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绷不住了!苏北楼市湮灭 让人担忧的事还是发生了

京港台:2022-4-7 05:11| 来源:黄汉城财经 | 评论( 11 )  | 我来说几句


绷不住了!苏北楼市湮灭 让人担忧的事还是发生了

来源:倍可亲(backchina.com)

  今天的苏北人,直接经历了从天堂到地板的极大落差。

  苏北城市群,过去几年简直逆天而行:

  盐城,人口严重外流,房价涨幅却高居全国第一,秒杀省会南京;

  淮安,人均收入水平低于全国,却冒出10万元/㎡的天价学区房,看齐北上广;

  徐州,房价连涨58个月,创造了跨越周期的惊人记录,视市场规律如无物.....

  然而,长达几年的楼市神话背后,酝酿着一场“大地震”。

  去年下半年开始,苏北楼市连连告急:

  二手学区房10万单价直崩至4.4万,工抵房频频出现,地方不得不亲自出手叫停降价......

  有业主的财富瞬间缩水三分之一。

  暴涨与陷落,仿佛就发生在一夜之间。当初有多么高光时刻,今天就有凉得有多彻底。

  

  靠近山东的苏北五市(徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城),由于经济发展垫底,而长期处于内部的歧视链底端。

  

  但是你绝对想象不到,这几年它们的楼市有多么疯狂:

  

  过去五年里,苏北五市房价居然全面碾压苏南。

  如盐城,房价从2016年的五千,直接翻了两倍,冲到了1.5万元/㎡,一个月调价三千的楼盘比比皆是。

  淮安,是出了名的学区房炒作之城,顶配学区房直奔五六万,叫嚣着要超过南京。

  就连宿迁和连云港,房价涨幅都超过了100%,把南京和苏州都甩在了身后。

  徐州,新房房价曾经连续上涨57个月,二手房价格连涨61个月,时间之长,涨幅之大,举国罕见。

  2020年,苏北五市全员成交同比大涨,盐城的住宅成交面积甚至创下了6年新高。

  少有的几个苏南城市,如常州,勉强跟大家伙站在了一块。

  

  那几年,苏北的楼市奇观让人恍惚——

  彼时,徐州每条大街小巷,老大爷们见面第一句话,不是国际形势也不是下棋,而是聊买房。

  开盘即售罄,茶水费抢破头也要交......都不是什么新鲜事。

  耸动的热土,才是人们不顾一切也要奔赴的“确定性”。

  2020年下半年起,苏北五城“地王”频出。徐州、盐城和宿迁土地最高成交楼板价分别达到1.69万元/㎡、1.58万元/㎡和1.56万元/㎡。

  地价,已经超过当时的房屋均价。

  每一次拍卖锤落下的声音,都是金钱落地。

  手握一日一个价的房产证,苏北人迎来了他们此生少有的高光时刻——

  到苏南扫楼。

  这几乎是苏北人的执念。

  前段时间,江苏淮安的一个边缘小镇,一个村民在苏州出现新冠疫情的情况下,依旧悍然赴苏买房,冒着感染的风险也要办理按揭。

  最离谱的是,村民张某竟然还是该村的防疫负责人之一。知规犯规,这种买房的执着着实让人“佩服”。

  

  果然,没有什么能够阻拦一个苏北人携巨款到苏南买房。

  南京也没能躲过苏北人的钱包。毕竟,自家小城市动辄两三万的房价,已经能在南京买上一套还不错的小房子了。

  有网友感慨,每天起码能听到两个盐城人卖掉盐城的房子去苏州/南京。如果不是因为上海买房难,盐城人倾家荡产也会去上海买房。

  

  南京的江北新区,更成了苏北人投资的热土。

  彼时,江北的售楼处门口,会被各种各样苏北车包围,有销售透露,自家的项目有一半被苏北人买走了。

  管你是六朝古都还是地表最强地级市,进了售楼处,有钱的就是大爷。

  不巧,苏北人成了那几年的大爷。

  

  然而,今天的苏北人直接经历了从天堂到地下的极大落差。

  继长三角的淮南楼市出现白菜价的“鹤岗化”现象后,这种房地产的颓势已经迅速蔓延到邻近的苏北楼市了。

  以淮安为例,这座城市从去年8月份后,就开始了明显的转凉。

  据克而瑞数据,今年1月,淮安的新房成交面积仅为14.21万㎡,相对去年八月的最高点下降了足足57%。

  

  为了卖房,已经有不少开发商降价促销。去年国庆,淮安金樾府项目从开盘均价1.5万元/㎡,直降至1.2万元/㎡,相当于打了九折。

  气得高价买贵了几十万的业主们纷纷抗议,在春节期间也不忘到售楼高喊退房,甚至是直接抢开发商的生意——

  现场降价大甩卖。

  

  代表市场真实情况的二手房,情况则更为惨烈。

  据克而瑞报告,曾经叫价到10万元/㎡天价的学区房荷花池花园,现在已经暴跌至4.4万元/㎡。甚至乎,还出现了“砸盘”的业主,直接降到2.9万元/㎡。

  

