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与李嘉诚斗法的大佬,捂地29年,终于梦断

京港台:2021-7-26 11:33| 来源:大猫财经 | 评论( 2 )  | 我来说几句


与李嘉诚斗法的大佬,捂地29年,终于梦断

来源:倍可亲(backchina.com)

  1982年,“天霸表”在深圳诞生了。

  那会儿手表还是个大物件,一般都是机械表,这种电子石英表最初没人认可,拿到最火的商厦去卖,人家都不愿意卖。

  辛辛苦苦造出来,却没人要,天霸表的操盘手汪世忠看不下去了。

  怎么办呢?洗脑。

  他在1984年推出了一则广告,一块布被撕开,露出美人面,加上那句“挡不住的诱惑”,别说,天霸表立刻就开始流行起来,连续畅销了10多年。

  就靠着这一块表,汪世忠的太平协和也进入了快速发展期,1987年成功上市。

  这个案例让他看到了中国的大机会,于是他立刻加大了在内地的投资。

  比如在1994年,他要在北仑投资30亿美元落地自己的协和石化项目,为了配合石化项目,既没有金融经验、也没有金融资产的协和集团还被特批了一个协和银行,真是赶上了好时候。

  协和百货也开始在国内很多地方落地,干百货得有楼,干房地产也顺理成章,当然协和集团也没有辜负“协和”之名,还真有医药产业落地,后来房产、医药板块都分别上了市。

  在高峰期,协和集团旗下的各类资产超过1000亿元元。

  不过,汪世忠最主要的业务还是房地产。

  在香港(专题),汪世忠和李嘉诚、李兆基这样的地产大佬比肩,90年代香港房地产火热的时候,汪世忠和李嘉诚一起开发了听涛雅苑。

  传说周润发就曾在听涛雅苑置业。

  不过,当初听涛雅苑二期的时候,赶上了金融风暴,李超人也不得不采用“灵活和掌握市场动向的营销策略”。

  说白了就是降价。

  听涛雅苑二期开盘价5181港元/平方呎,最低价可以达到4700港元/平方呎,港媒都称,这是一个“市场震撼价”,低价策略让这个项目获得了3倍的超额认购。

  市场虽然不好,但李嘉诚和汪世忠都赚得盆满钵满。

  后来,汪世忠更是收购了听涛雅苑项目公司CPD的全部股份,本来皆大欢喜的事儿,结果到了2005年,两个合作伙伴反目,协和把长实告了。

  原因也很简单,CPD委托长实向听涛雅苑的买家追讨差价,长实追回了207万港元但一直没有向CPD付款,CPD要了3次都没给,结果汪世忠不干了。

  两个亿万富豪,为了这207万分道扬镳。

  汪世忠敢于这么做,主要还是因为他的地产业务已经转移到内地了。

  汪世忠很早就在内地拿地了。要说眼光,不得不服。

  1996年,太平协和在上海拿到了上海康城项目地块,差不多300元/㎡的地价,销售的时候还买房送车、买房送黄金。

  当时的人也没见过这么刺激的销售政策啊,项目马上就火了,有7000多人排队几天几夜,就为抢一套房,这种盛况大概也就这几年的房地产高峰期才出现过。

  2003、2004年,康城都是上海的销冠项目,汪世忠靠这个项目赚翻了。

  虽然上海康城至今也是上海最大的小区之一,但仍不是协和的主力,汪世忠更爱商业街,他在南京西路拿了不少地,想搞一个“上海的铜锣湾”。

  90年代,南京西路旧改,太平协和通过土地批租的方式,在这里陆续拿到了不少优质地块,当时房价不过千元,地价现在看来跟不要钱一样。

  汪世忠说要投资70亿,在这里建一个60万㎡的协和城,集办公、酒店、商业、住宅为一体,预计2008年完工。

  一期很快完工了,但二期难产了。

  2010年,公司说最晚2013年完工,结果啥进展没有。

  2015年公司又说了,2019年竣工,结果还是啥进展没有。

  再后来,公司又说了,将在2019-2024年竣工,现在时间过去一半了……

  这是什么行为呢?

