12年限购、两次松绑 中国楼市往何处去？
来源：倍可亲(backchina.com)
不久前，福州取消楼市限购政策，购买福州五城区144平方米以下普通住宅无需社保落户。 （人民视觉/图）
2022年3月，全国多地渐次放开楼市限购政策。
3月1日，郑州发布“郑十九条”，全面放松限购限贷。到了3月底，哈尔滨宣布取消限售，称该政策“历史使命已完成”，成为2022年首个取消限售的省会城市。接着，福州传出消息，购买福州五城区144平方米以下普通住宅无需社保落户，限购政策取消。
三四线城市也动作频频。3月26日，河北秦皇岛市印发通知，宣布废止2017年公布的楼市限购政策，称其“已经不适应当前我市房地产市场发展形势”，成为河北第一个全面取消房地产限购的城市。随后，浙江衢州发布政策，在全国率先实现限购、限售同时取消。
从2010年北京首次实施限购以来，这一政策工具断续沿用至今。12年来，限购政策反复启用又取消，历经多次转变。
上一次取消限购发生在2014年。在“四万亿”投资计划刺激下，2008年之后各地大搞开发，楼市一度狂飙突进，房价猛涨，库存激增。各地先是出台“限购令”抑制房价，随后迫于库存压力又将限购放开。
在限与不限之间，全国楼市发生了什么？
限购的起点
2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。这份被称为“国十条”的文件首次开启了限购大幕。
北京率先响应。“国十条”出台当月，北京发布细则，要求一户家庭只能购买一套商品房。随后，上海、广州等一线城市跟进。
中国人民大学城市与房地产研究中心主任况伟大告诉南方周末记者，2010年出台限购政策，主要是因为2009年楼市过热，房价大涨。而2009年房价大涨和当时应对金融危机的政策相关。
2008年，美国次贷危机爆发，引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划，采取宽松政策提振楼市，推动了楼市的火热。
国家统计局数据显示，商品房成交量、销售额和房价涨幅，2009年都创下了历史纪录。
这一年，全国商品房销售面积接近10亿平方米，较上年增长42.1%，比此前的历史高点还高出23%。全国商品房销售额突破4万亿，比上年增长75.5%。新房成交价格涨幅达24%，首次超过20%。
在郑州房企工作了15年的张勇刚对2009年楼市的火爆印象深刻。他向南方周末记者回忆，当时他所在的郑州市场房价大涨，2008年到2010年两年间涨了约一倍。
国家统计局数据显示，2008年国内GDP增速由2007年的14.2%大幅下降至9.7%。
房地产市场景气度大幅回落，2008全年商品房销售面积同比降19.7%，创2000年以来新低。商品房销售均价由2007年的上涨14.8%转为2008年的下跌2%。
为了提振楼市，2008年中央接连发布四份文件，要求降低房地产交易税费、下调首付比例和个人信贷利率。2009年初，各地方政府和商业银行纷纷响应，出台房贷利率七折等优惠政策。
一系列刺激政策下，2009年楼市迅速回暖。到了年末，房价开始出现上涨过快势头。
在2009年12月14日召开的国务院常务会议上，中央对于楼市调控的态度从2008年底的“进一步鼓励普通商品住房消费”转变为“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。第二年，限购令出台，北上广等一线城市率先执行。
2011年开年，限购令再度加码。当年1月26日，国务院再发8条政策，要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。
“国八条”出台后，二、三线城市成为主要限购对象。郑州、太原、武汉等在2011年相继出台细则，限购令在全国范围内铺开。
“我们后来是总共46个城市实施限购政策，这46个城市主要是一些省会城市，再加上一些计划单列城市和（房价较高的）热点城市，包括温州等。”况伟大介绍。
不降反升，库存激增
然而，在限购政策下，楼市热度不降反升。
国家统计局数据显示，2010年11月，15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%，9个限购城市新房价格环比上涨。其中，海口和三亚更是“越限越涨”，同比涨幅分别达到49%和55.1%。
“咋就按都按不住呢？”当时一家房企老总发表博客文章感叹，2010年房地产施工面积、土地收入、销售面积和销售额等多项指标均突破历史纪录。
张勇刚记得，2011年郑州颁布限购令后，公司的销售业绩依然上涨。当时他在郑州本地一家大型房企任职，2011年公司销售业绩还是十几亿，2013年已经增长到三四十亿。“越限购大家越买”。
他回忆，2011年限购令之后，郑州市场上的房企开始采用更多手段拓展客源，从原来的投放广告变成主动去拉客户。置业顾问们到郑州各大钢材市场、手机市场，给有买房潜力的老板们送西瓜，还出现房企雇用大妈带客看房。
“大家无外乎就是比以前做的动作更多了，更费劲了，但是销量还是能得到保障的。”张勇刚说。
况伟大解释，限购政策实施之初，购房者处于观望阶段，市场预期仍较为乐观。2011年前后，全国城市化率较低，住房需求依然较大，限购之下市场需求不减。