  前后总价价差,已经去到了惊人的数百万。不知道高价买入的家长们,会不会已经哭晕在了厕所。

  

  还有更多小区,房价正在加速滑落——

  短短一年的时间,生态新城的梧桐公馆从3万元/㎡的价格跌至2.1万元/㎡,业主财富瞬间缩水三分之一。中南世纪城和星雨华府等项目同样迎来了大滑坡。

  

  降价抗议潮,传导到了盐城。位于东台的某楼盘,从8500元/㎡降至6800元/㎡,同样引来了业主们的抗议。

  更骚的操作是,尽管没有官方文件,但盐城的各大售楼处都摆上了“限跌令”的字样,表示成交价不能低于备案价85折。

  在一些内部项目群里,有销售恶狠狠地念叨:“这个价还不卖(完),都完犊子!”

  但红彤彤的海报上,大家依旧维持着乐观和体面——

  “稳字当头,信号积极。”

  

  被誉为“苏北荣光”的徐州,有部门直接发文件叫停某项目以“工抵房”的名义宣传降价。

  

  徐州,是真的急了。

  因为,截至今年2月,徐州市区的新房库存,已经一路高攀至369万方,同比大增57%,去化周期翻了一倍。

  

  这张“整改通知书”,背后的焦虑已经呼之欲出——

  你们再降价,房子就真的卖不出去了!

  房子卖不出去,就意味着土地也卖不动了。

  

  据CRIC数据统计,2022年2月江苏土地成交面积环比下降72.87%,13市中,要数苏北凉的最彻底。

  去年9月至今,淮安市区都没有再增加新宅地供应,最后出现的三宗宅地,竞得方是——

  本土城投公司。

  我上次看见这样的调控手段,还是在东北楼市。

  苏北,何以沦落至此?

  

  从2019年的一个深度报道,或许可以窥见一二。

  2019年,有媒体深入苏北调查,并且抛出了“苏北贫困县房价上涨之谜”的疑问。

  

  你敢想象吗?当时江苏的一个省级贫困县,房价会从2017年的3500元/㎡飙涨至2019年的7127元/㎡,不到两年,房价翻倍,当地不得不对新房进行限价。

  而这一招,往往常见于楼市活跃的一二线城市。

  最吊诡的是,跟很多地方有价无市的情况不同,当地部分二手房甚至直破万元。

  当然,这一价格对于大城市的打工人而言或许不算什么,但要知道的是,当地2018年城乡居民年人均可支配收入仅为21815元。

  这意味着,想在这里买一套100平方米的房子,当地人不吃不喝工作都要30多年——

  堪比中国房价第一城深圳。

  让小县城房价飙涨的其中一个重要原因,就是当地的创造性政策——“集中居住”政策。

  这一名词虽然很陌生,但说白了就是把农村的房屋大量拆除,让农民们集中迁到县城居住。简单来说,就是拆迁。

  房地产的游戏,有些手段是共通的。

  我们来说一说盐城。这座城市过去五年,有两拨明显的上涨行情。

  

  第一波行情,是2016-2017年,盐城积极响应中央“去库存”号召,大力补贴新房购买。

  当时,就连投资房,都明确规定:“对投资房产用于出租的,租赁税收由属地政府按照地方留成财力的50%进行补贴”。

  直接给钱,真的是太凶了。

  楼市迎来一波飞涨。

  这段时间,来自上海和苏南的投资客络绎不绝,房子成栋成栋买入,房价涨到约8500元/㎡。

  土拍中,甚至出现了楼面价高达1.3万元/㎡的地块,一时轰动全城。

  

  2018年,房子供大于求的情况已经持续两年,盐城楼市的需求被严重透支,进入横盘回调阶段,房价一度跌破8000元/㎡。

  但是,新的炮弹很快又来了——棚改货币化安置。

  《盐城市区棚户区(危旧房、城中村)改造整治三年行动方案》指出,至2020年底,改造住宅总户数约5万户、住宅总面积约570万平方米。

  彼时,50-100元就可以买到一个棚改户看房的号,售楼处的中介们都为此争破了头,希望让这些“香饽饽们”进来选盘。就算不买,看看也极好的。

  第二波行情,从2019年开始就没停过。这得益于大量棚改利好的爆发。

  2019年至今,盐城的棚改货币化还在继续,且每年维持在在10000万㎡左右的水平,稳定地释放出大量需求和热钱。

  其他城市也不例外。苏北五市,过去的楼市热火朝天,背后就有棚改的影子。

  

  除了大规模棚改,地王频出,还有部分区域发展利好,共同造就了过去几年苏北楼市的荣光。

  但这已是强弩之末了。兴奋剂的药效过后,颓势尽显。

  现在的苏北,人口流失加剧,高房价透支购买力,已经蹦跶不动了。

  它的明天,会是怎样? 

 

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