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豪宅最近暴涨,全靠中介大喇叭胡吹!

京港台:2022-8-5 20:16| 来源:米宅 | 我来说几句


豪宅最近暴涨,全靠中介大喇叭胡吹!

来源:倍可亲(backchina.com)

  

  1

  不知道,你有没有注意一个现象,近日各地豪宅量价大涨。

  比如上海——

  

  有中介在朋友圈言之确凿的称,上海整个豪宅市场单价,上涨 5% — 10%。

  比如深圳——

  

  比如北京——

  

  比如广州——

  一套报价 1.45 亿的汇悦台 ,折算每平米 33 万元,引发一百多位中介排队来看房。

  

  看完以上信息你作何感想?

  我可以负责任的告诉你,以上信息都是真的,但结论是驴头不对马嘴。

  比如上海,两个月疫情积压,6 月解封之后,上海不只是豪宅成交量 " 井喷 ",是所有类型房源,都出现了成交量的小爆发。

  而上海目前是市场的真实的情况是,市场后劲不足,成交发力。特别是豪宅挂牌量激增,无人问津。

  比如北京,某豪宅项目热销的背后其实是倒挂 2 万的红利。

  而万柳 36 万的天价法拍,其实就是一个身价 60 亿元的大佬拍的,拍的就是有钱任性,和市场无关。

  而北京真实的法拍豪宅被抢,是因为起拍价太低了,比如北京泛海世家 · 西府的一套大平层,4550 万起拍,但它的市场价是 7800 万左右,起拍价与市场价相差 3250 万。哪怕时候有几个人去抢,最终成交也才 6398 万。

  这些房源有两三个人去拍,不稀奇,毕竟有那么大的差价。

  更绝的是广州,100 多个中介排队看房也能被刷爆朋友圈,成为市场火爆的佐证。很难理解这个点在哪里?

  中介为什么要排队看房?难道不是中介约不到客户吗?这和市场火爆有什么关系?

  可以说毫无关系。

  可是经过舆论的发酵,中介奋力转发,就能产生无中生有的结果——

  豪宅,正在被抢!

  千万级豪宅卖疯了!

  

  2

  千万不要相信这些鬼话。

  这一波所谓的豪宅市场的独立行情,纯属扯淡。

  我可以很负责的说,不仅没有,降价都难卖。

  广泛流传在中介朋友圈里的创新高的成交记录,几乎都是假的。

  我们圈里讽刺一个人满嘴跑火车,常说开局一张图,剩下全现编。

  其实这句话最早说的是中介圈。他们的核心操作就是炒作个案,无限放大。

  以 6、7 月份的上海为例,最先传出的就是永嘉路的这一栋花园洋房,2.5 亿元总价成交,折合单价 64.7 万元 / 平方米。

  

  就因为这套房源的成交,上海豪宅卖家和中介开始骚动。

  接着中介开启了猛烈的宣传攻势,借助一些数据、利好政策在朋友圈唱多楼市,有意营造出房地产市场回暖的氛围。

  常见的套路如下,先发一张成交图,然后一顿着急上火的分析,市场回暖,成交暴增,房价又要涨了。

  比如这样的——

  

  还有这样的——

  

  接着再发一些表格、成交记录等等作为佐证,制造恐慌氛围。

  

  最后开始抬价,发一些虚头巴脑的挂牌价出来唬人,看,豪宅涨了。

  

  以上内容是不是很熟悉啊。

  是的。这就是 6、7 月份中介朋友圈里的上海市场,也是上海豪宅成交量价齐涨被炒作的全过程。

  可真实的上海市场就是怎样的呢?

  挂牌量大增,成交量不及预期。豪宅暴涨,更是无从谈起。

  而在这个过程中, 永嘉路 2.5 亿的花园洋房,以及后续的成交单价 25 万的融创壹号院,这些房源的成交记录是查不到的。

  

  或许真的有这么一两套的成交,但也就是这么一两套而已,不代表什么。

  哪怕是真的,也极有可能是假的。

  因为中介其实就是个大喇叭,真正的大 BOSS 是卖家。

  有上海的朋友就出来揭秘这些豪宅卖家是如何通过贝壳左手卖右手,做定价高价成交,然后截图传播,并利用毁约贝壳退中介费的漏洞,不花一毛钱,就把豪宅房价暴涨的虚假信息传遍上海的全过程。

  

  这背后就是一张截图。

  早几年深圳、杭州都是这么玩的,利用的就是贝壳漏洞。

  还有整个小区一起炒的,他们叫坐庄。

  通常步骤如下——

  第一步,先集中火力推一套房。

  如果你是买家,突然某一天你会看到一大波中介朋友圈刷屏同一套房。然后你约着中介看房,中介会很遗憾的告诉你,房子成交了。

  又过了没几天,一群中介又在刷另一套房源,这套比上套贵一点,然后你约着中介看房,上午看完,下午中介就打电话告诉你,房子成交了。

  中介还会给你表达,下一次再有房源,你要快点决定,不买还涨。

  第一套、第二套大概率即使卖家自己人签定金合同不网签过户。为的就是让你看到这个小区的房子紧俏。

  接下来还有第三套、第四套可能会有真实的买家已经进套了,也可能没有。

  这个过程中,造势很重要,除了朋友圈刷屏,还要集中看房。一天十几组带看,当天成交,场面之火爆,不赶紧入场简直错过一个亿。

  很多外行人会被震撼到,也会发到朋友圈表达一下自己的情绪,或者给别的朋友抱怨一下吧。这些反应无形中也成了炒家造势的工具。

  你看吧,这是真的吧。这么多人亲身经历的。但这个经历是有人骗你的。

  除了造势之外,业主抱团也很重要。

  比如同一个小区,有几套着急卖的。

  有业主会在在业主群里哄抬气氛。让其它的都先涨价,只有一套正常价格,卖掉之后整个小区直接跳涨几十万。

  前两年杭州的创世纪、时代奥城,龙湖天璞就是这样玩的。一次放一套房,基本上是上午出,下午就卖掉。一套比一套价格高。

  这就有点像股市里的机构抱团炒股。

  可这种所谓的坐庄是需要天时的,也就是大市场是上行的。

  如果市场是下行了,再大的庄家也禁不住小散们砸盘啊。

  可是豪宅不一样,终究是体量小,并且有钱人更讲圈层,更抱团。

  这也就是为什么曾经那些不可一世的坐庄红盘们,都拧不过大势开始价格踩踏,卖出腰斩的价格。

  而豪宅却可以在当下的逆势中炒出豪宅量价齐涨的假象。

  所谓的豪宅挂牌价普涨 20%,其实套路都一样。真心卖的可能就一两套,其他的都是造势的。

  再加上大众都对不属于自己的东西充满不自知的奢望。

  明明只能买 500 万的房子,却天天盯着 1000 万、2000 万的房子。

  正好有一些成交数据,又被互联网放大了。于是就有了豪宅走出独立行情的弥天大谎。

  真实的情况更多的房源是创新新低的价格,都成交不了的。

  所以,根本没什么豪宅崛起,也没什么富人拥抱核心资产,买豪宅避险。

  就仅仅是网络闹剧,卖家、舆论、中介联手营造的假嗨市场而已,真实的市场更多的豪宅是既没带看,也没成交,降价也卖不掉了。

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