郑州成房价先崩省会?中介:消费者观望的多买的少
来源：倍可亲(backchina.com)
作者 | 王小豪
从城市发展历程来看，郑州绝对是一个后起之秀。
这座新中国成立后被设为河南省会的城市，没有开封厚重的资历，也没有洛阳悠久的历史，长期处于“省内不服”的尴尬境地，再加上地处中部，经济发展相对落后，郑州长期受到忽视。
不知不觉间，如今的郑州已经面目一新。凭借其万亿GDP的体量，郑州已经将河南其他城市远远地甩在了后面，成为省内当之无愧的龙头老大。再加上国家中心城市、国家综合交通枢纽和中原城市群中心城市等国家定位的加持，郑州一跃成为全国最引人瞩目的城市之一。
郑州国际会展中心
不过这样一个集河南全省之力发展的郑州，其房价却处在一个不高不低的位置上。
2021年7月，郑州的新房销售均价仅为12725元/平米，在全国23座GDP过万亿的城市中排名倒数第三。
在房地产调控整体趋严的背景下，这究竟是调控政策的压制，还是郑州真实房价的展现？
楼市阴晴不定
吴娇从新乡来到郑州已经快十年了，早年她和自己的丈夫在二七广场附近的步行街上做点小生意，后来由于管制的原因，生意没有办法继续做下去，所以她来到酒店里打工。
在郑州房价还不那么贵的时候，吴娇和丈夫没有下定决心买房，没想到之后郑州的房价越涨越高，涨到他们无力承受的地步，所以吴娇一家人一直都在二七广场附近租房住。
吴娇考虑到女儿正在郑州大学念书，将来要留在郑州发展，再加上这些年打拼下来攒了一些积蓄，她想给女儿在郑州留一套房子，作为将来发展的基础，所以吴娇现在正在观望郑州房价的走向。
观望的人不止吴娇一人，链家新房经理刘勇对记者表示：“如今郑州的楼市已经进入买方市场，消费者观望的多，买的少。”
郑州市民正在某房地产开发商新建的高档商品房住宅小区楼盘模型前在售楼小姐的讲解下选择购房。
一个很重要的原因是，几乎没有人说得清楚郑州到底在跌还是在涨。从数据表现来看，与郑州楼市的最高峰比，现在的房价无疑是跌了。
郑州楼市的最高峰在2016年，当年楼盘的每平米均价普遍上涨了三四千元，北龙湖一带接连出现“地王”，催生出了一大片限高限容的豪宅项目。但是这种繁荣的景象没有持续多久，就在当年9月份，“郑九条”的公布宣布郑州楼市正式进入漫长的调控周期，此后，在“严控地王”、限购等措施的影响下，郑州房价逐渐转向下行周期。
新冠疫情作为黑天鹅，令2020年的郑州楼市急速萎缩，并使郑州成为了当年房价下跌幅度最大的省会城市。正当市场逐渐摆脱疫情阴霾，正逐渐恢复之际，又在今年7月遭遇了郑州水灾，给了郑州楼市又一次巨大的打击。其时市场停摆了近一周，商品住宅成交量齐跌。紧接着8月份，郑州又再度遭遇疫情蔓延的影响，导致售楼处全线关停，市场再次进入停摆状态，楼市成交量再度下坠。
但郑州的房价就因此一跌不止了吗？情况似乎没有那么简单。
“有的楼盘一期开盘一万六，精装。到了二三期，毛坯房还是卖一万六。你说这是涨了还是跌了？”德佑地产顾问陈晨表示，“北龙湖片区，均价还是在四五万一平米，像融创甚至卖出了13万一平米的价格，那一带的房子基本没怎么跌。”
郑州二手房无人问津。图源/微博房产
如果再考虑区位因素，情况就更为复杂。刘勇告诉盐财经记者，普遍来说，市中心的房子价格仍旧很坚挺，但是城市外围的房价就跌得比较厉害。到了远郊地区，房价甚至已经跌到了每平米7000元的地步。
与新房市场的阴晴不定相比，二手房市场的行情却十分稳定。陈晨介绍，虽然现在政府严格限制二手房交易，但是他所在的片区三个主要的小区，还是有300套左右的二手房挂盘。这些房子也不愁卖，“正常情况下，基本上半年左右就可以卖出，如果房东着急卖，折价个十万二十万，那基本上半个月就卖出去了”。
更不用说学区房，几乎不曾受到行情变动的影响。“但凡涉及学区，每平米单价直接上涨5000元，80年代的房子之前是3万（每平米），现在还是3万。”陈晨对盐财经记者说道。
“河南的郑州”
如此变幻多端，阴晴不定的郑州楼市，它的公约数该如何寻找？得从郑州这座城市的特点讲起。有句俗话讲，郑州，是一亿河南人的郑州。在河南，郑州不仅在经济方面执牛耳，而且也是河南人口集聚的主要城市。
这一定程度上由河南省的经济结构决定。对于河南这样的农业大省，其城镇化水平总体偏低，2002年，全国城镇化率为39.09%，其时河南的城镇化率仅为25.8%。
不仅如此，河南在高新技术、金融等领域的表现也比较平庸。
2021年1-4月郑州商品房销售情况。来源/中指研究院
在这样的情况下，省会郑州就成了河南的重点打造城市。2000年，河南以高起点、大手笔打造郑东新区，拉开了河南经济、产业资源向郑州集聚的序幕。2005年，郑汴一体化的建设开始提上日程；2016年，随着郑州被设为国家中心城市，以郑州为核心的中原城市群开始建设。凡此种种，郑州的核心地位得以不断增强。2020年，在河南省城镇化率仅为55.43%时，郑州的城镇化率就已经达到了74.6%。
