是说加上第三季度的数据之后,前三季度GDP增速在迅速下滑。

  

  根据官方已经公布的数据计算,深圳2019年第三季度GDP同比去年第三季度的名义增速只有0.52%。这个数据意味着什么?

  算上通胀率、物价变化,深圳第三季度的经济很有可能已经进入负增长的状态。

  粤港澳大湾区的龙头、先行示范区的深圳经济突然失速,原因值得考究,比如贸易摩擦、香港(专题)的政局动荡、以及房地产领域的结构失衡等等。别的因素先不聊,今天我们要聊的是:深圳经济的失速,房地产该不该背锅。

  一

  2003年,房地产正式成为中国经济的支柱产业。

  房地产业兴起的最初设想只是想缓解城镇化中的住房问题,但1997年经济通货紧缩,同年亚洲金融危机爆发,如何促进消费、扩大内需、推动生产成为裂亟需解决的问题,而房地产在GDP所占比重较大,产业关联度高,最有希望成为拉动中国经济增长的新动力。

  这是房地产业成为经济支柱产业的契机。确立了房地产的地位后,随后,全国绝大多数城市的经济增长主要依靠土地财政。政府卖地赚钱,开发商囤地起楼,捂盘惜售,把利润最大化,双方共同把房价一步步推高。但在目前全国大部分城市还是以土地财政为主的时候,深圳的财政收入有93%来自税收财政。但深圳并不是靠卖地赚钱,深圳房价的上涨,是由房地产周期规律决定的,那就是短期看金融、中期看土地、长期看人口。

  先看土地。

  深圳土地稀缺由来已久,深圳1997平方公里的土地面积,是上海的三分之一,是广州的近四分之一,是北京的八分之一。

  土地稀缺之余,深圳还一直坚守30%的工业用地红线,作为人口超千万的城市,深圳的产业结构在世界范围内都是罕见的。工业用地占用了太多的土地资源,就必然会挤压掉别的用地,比如住宅用地。2017年深圳可售住宅用地供应为0,2018年住宅用地供应8.6公顷,深圳地少不是秘密,也不是只有一年少,而是年年都一样地少。

  今年深圳实施计划建设用地的供给结构表中,1200公顷的建设用地,分给商品住房的还有可怜的17公顷。住宅用地被一再挤压,供给已经严重不足,与此对标的是每年增长的人口数量。

  再看人口。

  早在2015年,深圳的实际管理人口已经突破2000万,而深圳人口净流入还在继续保持高速的增长。2016年,深圳常住人口新增53万人,2017年是62万人;2018年50万人,持续上涨的人口数量导致供不应求的市场局面。2000多万的人口,却只有170万套的商品住宅供应,长时间的供需不平衡,是深圳房价保持上涨的最主要动力。

  1981年中国的第一个商品房小区——东湖丽苑,在诞生之初房价只有1000元/平。而如今,东湖丽苑二手房挂牌价51790元/平米,39年涨幅5080%!

  这就是魔幻的深圳,魔幻的房价。

  二

  但房价高涨不是深圳政府的初衷,深圳从来不是依靠房地产来完成经济增速目标的。深圳经济中的房地产投资占比非常的低,2018年房地产开发投资占GDP比重城市中深圳排名第36位,低于北上广,是四个一线城市中对土地财政依赖度最低的。

  所以,深圳GDP增速失速,房地产似乎不该背这个锅。但我不杀伯仁,伯仁却因我而死。深圳本意虽然并不是靠着房地产来实现经济增长,但却一直严守30%的工业用地红线,大力发展制造业产业。但却没想到直接催涨了房价,并且高房价下,又引发了一系列的问题。

  第一个就是,坚守的制造业因为高房价而导致企业出走。

  由于土地成本、厂房租金、原材料价格、人力薪酬等因素的上涨,导致深圳不少企业的“外迁潮”。2018年,华为(专题)将生产和研发部门搬到了东莞松山湖;2015年,比亚迪将新能源产业挪至汕尾;富士康等大型企业把生产线迁至内地等,制造业出走的预警反复被提及。从今年的经济产业结构占比中也可以窥见一二,今年前三季度的三大产业结构为0.1:39.3:60.6,而去年同期是0.1:40.2:59.7,深圳引以为傲的制造业企业增速开始放缓了,这直接影响了深圳的税收。

  除此之外,高房价的影响中,最落地的就是消费。对老百姓自身而言,高房价直接影响的就是消费能力下降,国民经济的三驾马车中有一辆消费的马车,而深圳民众消费在一二线城市中一直偏弱,去年的社会消费品零售总额,上海是12669亿,北京是11748亿,广州是9256亿,深圳只有6169亿。

  南山码农依然买不起一套宝安的房子,普通家庭耗尽6个钱包才勉强上车龙岗,高房价下挤压的是普通人的消费能力。一个月收入3万的家庭,抛开1万多的房贷,1万的生活消费、孩子教育,每个月几乎月光。

  你以为买不起房子的才叫苦,实际上买了房的更焦虑。根据《深圳市2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,深圳住户贷款达到住户存款(13810.06亿元)的144.4%。按照1302万人口计算,人均负债15万元,而大头就是房贷。为买房背负百万贷款,深圳人民为此不得不降低生活质量,不敢随意花费,毫不夸张地说深圳人的消费力正在被房贷压制。

  制造业出走、消费水平下滑,这是高房价下带来的影响,但却不是政府本来的设想。所以,深圳一直在采取限价限贷限购等调控手段,希望以此放缓现有库存的去化速度,但根本的土地供应无法解决,恐怕调控手段只能维持一时。而房地产结构的失衡,深圳明显开始意识到了。

  但如何取舍,深圳似乎已经有主意了。前段时间深圳一口气推出30平方公里共35块产业用地,这35块用地,基本是深圳的整个“家底”了。   

  三

  要知道,深圳总面积为1997平方公里,而总面积是深圳三倍的上海,每年的土地供应不过是25-30平方公里。但相比住宅用地,深圳这次更愿意把地拿来布局产业,而且未来很可能是包括5G、8K、集成电路、人工智能等在内的科技产业,未来深圳希望走科技创新的道路。这样能减少对制造业企业的依赖,也让GDP结构更为合理。

  不过,问题也来了。产业是发展了,但住宅用地被一再挤压,房价是不是意味着无限上涨?很遗憾,从目前的情况而言,是的。

  笔者不是深吹,但客观数据和情况确实如此。深圳土地开发强度已经接近50%,想要腾地,要么旧改要么填海。根据深圳的远期规划,2035年住房供应170万套,但可售的商品住房只占40%,也就是68万套,面对庞大的人口需求,依旧是杯水车薪。强大的供需失衡,深圳房价看涨是必然的。在发展过程中,深圳已经做出所取舍,房价并非主动、而是被动持续上涨。

  以上,房地产其实都在喊冤,GDP增速下滑这个锅,房地产真的不背。所以,梳理一下关系,GDP增速下滑并不是高房价决定的,但高房价确实刺伤了经济增速。

  为让GDP数据在第四季度更好看一些,深圳也做了一系列的应对,比如双十一公布了取消豪宅线,以此刺激二手房的成交,增加税收收入,再比如集中密集拍地,以此来拉升GDP。

  深圳经济失速并非只是单个城市的问题,因为深圳非常容易带节奏。

  深圳辐射能力非常强,对全国楼市影响也非常大,所以深圳经济压力增大,全国其他城市会有什么风向调整?而离深圳最近的大湾区其它八市会不会受到影响,尤其是惠州、东莞、中山,会不会因此有调控的松绑?

相关专题:房价,深圳

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