中国央行罕见释放房地产宽松信号 持续高压迎反转

中国央行罕见释放房地产宽松信号 持续高压迎反转

　　9月27日，中国央行发布2021年三季度货币政策委员会例会内容公报，此次会议罕见提到：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”这是央行货币政策委员会例会时隔18年后再次提到房地产问题。从会议表述来看，熬过房地产高压政策的市场参与者，似乎已经从黑暗中感受到黎明的光亮。

　　在此前央行表态中，多次提到“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。明确向市场传达房地产调控政策不会轻易松动的信号。

　　不过，恒大资金链出现问题后，各方已在运作，其高达两万亿元人民币(专题)的负债虽然不至于产生系统性风险，但也足以给金融机构和房地产企业敲响警钟，从目前官方的态度来看，很可能最终会出现“保房不保企”的结局——尽量协调资源保证期房如期交付，维护购房消费者的合法权益，但相关公司和金融机构也要付出相应代价。这也是此次央行会议上提出：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的原因。

　　不可否认的是，有恒大这样的前车之鉴，各个房地产企业不得不审视自身现金流情况，谨小慎微地盘活现有资金。反应到市场层面就是停止激进策略，尤其是拿地，不再像过去那样一掷千金。近段时间以来，多个城市土地交易市场遇冷，流拍和终止出让的土地不断增加，截至目前，全国已有杭州、南京、重庆、长春、福州、天津、青岛、济南等10余个城市在二轮土拍中终止出让部分土地，总数量超110宗。

　　热点城市土地出现流拍，在规模更小的三四线城市，湖南株洲、江苏江阴、山东菏泽等不少地方政府已经出台了“限跌令”。从目前出台“限跌令”的城市来看，基本都是库存量较高、去库存压力较大的城市，一部分开发商为加快销售回款速度而大幅降价，给本就面临高压的房地产市场带来扰动。这自然与以“稳”为主的地产调控政策初衷不符。

　　事实上，如果从北京上海等一线城市调控算起，本轮房地产调控政策持续时间已近五年，期间政策不仅没有松动，还层层加码，在消费端购房者准入门槛和贷款利率都有升高，而在银行层面，对于房贷业务占比有硬性约束，更别提房企面临三条红线，可能会失去参与土拍的资格。加上住建部约谈地方政府，规范土地拍卖流程，针对房地产市场的调控细化到每一个环节。

　　这些政策组合拳虽然让市场快速冷却，但也误伤了部分民众正常的购房需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，央行本次提到“两个维护”，相比过去打压性的表述释放一定的宽松导向。这种维护可能会体现在两个方面，一是正常的购房合同签约后，信贷应该及时跟进，而不是拖沓。这种情况近期非常明显。各地信贷政策收紧后，一些在途交易合同面临影响，信贷审批不及时，导致合法购房权益受损害，这和贷款额度过紧有关。第二、鉴于近期房企债务问题较多，楼盘有烂尾的可能，那么要保障住房的及时交付。否则一边偿还贷款，一边又承受烂尾的风险，这对于购房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付，保障按揭贷款购房者的合法权益。

　　另外，购房信贷政策可能会针对不同购房者有区别放松。此前，银保监会发布了答记者问相关内容，明确银保监会督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。严跃进预计，今年四季度信贷政策宽松的动作可能会比较多，对于刚需购房者而言有利好，无论是一手房还是二手房。同时其客观上也促进了房企的去库存工作，有助于房企四季度营销工作的改善和现金流的改善，对于防范出现债务危机、维护房地产市场平稳发展也有利好。