600万接盘北京老破小,新中产后悔了?
来源:倍可亲(backchina.com)一线城市的老破小,曾靠着不少附加价值,比如“学区房”、“通勤不超过半小时”、“市内最便宜的二手房”,为不少新中产提供了一个还算体面的城市生活。
在房价飙升的年代,用老破小过渡的漂一代群体里,有很多以旧换新的成功投资故事。
随着楼市的变化,他们的心境也在变化:
2017年1月,我买下朝阳区北三环的一间老破小。
当时北京的楼市疯涨得特别离谱,一天一个价,我正怀着宝宝,感觉如果再不上车的话,就更买不起了。
匆忙之下,我们很快速地看了几套房。能选择的都是二手房,郊区虽然房子面积大一些,楼稍微新一点,但房价逼近500万,更买不起。亲戚朋友的钱都借遍了,掏空六个钱包,才将就买下这间1986年建成的房子。算上税费,花了近430万。
买下这套房子之前,我和老公每年都要搬一次家,非常疲惫。所以买完这套房子,开心了好久,觉得自己这辈子能买得起一套北京的房子,已经很好了。
后来看趋势才知道,我们算是买在了北京房价的顶点。当时买房的思路也不够成熟,觉得最重要的是选在市区里,离我和丈夫上班的地方都近一些。
这是一个位于北三环的小两居,算上公摊面积不到60平,使用面积可能只有30平。只能放下一张书桌,大人办公,或者小孩子写作业,只能满足一项。
随着年限的增长,老破小的劣势逐渐显现:东西越来越多,家里的空间越来越小;老小区没有什么绿化环境;客厅因为没有窗户常年昏暗;小区物业能力不行;还有,我现在觉得自己爬顶楼也越来越吃力了。
但让我决定卖房的最终因素,还是因为老破小太不保值。
我们的朝阳老破小交通便利,有三条地铁线,附近有三甲医院,但房价就是跑不赢朋友海淀区北五环外的房子,大家买房的时间段和总价都差不多,但经过这几年,人家的房子增值了一两百万,我们的房子却没什么增长。
住在海淀那边的人,遍地985,都是一些年轻、高学历、高智商、高收入的人群,在知名的大企业上班。那边有学区、有高科技产业,圈层也更加纯粹,这些才是支撑房价非常重要的因素。
如果回到2017年让我再选择一次,我肯定不会再选择这套老破小了。不久前,我们以430万的原价卖掉了这套老破小,但这几年的利息、装修、税费,就都算打了水漂了。我们添了一些积蓄,在海淀那边买了一套新一点的二手房,总价一千万左右。
现在的通勤时间当然变久了,不过我可以换工作的嘛。在北京换工作可比换房子要容易多了。
2015年底,为了给家里的小孩更好的教育环境,我们决定买一套老破小学区房。
因为已经有了一套刚需房,这套房子最主要的目的还是奔着好学区而买的,当时的房价虽然没有现在这么离谱,但如果不赶快下手,恐怕就会涨到我们买不起的价格了。所以看了三四套,我们就定下了,总价在305万左右。
这个房子的校区既有小学也有初中,虽然是二梯队小学,已经是我们能力范围内尽力给孩子创造的最好条件了。房子维护得很好,很多人都在抢购,我们跟四五个买家一起争这套学区老破小,买下这套房子的时候既紧张又兴奋。
从2015年到2020年,这套房子的房价一直涨得非常迅猛,单价从6万一路狂飙到16万。租金也从5000多涨到了6000多,每个月收到的房租加上我们的公积金基本可以覆盖房贷,所以经济压力不算大,当时觉得这套房我们真的是买值了。
但2020年之后,由于学区房相关的政策发生了变化,房价有所下降。这两年又因为房地产市场的疲软,房价又持续下跌。今天这套老破小市场上的单价大概不到10万元。
我老公有一点焦虑,纠结没有在单价最高的时候卖掉这套房去打新,买去一个更有潜力的区域。不过因为是给小孩上学用的,不是单纯为了投资,所以我比较看得开。
我和先生都是沪漂一代。结婚前,他已经接手了一套67平、九几年的老破小,在内环和中环之间,我们婚后一直住在这里。
