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恒大还有更大的雷 无数人付了首付和全款最后烂尾

京港台:2021-9-18 05:22| 来源:凤凰网 | 评论( 37 )  | 我来说几句


恒大还有更大的雷 无数人付了首付和全款最后烂尾

来源:倍可亲(backchina.com)

  恒大爆雷了,无数买房的人,付了首付和全款,最后工程烂尾停工,或者交房遥遥无期,可以说这一波大雷让很多人都意想不到。

  近年来由于房地产管控措施的逐渐收紧,越来越多的地方开始对于房地产市场逐层加码,不管是提升房子首付比例,还是提升房贷利率,或者严格限制二手房交易,或者限制新房购买资格。

  这个政策从一方面保证了很多买房者利益,让市场上面的投机买房,还有恶意炒房屯房现象有所改变,但是同样的对于刚需买房者同样也是一个不小的打击,因为首付比例提升,很多买房者突然首付不够了,没有买房资格了!

  还有的更是突然莫名其妙就被上涨的首付和月供直接逼退,而房地产目前的价格依旧处于高位,既不能疯狂涨房价,又不能降价出售,所以很多楼盘相当于被冻住了,这对于无数开放商而言简直是致命一击。

  要知道开发商本来赚的就是差价,高价从政府那里拍来的土地,之后缴纳了各种税费,马不停蹄的投入到新房的建设当中,之后在房子建设当中,就开始出售期房,利用买房用户的首付款或者全款,然后再马不停蹄的开始下一步跑马圈地。

  在房地产蓬勃发展的那些年,这种模式可以说立竿见影,因为其对于资金的回笼效率要求极高,同时还要求有些健康的现金流,所以很多开发商都是边盖边卖,然后再用资金进行快速流转。

  但是这种模式在近年来却受到了巨大冲击,一方面是期房越来越不好卖,很多期房都盖好了,可是依旧没有卖完,资金出现巨大缺口,另外一方面,曾经因为贷款买地给银行的还款期限却越来越近。

  而这样的结果最大的后果就是房子烂尾,施工终止,同时开发商跑路,以前的很多楼盘都因为这样的原因,最后让无数购房者多年的辛苦买房钱一夜之间打了水漂,各种鬼楼和烂尾楼屡见不鲜。

  只是没想到这次会轮到恒大,这样的大的房地产开发商,出现这样工程烂尾还有资金链断裂,也是极为罕见,由此可见,如今的房地产市场,即使对于一些大的房地产开发商,依旧是如同寒冬,一不小心就会万劫不复。

  再转一篇燕大侠的文章《如果恒大倒下,将有多少家庭血本无归?》,看看恒大是怎么走到今天这一步的。

  太阳每天照常升起,冷暖惟有自知。

  马上过中秋节了,不知道许家印有没有心情吃月饼?

  恒大的公告中说,公司遇到了前所未有的困难。

  往前看,最长不过25年,不断膨胀的恒大始终能够转危为机。

  这次遭遇的困难,则伤到了元气元神,目前还察觉不到能够让人放心的信号。

  据传闻,9月14日许家印乘私人飞机紧急北上。

  此举无论成败,恒大何去何从恐怕要等到国庆节之后才有答案。

  No news is good news.

  现在所有的煎熬,都是为了听到那最后的好消息。

  恒大毕竟寄托了太多人的生计与梦想,我们不希望他倒下,但也不希望他继续浑浑噩噩。

  从容审视恒大一步步走到今天,有九个问号需要拉直。

  第一,恒大得了什么病?

  提起恒大,人们首先想到的是房地产。

  恒大资金链的断裂,也往往归咎于年初推行的限制开发商融资“三条红线”新政。

  实际上,恒大的房地产板块始终在赚钱,而且利润率也不低。

  根源在于恒大自身的运营和管理出了问题,盲目扩张,无序管理,大而不强,只投不赚,摊子越来越大,成本越来越高。

  海航的教训早已摆在前面,空有开疆拓土的豪气与胆气,实则缺少内涵支撑,不倒才怪。

  这种病叫土豪(专题)企业的帝王病,内心过度膨胀,以为无所不能,不知道自己有多大本事,啥项目都想干,什么钱都想赚,走到哪都想有自己的产业。

  步子迈太大,扯不到蛋,也会挣断腰带。

  对恒大来说,房地产上的成功离不开许家印的能力本事,但至少还有几分运气在里面。

  错把运气当能力,拿房地产当提款机,玩足球、搞金融、做汽车、卖冰泉,换作王健林、任正非、马云(专题)也不敢这么折腾。

  不要忘了,恒大1996年才成立。

  一家企业的资本不只是钱,还有看不见的管理和人才,这些东西不是说买就能买来的。

  基础不牢,地动山摇。

  恒大的病,不在肌肤肠胃,而在骨髓之深。

  第二,恒大的钱去哪了?