需求不减的同时，越来越多的新房拔地而起。2010年限购令出台后几年里，中国房地产库存激增。况伟大介绍，2010年全国库存在3万亿平方米左右，到2015年前后已经增长一倍，达到6万亿平方米上下。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南方周末记者介绍，房地产去化周期超过18个月就已属于供应过剩，而2015年前后这一指标达到四十个月左右。
他分析，2008年金融危机之后开发商大量去三四线城市拿地，“结果盖出来的房子卖不掉了”。
松绑去库存，“棚改”帮了忙
库存压力下，房地产投资放缓，房价开始下跌。
李宇嘉介绍，受库存压力的影响，2015年房地产开发投资放缓。当年全国房地产开发投资增幅仅有1%，降到历史最低点。
国家统计局数据显示，2014年5月之后，楼市呈整体下跌态势。至2015年7月，70个大中城市同比整体跌幅高达6%。
“有个别城市出现了（房价）下降，还有一些城市出现了开发过度，严重的一些地区出现了（少有人居住的）‘鬼城’。”况伟大说。
如此情境下，2014年各地政府纷纷取消限购令。据央广中国之声报道，2014年10月7日，海南三亚宣布取消限购。至此，全国执行限购的城市就只剩下北上广深这四座一线城市。
到了2015年，房地产调控开始以去库存为重点。人民日报报道称，“房地产去库存成为‘国家任务’。”
为了消化库存，央行降息降准，各地纷纷以宽松政策刺激楼市消费，公积金贷款门槛降低、贷款额度提高、房地产交易税费降低等多重组合拳接连打出。
更重要的是，2015年开始，国务院启动棚改货币化安置，要求2015-2017年全国改造各类棚户区住房1800万套。
这意味着棚户区改造从原来的“分房”为主转变为“发钱”为主。大批手握现金的拆迁户涌入楼市，成为消化商品房库存的购买力。
在棚改和宽松政策的刺激下，2016年开始，楼市再度火爆。国家统计局数据显示，2016年全国房地产开发投资超过10万亿元，比上年名义增长6.9%。楼市销售也一片红火，全年商品房销售面积突破15亿平方米、销售额突破11万亿元。
张勇刚回忆，2014年取消限购令之初，郑州房地产市场还没啥反应。2015年启动货币化棚改之后，购买力一下子上来了。从2016年5、6月份开始，郑州楼市销量开始两三倍地增长，房价在2016年下半年涨了50%。
眼看着楼市再度过热，不少地方又开始重启限购令。据中国之声报道，2016年9月30日至10月2日，短短三天时间，郑州、无锡、济南、武汉等共计9个城市，先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷。
“这7年里调控没有放松”
2016年重启后，限购令一直延续至今。随着限购令的反复，楼市行情也跌宕起伏。
张勇刚记得，在经历了几轮行情变化后，行业内甚至总结出所谓的“0538法则”。“如果年份尾数带3和8的话，市场是下行的，但是到了尾数是0跟5的年头就会开始上扬。”
这一民间法则在2018年后失去了效力。2018年，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”被写入政府工作报告。之后，房地产调控持续加码。到了2021年，中原地产研究中心数据显示，全年楼市调控高达651次，调控次数增幅同比高达33%，刷新历史纪录。
“从2016年底开始调控以后，一直到2022年，算起来有7年时间了。这7年里调控非但没有放松，而是从市场终端一直收紧到土地口和融资口。”张勇刚说。
2020年8月20日，住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，被外界称为“三道红线”。此后，房企融资开始受到严格监管。
2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，土拍“两集中”启动。
严格监管下，2021年下半年以来，多地房价持续下跌。
李宇嘉分析，根本原因在于，在之前的四万亿投资和去库存过程中，各地大建开发区、大搞棚改，地方政府财政资金压力大，靠大规模卖地获得收入。加上开发商大肆加杠杆，导致金融杠杆过高，监管新规之下资金链出现问题。
“限购政策是为了防止房价大涨，现在有些地方大跌了，都白菜价了。”况伟大说。
在李宇嘉看来，当前放松限购和2014年有所不同。2014年放松限购主要是由于库存压力过大，目前则是监管之下房地产业循环不畅，尤其是金融去杠杆导致部分房企负债风险暴露，市场产生恐慌情绪。
另外，当前新冠疫情环境下，全球经济处于下行周期，市场信心和购买力不同程度受到影响，这对楼市预期走势也产生影响。
2022年3月5日，2022年政府工作报告发布，再次强调“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”。同时，政府工作报告新增了“因城施策促进房地产行业良性循环”和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”表述。
（应受访者要求，张勇刚为化名）
