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许家印致信全体员工:坚信恒大一定能走出至暗时刻

京港台:2021-9-21 11:04| 来源:财联社 | 评论( 21 )  | 我来说几句


许家印致信全体员工:坚信恒大一定能走出至暗时刻

来源:倍可亲(backchina.com)

  财联社9月21日讯,9月21日中秋节,一封许家印写给恒大全体员工的“家书”曝光。在信中,许家印表示,坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻,加快推进全面复工复产,实现“保交楼”目标,向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。

  附:许家印“家书”全文

  各级领导、各位同事:

  值此中秋佳节,我衷心祝愿你们及家人节日快乐、阖家安康!向仍然奋战在复工复产第一线的全体员工致以最诚挚的问候!

  当前,公司遇到了前所未有的巨大困难,全体恒大员工都经受着从未有过的严峻挑战。各级领导排除万难、身先士卒、没日没夜,是保障公司大局稳定的中流砥柱。在这里,我向大家致以最真诚的感谢,向支持你们、默默承受了巨大牺牲的家人致以最崇高的敬意!

  一直以来,我为公司拥有一支忠心耿耿、任劳任怨、不计得失的恒大铁军,感到无比自豪。我坚信,恒大人永不服输、越挫越强的精神,是我们战胜一切困难的力量之源!我更加坚信,通过各级领导和全体员工的共同努力、艰苦奋斗,恒大一定能尽快走出至暗时刻,一定能加快推进全面复工复产,一定能实现"保交楼"的重大目标,向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。

  人心齐,泰山移!同事们,让我们更加紧密团结起来,以百折不挠的勇气,坚韧不拔的精神,全力以赴履行好我们的社会责任,共同创造美好的未来!

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  恒大到底哪里出了问题?一切得从2013年开始说起

  当前恒大确实遇到了很大的困难,甚至可以说是危机。

  目前恒大负债总额1万多亿,截至2020年末,净负债率超过150%,这个负债率是非常高的,这里面稍微有某一个环节处理不好,就有可能引发多米诺骨牌效应。

  

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  至于最近一段时间,恒大到底发生了什么问题,用三言两语没法说清,我们就来给大家大概理清一下事情的脉络。

  恒大真正的危机其实并不是最近一段时间才出现,我个人认为早在2013年的时候他们就已经出现了,所以我们就从2013年开始说起,来看一下为什么恒大会走到今天这个地步。

  在2016年之前,恒大发展一直非常迅猛的,比如2012年恒大实现收入652.6亿元,同比增长5.12%;2013年实现营业收入936.7亿元,同比增长43.5%;2014年实现营业收入1113.98亿元,同比增长18.92%;2015年实现营业收入1331.3亿元,同比增长19.5%;2016年实现营业收入2114.44亿元,同比增长58.82%。

  而这几年恒大的发展之所以非常迅猛,我认为跟他们借债扩张有很大的关系,这里面有一个很重要的债务就是永续债。

  什么叫永续债呢?简单来说就是没有期限的债券,这种永续债,投资者可以定期获得利息,但不能要求拿回本金,至于本金什么时候拿回由发行者自主决定,这种永续债可以大大提高企业资金的支配能力。

  因为永续债没有固定的本金赎回时间点,所以潜在的风险也比较大,这就对发行者有很高的要求,普通企业根本没法发行,只有类似恒大,万科,保利这种大型开发商才有这种资格。

  恒大开始引入永续债是在2013年,当年恒大也提出了战略转型,从三四线城市向一二线核心城市转型,此时就需要大量的资金,然后永续债就成为了恒大转型的重要动力之一。

  而且永续债有一个很大的好处,就是不计入负债,而是计入权益,这是相当奇葩的做法。因为按照香港(专题)会计法则,永续债是被记入权益当中的,这意味着恒大借下的永续债,负债率非但没有上升反而下降了。

  

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  而且恒大在永续债设计方面他们采用的是2+N的模式,也就是前两年恒大所支付的利息比较低,但从第3年开始就调高利息,总体算下来利率是比较高的。