  俗话说,瘦死的骆驼比马大。

  恒大是全球第一房企,世界500强,资产过万亿。

  有关数据显示,2015-2020的六年时间里,恒大净利润达到1743.4亿元。

  三年前,许家印曾放言:“我们现在都是谈及千亿的事,几个亿的事就不说了。”

  财富如流水,来也滔滔,去也汹涌。

  现在突然喊着没钱了,穷得揭不开锅,让人怎么都无法相信。

  恒大的钱,究竟去哪了呢?

  除了上文提到的各种领域投资净亏损,恒大赚来的钱还有很大一部分用来买地、分红和偿还利息。

  房地产是替政府和资本打工的,买地的钱一分不敢少,借贷的利息也一分不会少。

  拿着借来的钱买地盖房,房子卖出去后再还利息,如此雪球越滚越大。

  从2017年开始,恒大又搞多元化,大举借钱,大肆扩张,每年利息支出就高达一千多亿。

  一面高息融资,一面高比例分红。

  许家印并没有亏待自己和兄弟,恒大每年现金分红比例一直是最高的。

  近10年,许家印家族获得的现金分红高达近500亿元。

  这分的哪是钱,而是整个时代的红利。

  第三,恒大为何沦落到这个地步?

  落马的杭州市委书记周江勇有句口头禅:当时代抛弃你的时候,不会和你说再见。

  其实,这句话是错的。

  当时代抛弃你的时候,已经发了无数次信号,可总有人装睡不醒。

  国家早就吹了无数次哨子,市场走向也再清晰不过,许家印可以不学李嘉诚潘石屹,老大哥王健林的榜样就在身边吧。

  如今许家印遇到的困难,王健林在2017年也遇到过。

  王健林当时果断选择出售资产,套现大量现金,同时砍掉文旅、酒店等非核心产业,全力发展赚钱的万达广场项目。

  许家印如果早一年这么做,就不会有这样的结果。

  这不是事后诸葛亮式的分析,而是对一个富可敌国经济体的基本素养要求。

  恒大花巨资弄一个经济研究院,不能当花瓶摆着,养一群吃干饭的人。

  有人说是任泽平忽悠了许家印,倒不如反过来看,是任泽平错许了恒大。

  对危机视而不见,是最大的危机。

  负债居高不下,却还举杯分红,恒大其实一步步在埋葬自己。

  沦落到这个地步,纯属咎由自取。

  现在他们喝下的,正是自己给自己酿的苦酒。

  第四,恒大到底会不会破产?

  这是一个犯忌的问题。

  相当于问躺在床上的病人,你会不会死?

  恒大现在确实病了,而且病得很重,用病入膏肓形容都不为过。

  那么,对待病人怎么办呢?

  外人需要多说点安慰的话,家里人则应该急着寻方问药,这才是正常的治病之道。

  现在的恒大,内外交困,外人指望不上,自己人早就干起分行李散伙的勾当。

  一个多月前,恒大总裁夏海钧减持了恒大物业和恒大汽车的股票,套现过亿港元。

  8 月 16 日,恒大执行董事、副总裁史俊平套现 2252.56 万港元。

  同一天,恒大另一执行董事黄贤贵抛光了恒大汽车的股票。

  今年 5 月 31 日,恒大财富总经理杜亮提前兑付了自己购买的 900 多万理财产品。

  恒大发声明,说破产重组的言论完全失实。

  社会也不愿意看到恒大破产。

  可是,集团高层的所作所为却预示着破产毁家之兆。

  大难来时各自飞,如果许家印继续带着这样的团队自救,恐怕真的凶多吉少。

  第五,恒大的出路在哪里?

  尽管面临着前所未有的困难,但并非山穷水尽。

  迫在眉睫的是,恒大需要资金。

  除了钱,恒大还需要信心与时间。

  问题是,钱从哪里来,信心怎样建立?

