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中国房地产热议:卖掉深圳,能买下半个美国?

京港台:2021-1-21 11:57| 来源:国民经略 | 评论( 21 )  | 我来说几句


中国房地产热议:卖掉深圳,能买下半个美国?

来源:倍可亲(backchina.com)

  这两天,一则“卖掉深圳的房子,能买下半个美国”的消息不胫而走。

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  消息称,据统计,将深圳所有房屋按市值卖掉,可以买下半个美国。

  这则传闻表示,“深圳房屋总市值151.5万亿人民币(专题)”,美国住房总市值则为36万亿美元(234万亿人民币)。

  2020年中国GDP刚刚破100万亿,深圳一地住房总市值就高达150多万亿?

  数据存疑。但中国房地产市值,远超欧美发达国家,却是不争的事实。

  我们以泽平宏观的报告作为参考。根据任泽平团队测算,2018年,中国住房总市值约为321万亿人民币,相比1998年的23万亿,翻了10倍多。

  

  来源:泽平宏观 2018年数据

  考虑到这两年全国新房建设井喷以及房价上涨的变化,2020年中国住房总市值应该超过了350万亿,而2020年中国GDP突破100万亿,房地产市值约为GDP的3.5倍。

  2020年,美国房地产总市值超过36万亿美元,约为234万亿人民币,仅为中国的2/3左右。

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  深圳房地产总市值有多少?

  同样根据任泽平团队的测算,2018年,北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13 万亿元,人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1 万元。

  以当年数据来看,北上广深住房市值合计高达80万亿元,约占全国的1/4左右,相当于GDP总规模的7倍左右。

  除了北上广深之外,住房市值超过2万亿的城市还有天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、成都、福州、青岛、济南、温州、厦门、宁波等。

  

  2018年至今,深圳房价从5.5万上涨到7.1万,整体涨幅约为30%左右。加上新建住房, 以此估测,2020年深圳房地产总市值约为17万亿。(参阅《2020年房价涨跌榜》)

  这还是保守估计。如果将深圳所有住房都囊括在内,房地产总市值早已超过30万亿。

  众所周知,深圳有一半人住在城中村,商品房占比相对较小,流通房产市值并不高。

  根据广发证券统计,2016年,深圳存量住房为4.57亿平方米,860万套。其中商品房仅为1.29亿平,138.5万套,套数占比不到1/6,剩下的基本都是城中村小产权房、工厂宿舍、保障房。

  2017-2020年,深圳新房成交约合2000万平方米。考虑到新增保障房、自建房以及拆迁情况,2020年深圳存量住房保守估计在4.8亿平方米左右。

  2021年1 月,深圳二手房均价达到7.1万元。如果将商品房、保障房、小产权房统一按此价格计算,深圳房地产总市值约为34万亿人民币。(参阅《全国房价再创新高,这75个城市破万了》)

  显然,商品房、保障房、宿舍、城中村小产权房,不可能都能卖到市价。

  任泽平团队对深圳房地产市值的估测还是相对客观的,考虑到近两年深圳房价大涨,深圳真实的房地产总市值应该在20万亿-30万亿之间。

  以20万亿来计算,深圳房地产总市值占全国的比例为6%左右,相当于美国的1/10。

  深圳与香港(专题)一水之隔,两地适合进行比较。

  早在2014年,香港媒体曾统计称当年香港房地产总市值高达20.4万亿港元,而纽约(专题)和新加坡分别为6.7万亿和7.8万亿。

  2014年至今,香港房价涨幅超过50%。

  考虑到新增住房情况,如今香港的房地产总市值应该超过30万亿,与深圳相差不大。

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  这则消息之所以让人浮想联翩,不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实,而且与历史相对应:

  1980年代后期,处于房价泡沫巅峰的日本(专题),仅东京的房地产市值,就能买下整个美国。

  当时,“东京房价永远涨”的神话可谓深入人心。

  然而,1990年代,日本房地产泡沫破裂,房价一泻千里,地价一度下跌60%以下。

  

  30年后的今天,日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点,日本亦陷入“失去的20年”之困。

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  当然,市值本身没有太大意义,因为不可能所有人都能进行变现。

  但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉,让所有人以为自己的财富正在不断膨胀,即便是只有一套房的刚需家庭,也会陷入这种狂欢当中。

  然而,那些未能赶上房价上涨列车的普通家庭,只能眼看着财富差距被不断拉大。至于那些将财富捆绑在房地产上的家庭,则成了高房价牢不可破的利益群体。

  央行2020年发布的报告显示,我国城镇居民家庭七成财富都是房产,住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

  

  显然,国民财富与房地产深度捆绑,与房价涨跌可谓一荣俱荣、一损俱损。

  这正是房价“能涨不能跌”的社会基础,同样凸显了个别城市先行示范房地产税的紧迫性所在。

相关专题:房价,美国,深圳

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