而在经济建设上，随着2010年富士康落地郑州，郑州的产业结构升级速度开始加快，苹果、华为(专题)、OPPO等知名高新技术企业落地郑州，使电子信息产业成为郑州新的经济增长引擎。
2010年富士康落地郑州
这构成了郑州对于省内人口的强大吸引力。除此之外，郑州的落户政策可谓是不拘一格降人才。目前，只要是在郑州缴纳社保超6个月的人员、持居住证满一年的农村人员，或是在中心城区租房满一年的外市人员，都可以申请本人、配偶、子女以及父母的落户。除此之外，无论是郑州本地学校还是外地学校的学生，只要学历在中专以上，就可以直接落户郑州。
集聚与开放的效果也很显著。2018年，郑州常住人口突破千万，成为中部地区人口数量排名第一的城市。其中人口净流入25.5万人，比河南其他城市的人口净流入总和还要多。更重要的是，河南的省内跨市流动人口中，有59.8%流入到了郑州。
这对郑州楼市对影响有多大？前述几位业内人士都对记者表达了相同的观点，如今郑州的新房市场主要是由外地人支撑，本地人主要购买的是二手房或改善型住房。但是后者的数量远不及新房市场的人多。
刚需四环线
89平米，三室一厅，是时下郑州最流行的户型。这是一个典型的刚需设计，为的是在需求与价格的两极，寻找一个经济适用的平衡。
而这样的刚需楼盘，成批地坐落在郑州的四环沿线。从数量角度来说，郑州的刚需楼盘占新房建设的绝对主体，高档住宅相对而言较少。从区位角度来说，郑州的市中心已经没地了，楼盘建设必须向外围延伸。
两者往往成正相关关系，越是靠近市中心的地块，通常被用于开发高档住宅。因此，刚需房的位置也就随着郑州城市的外扩不断向外延伸。刘勇笑称，从业十多年，他的工作地点也跟着不断外迁，从一开始的市中心，到后来的二环，再到现在的三环外，越迁越远。
向南和他的妻子来郑州已经十几年，他们在二七广场经营着一家理发店，前两年他们用每平米1万4左右的价格在郑州南郊买了一套房子，他们买的就是这样的刚需房型。
今年，向南的妻子怀有身孕，考虑到将来小孩读书的问题，他们也在考虑未来是否要把房子换到离理发店更近一些的地方。问题在于，他们房子所在的片区的房价正不断下跌。
表面来看，10月份正值开发商传统的降价促销时节，新房价格下跌十分正常。然而，不同于往年的是，今年开发商的促销力度比较大，价格普遍跌了一两千元，持续时间也比较长，全年都有大大小小的促销活动。
这当中既有常规促销的因素，更有三道红线的政策压力。为了调整自身资金结构，开发商更为积极地回笼资金，造成了当地房价的持续走低。
2019年5月份，郑州市自然资源与规划局公布《郑州市市本级2019年度国有建设用地供应计划》。数据来源：郑州市自然资源与规划局
更深层次的原因是供需关系的不平衡，据亿翰智库的一份报告显示，2017年至2019年，郑州宅地供应建面达14000万平方米，但是在2018年至2020年间，郑州商品住宅销售建面仅为8300万平米左右，供地量远远超过市场需求。
更为根本的原因，是郑州城市的扩张已经达至其边界。刘勇告诉盐财经记者，尽管现在郑州几乎每一个区都拿出一块地用来打造自己的新区，但是目前只有靠近西南边靠近市政府的区域以及东南边靠近五号线的区域发展得最好。
郑州博物馆
市政府周边真正建成了一个相对完善的文化街区，博物馆、图书馆等文化设施都在那边落地，且周边配套相对完善，属于外沿地区相对优质的区域。
而东南边则得益于直通中央商务区的地铁4号线。“中央商务区那边全是上班的地方，没什么房子，北部都是豪宅。所以上班的人一般都集中在下面（东南边），每天坐地铁往返。”刘勇表示，“更远一些的地方，虽然房价更便宜，但是离市中心太远了，所以也不是大家购房的首选。”
除此之外，四环沿线的大部分区域如果不能与核心城区产生有机联系，其实并不具备真实吸引力。因此，当区块本身建设不成熟时，位于其上的楼盘自然也不具备吸引力。
值得注意的是，尽管四环沿线的房价正在走低，但其销售量却保持着一定的稳定性。刘勇提到了一组数据，“自2016年以来，郑州总的房屋签约量在30万套左右，其中新房大约24万套，不管市场好还是坏，总体比较稳定，无非是今年多两万套、明年少两万套的区别”。
陈晨也表示，国庆期间，他所在的公司在7天时间里就卖出去900多套新房。新房的销售似乎并没有想象中那么冷淡。
郑州2020年房地产销售情况。数据来源于郑州房产局
究其原因，愿意在这些地方购房的人，都是像向南这样实打实的刚需购房者。
陈晨表示，“现在政策这么严，再加上这么多年跌下来，把炒房的人基本都洗出去了。留下的，都是那些有刚需的人。”也就是说，郑州现在的房价，已经比较接近真实的水位。
这反倒使郑州的楼市形势变得明朗起来，在今年“两集中，三供地”的政策背景下，郑州的宅地供应建面大幅缩减，1至7月，宅地供应建面仅为1400万平米。
刘勇表示，这会使得明年的楼盘供应显著减少，所以明年郑州的房价也许会有一定的提振空间。“不过，大幅的上涨肯定不会再出现了。”
可以预计的是，在现有城市发展格局不变的情况下，郑州对河南省内的虹吸效应仍将持续存在，承压的房价将与真实的需求遭遇，共同形成郑州楼市的公约数。
（文中人名为化名）