这套自住房老破小,对我们来说只是一个暂时过渡的住所,就是为了留着给以后置换更好的房产用的,所以没有特别用心地去装修。
去年年初我们卖掉了这一套老破小,它的单价从2011年的3万/平米涨到7万/平米。虽然我们卖在高点,单价也算是翻倍了,但在房地产迅猛发展的这十年,这样的价格涨幅,已经落后很多其他区域和类型的房子了。
用置换的钱,我们去周康那边打新了一套130多平的房子,总价也快1000万了。上海房子竞争一直很激烈,我们打新的分数比较低,进不了外环以内,不得不选择一个冷门楼盘。
虽然很多人说学区房会贬值,老破小更会贬值,但对于很多在沪打拼的普通年轻人来说,这不失为一种兼顾生活和经济承受能力的过渡选择。
2021年,我刚刚落户深圳满三年,有了购房资格,就买下这套很小的单间老破小,套内面积也就十平米,连阳台都没有,厨房和卫生间都是共用的,中间有一道推拉门隔着。
当时我作为单身、经济状况稳定的独立女性,特别迫切地想要拥有一套自己的房子。我还去龙岗片区看了一套房,面积很大,价格我也能接受。
但家里人认为买房最重要的是考虑地段,同样是十年前买的房,龙岗片区没怎么涨,但福田的房价已经翻了好几倍。出于一定的投资心理,我还是选择了福田区这套十几平的老破小。
从门口进屋子,到去洗手间绕一圈,只需要三四秒,我就决定要买下这套房。房子的朝向、户型、楼层,我都没有考虑,只想着在福田能买到一个总价低一点、租金回报率高一点的房子,当时在购房app上刷可售房型,真的是一天一个价,所以在匆忙之下就决定了。
本来还想着这套房子三五年后价格可以翻倍卖掉置换一套更好的,没想到,买后一个半月,深圳出台了二手房房价指导价政策,再加上房地产市场这两年一直都不太好,深圳的房价很难再有新的突破。
现在这套房子的指导价,大概在110万左右,租金从2021年的3000/月降到了2600/月,过年期间不太好找租客,还空置了两个月。
经过这段时间房价的涨涨跌跌,我觉得自己好像只是为了背房贷而买房。不过好在租金和我的公积金可以覆盖掉房贷,买房的时候借的25万现在我还得差不多了。
也会庆幸自己还好没有买一套更大的,不然还房贷压力会更大。我有朋友在福田买了一套三居,总价700多万,月供就要5万多,现在看来他的房子单价可能也跌了很多。
在现在房价不明朗的情况下,这套老破小我不会贸然卖掉。这个片区算比较中心的地带,又非常宜居,交通便利,上市公司也多。我会比较期待这里可以有拆迁旧改的一天,我能做的就只有一直等待。
今年我们刚刚选择买下这套老破小,最主要考虑的还是地理位置,通勤比较方便。
同位置的非老破小根本买不起,稍微新一点的00年后的房子都要八九百万起步了。而北京的老破小一直处于一个恒盘的位置,涨不会涨太多,但跌也不会跌太多。
我和另一半准备结婚了,不想再在北京漂泊。像我们这种普通家庭的人,要想在北京上车,第一套房又考虑到市内交通便利的话,选择老破小的人会多一些。
这套房是之前和平里那边的老北京人的拆迁房,大多都是事业单位的员工,整体素质很高,我们拆成毛坯房开始装修,他们也没有投诉,还会帮我们收快递。
刚买下这套老破小的时候,心情很复杂,我和先生都不是北京人,虽然毕业后拿到了北京户口,但一直没有买房子,一直在漂泊,对这座城市也没有什么归属感。
买下这套老破小,它就是属于自己的空间了。作为第一套刚需房,主要考虑它的实用性,我们预计至少会在这里住5年以上。
偶尔也会焦虑房价的涨跌情况。我们看房看了五六个月,是很慎重的决定,但依然不知道这是不是正确的决定。可现在不管它涨还是跌,我也不可能出手了。5 年之后的事谁说得准呢?后不后悔也许只有在未来卖房的时候才知道。
受访者皆为化名