  另外永续债的利息是需要在税后支付,这就大大削弱了恒大的净利润,每年净利润当中有很大一部分都用来支付永续债利息了。

  到了2016年,恒大的永续债规模已经达到1129亿,当年永续债持有人应占净利润达到106亿,归属于本公司股东利润却下降到50亿。

  对这种做法,恒大的股东当然不满,所以从2017年开始,恒大就开始转变经营策略,从借永续债扩张变成增效益,定下目标要实现利润的大幅提升。

  想要提升利润,那就必须降低永续债利息的支出,这时候恒大就开始赎回永续债,到2018年,恒大的永续债基本上已经全部还清。

  但是想要还清这个永续债,光靠恒大每年产生的利润明显不够,一下要还1000多亿的永续债,这会让恒大现金流陷入非常被动的局面。

  那怎么办呢?这时候恒大就开始想着跟深深房重组,而为了重组深深房,恒大在2017年引入了三轮战略投资,前后引入的资金达到1,300亿,在引入战略投资之后,恒大的永续债也陆续还清,当然至于这些永续债是怎么还清的,用什么钱来还我们也不知道,很有可能是恒大用自有资金把永续债还清,然后再引入战略投资补充流动性,但总体负债并没有下降。

  在引入大量战略投资之后,假如恒大能够重组深深房,那么他们就可以通过A股进行融资,这时候他们的债务就不会出现问题,至少债务可以得到延续。

  然而天有不测风云,因为种种原因,恒大最终没能够重组深深房,但是恒大在引入1,300亿战投的时候,当时有对赌协议,根据对赌协议,如果重组深深房在2021年1月31日前尚未完成,恒大有回购股权的义务。

  但是按照2020年恒大手头上的现金,他们没有回购这么多股份,因为过去几年恒大一直在寻求转型,扩张步伐很快,他们先后进入了金融、矿泉水、粮油、畜牧、汽车等行业,而且每进入一个新的行业都得烧钱,这让恒大的现金流进一步吃紧。

  

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  最后恒大只能跟这些战略投资者签订了一个补充协议,这些战略投资者转为普通股。

  其中863亿人民币(专题)战略投资者此前已签订协议继续持有;394亿人民币战略投资者已签订补充协议:其中200亿人民币权益由深圳市人才安居集团有限公司持有,100亿人民币权益由广州市城投投资有限公司持有,另外94亿人民币权益由深业集团有限公司及其他原战略投资者继续持有;剩余43亿人民币权益战略投资者的本金已由本集团现金支付后回购。

  恒大这一举措貌似挺过了一个难关,但实际上已经向外界释放了一个信号,那就是恒大的现金流开始出现问题了。

  而此时我国房地产行业刚好又迎来了非常严的监管政策,特别是三道红线的出来,让各大开发商融资更加困难。

  这里所谓的三道红线,就是住建部限制开发商融资的政策,对应的标准分别是, 1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

  这三道红线政策从2021年1月1日开始实施,而这时候恒大基本上已经触碰了三道红线当中的三条,这让恒大融资变得更加困难。

  

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  随后市场都开始担心恒大有可能出现债务违约,这时候有不少评级机构都将恒大的信用等级下调,而国内也有部分金融机构不愿意给恒大继续放款,甚至有些银行还冻结恒大的银行存款。

  看到恒大这种处境之后,一些供应商也担心自己的货款没法正常收回,然后就开始将恒大商票问题暴露出来,甚至有些供应商停止向恒大供货,有部分建筑商也停止了恒大项目的建设,而看到恒大出现种种问题之后,购房者也不敢轻易买恒大的房子,这进一步加剧了恒大的信用危机。

  因为恒大的现金流主要靠卖房回收,如果项目没法正常进行,导致房子卖不出去,现金流就会出现很大的问题。

  而且事实证明,这些连续发生的事情对恒大的整体销售产生很大的影响,从2021年6月份到8月份,恒大的房产销售额持续下降。

  根据恒大集团发布的公告内容显示,从2021年6月份到8月份,2021年6月份到8月份,恒大集团物业合约销售金额分别为716.3亿元,437.8亿元,380.8亿元。

  

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  从这一系列事情可以看出,恒大真正处于内忧外患,内部房产销售不乐观,外部融资渠道又受阻,在这种背景之下,一年内到期的债务却高达2000多亿,换做任何一个企业估计都扛不住压力,在这只能说恒大走得太快了。

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