沈阳楼市解除限购"一日游"背后:新房几乎无人问津
来源：倍可亲(backchina.com)
政策“一日游”重现江湖。
2021年11月10日晚间，网上有消息称，为应对沈阳房地产市场下行压力，沈阳市房产局召集各大房企，线下通知从11日起，解除限购限售等一系列房地产限制性政策。
具体来看，包括解除限购、限售，放宽契税政策、个人按揭贷款认贷不认房、提高个人按揭贷款放款效率、放宽备案价格，共6项措施。该政策不发布红头文件、不公示，仅通过窗口指导的方式进行。
事实上，各地为楼市“松绑”的政策已层出不穷，然而像沈阳这样直接“解除限购”的还是头一例。对于各地楼市而言，“限购”似乎是底线，沈阳昨晚的政策是否想要试探一下底线？
11日早，时代周报记者致电多家房企沈阳方面相关负责人，求证该政策真伪。房企方面均表示，10日下午，沈阳房产局确实召集过一些企业讨论相关情况，但并非网传的解除限购等措施，“其实并没有宣布任何具体细则，房企方面都在等待细则的出台。”
然而尚未有细则出现，松绑政策便被叫停，沈阳方面相关地产分析师对时代周报记者表示，解除限购等措施不符合目前主流调控思路，对于稳定市场起不到积极作用，这样的政策很难推进。
无论政策能否顺利落地，“一日游”的背后，是沈阳楼市正在面临的空前压力。而沈阳只是全国的缩影，在房地产市场预期将至冰点时，总有些许声音在释放利好。
夕令朝改
10日晚间，上述沈阳解除限购的通知已经在网上发酵。根据网传通知，有6条尺度较大的新政即将于11日开始执行。
通知表示，解除沈阳目前限购措施，原政策为外地户口满六个月社保，可购买一套住房，现改为申报制，即在备案网下载承诺书，由购房者签字承诺已具备购房资格，即可申请备案。同时解除限售，原政策为新购住宅5年内不可销售，现改为申报制，签字承诺即可交易。还包括购买多套住宅均可按首套申报，享受首套契税优惠等。
6条措施，条条砸中了目前沈阳市场的七寸，尤其是解除限购一条，更是让舆论哗然。昨晚，合硕机构分析师郭毅对时代周报记者表示，解除限购这一措施，有步子迈得过大的嫌疑，如果可以执行下去，那么这一措施无疑是标志性的。
话音刚落，11日早间就有声音表示该政策已经取消。对此，时代周报致电多家房企在沈阳的相关人士，其均向时代周报记者证实了开会的真实性，“昨日下午，政府确实召集了部分开发企业，共同探讨目前市场环境下的走势。”
某TOP10房企相关人士对时代周报记者谈到，由于沈阳目前市场环境较为严峻，因此政府有意出台相关松绑政策，但仅就昨日下午开会的内容来看，并没有涉及到取消限购、限售、契税优惠等相关细节方面的问题。
上述房企人士还对时代周报记者透露，多家房企从今早开始就关注销售备案系统是否有所调整，一直到快中午并没有看到有何改变，“政府层面没有明确下发通知要执行，现在也不会明确告知不执行，但从目前的市场声音来看，应该已经告吹。”
为防止市场大起大落，沈阳也曾有“限跌令”出台，虽然当时的文件没有具体跌幅的限制，但有沈阳当地从业者告诉时代周报记者，沈阳本地开发商实际上正在执行的规定是，房源降价幅度不可以超过预售价格的5%，该价格需维持6个月。
上述房企人士所指的“调整销售备案系统”或大概率与“限跌”有关。
难解的营销死局
下滑中的楼市，最常见的一个现象便是打砸售楼处。
某沈阳当地开发企业相关人士对时代周报记者表示，“从今年下半年以来，就我个人直观感受，好像没有哪个售楼处不曾遭遇业主闹事，这好像已经成了一种惯例。”
业主打砸售楼处的理由只有一个：房价降了。在政府出台限跌令后，沈阳多数项目都按政策定价，但由于市场下滑过快，扛不住的开发企业只能“另辟蹊径”——推出特价房。
上述人士对时代周报记者表示，在目前的沈阳市场，特价房源遍地都是，这也是最无奈的营销手段，限价后的市场成交量数据太差。
中原地产数据显示，沈阳在今年6月和7月出现了一波成交高峰，这两个月内新建商品住宅成交套数均破万，而到了8月，沈阳新房成交量急转直下，当月仅成交6958套，一直到10月，月均成交徘徊在6000套上下。
据某TOP20房企提供的数据看来，上一周（11月1-7日），沈阳新建商品住宅成交面积为13.22万平方米，环比下降50%，同比下降46%，成交数据基本腰斩。该房企人士对时代周报记者表示，从目前的情况来看，政策恐怕难以加码，市场仍然未触及底部，对接下来的市场走势较为悲观。
上述TOP10房企人士同样表示，“就我个人直观感受而言，成交量较去年跌去至少一半，甚至是三分之二。”同时，目前购房人对于市场的观望情绪非常浓厚，市场整体较为冷清。
在去化承压的背景下，沈阳的库存量逐步攀升。据房企提供数据，沈阳目前库存居高不下，库存量为1973万平方米，去化周期高达23个月，预计未来一段时间各项目将以出清库存为主要目标，“更为严峻的是，受大连疫情影响，同时为冲击年度销售任务，沈阳市场的价格战将会愈演愈烈。”
市场走跌，一切的营销手段都开始失灵，沈阳似乎陷入了一场营销死局。
救市声四起
难的不只是沈阳市场。
克尔瑞数据显示，2021年10月，全国房地产市场持续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。
就连最稳的北京楼市也出现寒意。克尔瑞数据显示，目前北京新建商品住宅有6成以上新盘推出特价房源，优惠力度不低于9折；二手房市场迅速冷却，挂牌量持续增加，但成交量持续下滑，价格同样向下调整，海淀区部分学区房售价跌幅高达15%。
压力之下，房企的日子更加艰难。2021年10月，百强房企销售金额（操盘）为7761.4亿元，同比去年大幅下滑了32.2%。10月单月，房企业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量达37家。
在一片萧瑟声中，不仅是以沈阳为代表的地方性政策的修补和调整，甚至开始出现了由上至下的利好。
11月10日，央行公布最新个贷数据，截至2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
信贷一直以来就是决定楼市走向的最关键因素之一，此番放开信贷额度，无疑为市场注入一针强心剂。受此影响，当日地产股全线飘红，甚至有10只地产股涨停。
除放松对购房端的信贷规模外，市场还有传言，并购贷将不纳入三道红线指标，同时开发贷和个贷均可适度放宽。11日，网传中信银行针对房地产贷款相关计划，其中指出要加大涉房贷款投放力度、并购贷款不计入三道红线、加强投放按揭管理、展期不算违约等。
事实上，从9月开始，自上而下的利好便开始显现。9月底，央行及银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。10月下旬，银保监会表示，将继续保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
利好声中，有外资开始流入中国楼市。近日，高盛投资组合管理团队对外表示，正在买入中国房企债券，高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。高盛认为，市场高估了房企暴雷的传染风险，市场也正在消化这一风险。
种种迹象表明，当下或许是房地产市场最艰难的时刻，而注入信心的政策利好似乎正在路上。对以沈阳为代表的下行中的市场，也许该抱有一些期待。