  去年,为了化解1300亿债务,许家印已经动用了一次政府和朋友圈的力量。

  这次还能游说到什么程度,调动多少资源?前景并不乐观。

  毕竟,这次恒大是整个陷进了泥潭。

  现在几乎所有人都在旁观,就是先看看恒大自救的效果。

  如果恒大在自救过程中展现出应有的勇气和能力,那么他就值得帮,值得救。

  如果连自救都手忙脚乱,救活了也是负担。

  所以,恒大的出路长期靠外力,短期靠自己。

  这是对许家印的考验,也是对整个恒大团队的考验。

  最新公告披露,恒大已聘任华利安诺基(中国)及钟港资本为联席财务顾问,作为缓解困局的智囊。

  这两家机构来头都不小,华利安诺基(Houlihan Lokey)是一家总部位于美国的国际投资银行,在兼并收购、资本市场、公允性意见及估值和财务重整方面拥有丰富的知识和经验。

  华利安诺基已连续5年被路孚特评选为美国并购顾问第一名,2020年,其处理的不良债务和破产重组交易量,高居同类机构之首。

  靠天靠地不如靠自己,请专业的人干专业的事,恒大终于想明白了。

  第六,谁在做空恒大?

  从5月底开始,网络大量出现唱空恒大的声音,一些境外媒体连续发出“监管部门调查恒大关联交易”等诸多扑风捉影的报道。

  港交所卖空数据显示,中国恒大未平仓卖空数接近3亿股,空仓平均成本9.469港元,有超过28亿境外对冲基金在做空恒大。

  内外交困的恒大,哪经得起如此挤兑。

  做空恒大对那些财团有好处,恒大倒了又会有谁获利呢?

  资本市场上没有朋友,只有利益。

  恒大遍体鳞伤,早有人虎视眈眈。

  那些闻到血腥味的大鳄,正等着吞食恒大这块肥肉呢。

  即便恒大倒了,只会肉饲虎狼,不可能滋生万物。

  第七,恒大缺的是什么?

  恒大缺钱,但钱不是唯一的,更不是最重要的。

  现在,恒大最缺的是信誉与信心。

  信心如金,没了信心谁都救不活。

  只有建立良好的信心和信誉,才能度过危机。

  提起恒大,网上感慨最多的一句话是:眼见他起高楼,眼见他楼塌了。

  其实,塌掉的根本不是楼,而是人心。

  不知道许家印平时读不读书,三国演义中借粮官人头弹压军心、挥泪斩马谡的故事应该知道一二。

  恒大高层提前套现兑付的行为,早就惹得天怒人怨。

  包括自己的夫人、亲人,有没有掺和到里面?

  这些人如何处置,对内对外都需要一个交代。

  话又说过来,吃恒大饭、砸恒大锅的人,怎么处置都不冤枉。

  欲扶恒大,先正自身。

  要不然,何以取信于人?

  第八,许家印想留下什么?

  无论破产还是保命,作为掌门人,许家印需要承担起恒大的责任。

  他说过,自己可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!

  除了恒大财富的投资者,还有恒大的员工、恒大的业主、恒大的债主,他们也不能一无所有。

  从法律上讲,许家印只需要承担有限责任,他足可保住自己和家族的财富。

  那样的话,人设也会相应崩塌。

  名声与财富,二者不可兼得。

  如果恒大破产了,无数人跟着遭殃,许家印真能做到一无所有吗?

  若真有那一天,我们继续敬他是一条汉子,还会为他树碑立传。

  并且,共同富裕的道路上,也不会把他落下。

  至少受他恩惠脱贫的乡亲也不会忘记,先富落魄了,大不了后富帮助先富,大家同走富裕路。

  还有一种可能,就是公司跌倒,老板吃饱,财产转移,继续做个富家翁。

  如果这样,绝对是千古骂名滚滚来。

  第九,恒大的小投资者怎么办?

  雪崩之时,小投资者平摊了所有的冲击力,铁定会吃亏。

  在市场经济中,我们必须有接纳和承受风险的心理准备。

  与其无谓地哭闹咒骂,不如现实而理性地去保全止损。

  为解决恒大财富投资产品兑付问题,恒大公布了三种兑付方案:

  现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。

  投资者可以任选其中一种方式,也可以组合任意两种或三种方案兑付。

  如果是现楼,这样的条件也可以接受,毕竟房子仍是硬通货,恒大的房子并不差。

  如果是期房,那么选择现金分期兑付可能更现实,能拿多少算多少,给恒大留出时间也是给自己留出希望。

  现在既不能抱有过多幻想和侥幸,也不能盲目恐慌与冲动。

  天要下雨,娘要嫁人,很多事由不得我们自己,那就只能想办法避免出现最坏的结果。

  避免最坏的结果,就不会输。

  不输,就是赢。

  结语:

  资本市场就是一场游戏。

  财富只有流动起来才能皆大欢喜。

  算计别人,不如收敛自己。

  恒大正在进行一场卓绝的战斗,敌人就是自己。

  战胜了自己的缺陷、陋习,才会迎来新生。

  事在人为,皆有因果。

  冬天快要来了,春天还会远吗?

 

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