  后来大家才明白,这就是捂地啊,啥后续投资没有,地价已经涨疯了,坐收渔利。

  那这么多年,汪世忠就闲着吗?也不是,他忙着折腾旗下的上市公司,分拆上市、私有化、收购、重组…。。

  上海的这些地块就是最重要的资产,先是在协和建设分拆上市的时候划到了新公司,后来协和建设私有化,地块也跟着协和建设回到了太平协和。

  2002年,汪世忠收购了一个A股上市公司,传言这些地块会被注入新公司,股民高兴坏了,结果折腾了好几年也没结果。

  2007年,汪世忠将太平协和的资产再次打包,包装成了中国地产集团在港股上市了,协和城地块依然是中国地产的核心资产。

  一块地,搞活了好几个上市公司,高手吧?

  除了上海,汪世忠手上还曾持有北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块,光看地段,是不是感觉都是钱?

  就拿重庆来说吧,他在解放碑附近拿了不少地,说要搞一个协和城,地块项目按约定应于2011年1月底开工,但一直进展缓慢,在公司最新的财报中,解放碑协和城“仍在兴建中”,预期的竣工时间已延后至2020-2024年。

  总之就是低价拿地,少开发或者不开发,最后指望土地增值赚大钱。

  但是这个套路也有个大问题——

  光买地不开发,那收入从哪来呢?上市公司是需要业绩的,不开发没业绩,股价怎么维持呢?

  别说,还真有办法。

  香港上市公司的投资物业,可以按照周边市场的成交价格估价,并且报告期内的价格变动将计入当期利润。

  啥意思呢?比如一个上市公司花一个亿买了块地,啥也不干,第二年地价涨了50%,那公司就有了50%、也就是5000万的利润可以体现在报表里。

  一分钱没花,一分钱没赚,但有了5000万利润,这就是藏在报表里的秘密。

  但是怎么认定地价涨了50%呢?那就需要找到有资质的评估公司,所以中国地产这些年,评估公司就换了好几家,效果显著。

  比如2007年,在没有新增项目的情况下,投资物业价值从104亿港元增至203亿港元,涨幅不小。

  有了地、股价能保住,那融资渠道还是很多的,借了钱再买地,再坐等地价升值,这跟印钞机差不多了。

  前面说了,协和石化1994年在宁波投资时,拿了5000亩的工业用地,一共花了1.5亿,但最终项目流产了,地要转给新的投资者台塑,2005年初评大概值5亿,2006年的时候已经值10亿了。

  李嘉诚、汪世忠这种捂地牟利的套路,其实利用的就是内地的善意。超期20多年没开发,早就实质性违约了,但是地也没收回,没有狠手段,这让他们看到有操作空间,以为真可以把套利游戏玩到极致。

  但是吧,汪世忠比李嘉诚差的是他没有其他产业支撑,是真缺钱。

  上海康城项目,曾因1000万的维修基金,差点拿不到大产证,在重庆就更搞笑了,2015年,因为拖欠媒体的宣传费,被当地媒体在头版登出了催债广告。

  2018年起,协和房地产更是被多家信托机构告上法庭,要求偿还40亿违约贷款……

  慢慢地,公司缺钱全市场都知道了,公司后来的融资利率已经高达15%。

  股市也不行了,靠评估做利润的把戏早被大家看穿,2007年股价6.5元,现在只剩了0.4元。

  怎么破解这个困局呢?

  好像只剩最后一招——卖地。

  像重庆协和城拍于2009年,楼面价3170元/㎡,而如今重庆解放碑是个出地王的地段,楼面价早就涨了好几倍,至于上海的地块,早就寸土寸金了。

  随便卖点,不就有钱了?

  想得美!早几年把地卖了估计还能跑路,现在跑不了了,因为政府不答应。

  2019年还未开工建设的协和城二期地块,被上海市静安区规划局认定为闲置地块,然后被查处了。

  7月13日这个地块拍卖成功,起拍价24.68亿,底价成交,与评估价的35.26亿相比,相当于打了一个七折。

  实际的楼面价仅1.9万/㎡,价格便宜到难以想象,这可能超过很多人的认知。

  其实,从拿地的1992年算起,这块地已经囤了29年,办公和商业的产权使用年限,只有21.5年和11.5年,如果再加上开发周期和销售周期,空间已经不大了,所以也很难卖上价格。

  捂了29年,汪世忠当然不认可这样的结果,已经提出了撤销拍卖的申请,仍想争一争这块地的产权归属。

  但是估计没戏,因为他违约在先,按说早该收回了,现在这个结果只能是咎由自取。

  汪世忠囤的另一块地重庆协和城,也有不少市民开始质疑其建设进度以及囤地操作,希望重庆能够收回闲置土地了。

  留给汪世忠的时间也不多了。

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