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新政袭来!中国央行突然出手对楼市影响几何

京港台:2020-1-1 23:27| 来源:齐俊杰 | 评论( 3 )  | 我来说几句


新政袭来!中国央行突然出手对楼市影响几何

来源:倍可亲(backchina.com) 专题:人民币最新消息汇总

  中国央行突然宣布,2020年3月1日起,所有存量房贷利率要“重新定价”!也就是关于存量房贷的利率调整政策。要知道这个政策的影响可不小,数据显示,2018年末,个人住房贷款余额为25.8万亿元人民币(专题),占住户部门债务余额的比例为53.9%。那么到底对房屋贷款有什么影响呢?

  

  2020年3月1日起,所有存量房贷利率要“重新定价”

  首先,2020年虽然要重新签合同,但是你的贷款是不变的,之前什么样,2020年还是什么样。这是防止有太多的干扰和阻力出现,设置了一个过渡期。

  其次,今年中国央行改革了贷款利率形成机制,LPR利率由MLF利率加点形成,所以更加市场化了,在LPR利率形成之后,我们的贷款利率已经出现了小幅下降。而之前一般都是给大家固定的贷款利率,4.9%,要么上浮,要么下浮打折,以后不提打折了,改了一个说法,叫向上加点,和向下降点。之前的利率4.9%是固定,之后这个数字不再固定。从目前情况来看,这个利率在下浮。应该是个好消息。

  第三,2020年3月份开始干,预计2020年8月31日前存量房贷转换完毕,以后利率要每年调整一次,需要跟你的商业银行约定。也就是说对于购房人来讲,你要每年算一下自己的利率,然后计算还房贷的数额,当然央行也说了,你可以跟银行的人商量,重新约定一个固定的利率,但是这个选择是否对你有利就不好说了,因为从长期来看,利率应该是不断走低的。现在是房地产调控阶段,你要是写死了固定利率,可能对你反而更加不利。以后楼市不调控了,或者经济进一步下滑,我们的贷款利率可能也会跟欧美一样,降到2-3%的水平,甚至过个十几年,达到零利率也不是没可能。

  第四,那么似乎,你只能选择LPR利率,跟随利率调整,对你有什么影响呢?我们可以举例说明,假如你刚买房不久,利率是基准的4.9%,上浮10%,也就是5.39%,那么2020年的利率肯定是不变的,还是这么多,但是计算方法变了,是用倒推的方式,测算出你的加点额度,也就是用你现在的5.39%减去当前的4.8%的LPR利率,等于0.59%,这就是你特有的加点幅度。以后LPR利率变化,而你的0.59%不变,如果真有利率降到3%的那一天,那么你的贷款利率,就只有3.59%了。不知道这么说大家是否能够明白。

  当然还有些朋友说,我都买房快10年了,以前是折扣利率,贷款期还有20年,那么这个怎么算,比如你的贷款利率是折扣很高的时候拿到的,好比说是8折,那么你真实的利率是4.9%X0.8=3.92%,我们倒推,还是用3.92-4.8=-0.88%,也就是说你的利率不是加点,而是降点0.88%,那么你2020年的利率肯定不变,以后的利率也是随着LPR变动,但是降点0.88不变,也就是说未来利率如果降到3%,那么你的利率只有2.12%。

  那么有的朋友不理解了,你要浮动还是按照原来的百分比浮动多省事,为啥非得弄个加减点这么复杂?其实对于数学很敏感的朋友,都一个看出来了,这套计算利率的方法,如果利率下降,对于下浮利率更有利,而对于上浮利率更不利。如果还是按照原来的1.1倍计算,那么当利率降到3%,你的贷款利率应该是3.3%,而按照加点计算,则是3.59%,可见加点会比百分比浮动更高。

  而8折利率计算,降到3%的时候,应该是2.4%,而按照降点计算,则是2.12%。显然降点会比百分比浮动更低,当然反过来说,如果未来利率上升,则效果就反过来了,对于加点更有利,对于降点的更不利。比如利率要是到6%,那么8折应该是4.8%,而降点后你也得是5.12%。

  所以综合来看,这个政策一出,以后大家的房贷利率,将不再是一个固定数字,每年都要进行调整,虽然一开始基本上没变化,但后面是肯定会变化。以前上浮的变成固定加点,以前折扣的变成固定降点,未来利率下降将是大趋势,所以对于买房的人来说,这个政策应该是个利好,大家的房贷压力有望随着时间的推移逐渐减轻,对于折扣利率的朋友,利好效应更多。

  但对于楼市来说,其实影响微乎其微,因为他是调整存量,而不调整增量,对于新增贷款没有变化,而存量贷款,至少在2020年是不会有变化的。所以把这个政策理解成降息了,金融刺激楼市了,是完全没有道理的。只要是贷款利率加点的方向不变,那么也就是告诉你,央行现在并不鼓励买房。什么时候你看到平价利率,或者折扣利率重现江湖了,那时候才说明金融政策变了,现在好像就上海等几个城市,还有折扣利率,其他城市基本都是上浮10%,有的还上浮20%甚至是30%,这就说明金融的口仍在收紧。金融不放开,全国楼市再想回到普涨的局面,是基本不可能了。

相关专题:房价,人民币,易纲

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