下载APP | 繁體版 | 发布广告 |常用工具

冯仑:中国房地产进入后开发时代,转变认知是关键

京港台:2023-9-25 11:22| 来源:冯仑风马牛 | 我来说几句


冯仑:中国房地产进入后开发时代,转变认知是关键

来源:倍可亲(backchina.com)

  

  封面图 | 《大江大河》剧照

  前些天,《北大(专题)承泽参考》第3期发表了冯叔的题为「中国房地产进入后开发时代,转变认知是关键」的文章,今天把这篇文章分享给大家。

  《北大承泽参考》是中国高校智库领军者北大国发院新创办的智库与管理月度读物。刊物详情请参阅北大国发院网站或官方微信号底部菜单(微信搜索北大国发院即可查看)。

  以下为文章全文。

  文 | 冯仑

  住宅地产从「三高」转向「三减」

  背后有规律的力量

  房地产的交易和投资数据在今年一季度略微反弹之后,二季度明显下跌。首先要澄清一点,通常学者做研究及媒体述及「房地产」,多在讨论「住宅」,这与房地产行业所指的「房地产」不同。对房地产行业,住宅只是其中一部分,房地产还有其他品类,所以准确地说,地产数据下降主要是指二季度住宅地产的数据下滑。

  但住宅地产目前的数据也基本正常,早在2018年前后,像万科等地产企业就曾判断:住宅地产这种高增长、高杠杆(电视剧)、高周转、高回报的发展模式已经趋于顶峰,需要慢下来、停下来。

  基于国际经验:一国房地产的发展大多从住宅开始,当人均GDP达到1万美元左右时,城镇化率通常超过60%,人口也趋于零增长,城市基础设施、基础空间结构格局基本确定,经济增速亦放缓,这些都是互相伴随的现象。住宅的增长也就由此转慢,甚至趋停。对应的数据还有人均住宅面积,我国城镇人均住宅面积已经超过40平米,这也符合国际经验。当以上指标或现象一并出现时,住宅的快速发展会逐步转入「减速、减价、减量」阶段。

  因此,房地产行业内部把人均GDP一万美元之前像我国房地产的高速增长,称之为「房地产的开发时代」或者是「住宅地产的开发时代」。开发时代的竞争重点是「规模、成本、速度」。2018年开始,我国房地产开始「减速、减价、减量」,也就进入所谓「后开发时代」,意味着整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅,所以当前供求关系实际上反映了市场需求转变,之前供给侧积压的住宅已经超量。

  具体到数据上:我国最高峰时的一手房和二手房成交量每年达到20万亿,去年是12万亿,今年上半年是7万亿,全年大概达12-14万亿。因此,我们对住宅地产行业的理性判断是:未来5-8年,住宅地产市场乐观估计在每年12万亿左右,悲观估计为8万亿左右,体量约为2018年最高峰的一半。

  住宅地产「减」的核心在于行业中高杠杆、发展快的部分。按照国际比较经验,90%的高杠杆住宅公司都将难以继续存在。

  我国现在有7万多家住宅地产公司,未来这一领域预计只能剩下6-7千家,并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方,不会平均分布。这些地区会成为未来住宅地产缓慢增长的核心区,经济、人口、就业难以保持增长的地区,房价会非常便宜。比如美国的东西两岸房价很贵,中西部、中南部房价很便宜。

  所以综合来看,二季度住宅的数据基本反映了市场供需,无须特别忧虑。

  2

  地产行业市场化不足

  要既能办喜事,也要能办「丧事」

  事实上,在2017、2018年,按照纯粹的市场机制,住宅交易的供需量总量就应该下降,房子也应该随之降价,但当时的政策对需求的管制叠加后来的疫情防控,掩盖了供需之间的扭曲,市场呈现的还是房价继续上涨的强烈信号,许多企业也因此依然加大杠杆去投入。今年暴雷的很多企业,包括龙头企业,本质上是简单地把政策信号当成了市场信号,把政策还在压制需求当成了市场依然存在巨大的需求,最终造成对趋势的严重误判。

  2022年底2023年初,随着疫情防控政策放开,市场才发现真实需求已经远远不足,尤其是二三四线城市,供给侧的楼盘项目很多,销售不畅,一下子在短期给房地产企业带来巨大的资金周转压力。

  我们通常说房地产市场还有巨大的刚需,但很少对刚需细分。刚需应该再分两类:一类是有钱的刚需,可称为刚购。经过三年疫情,这一类群体在减少;另一类是支付能力不足的刚需,其最佳路径是转入住宅租赁市场。

  经过三年疫情叠加经济下行,就业总体不振,住宅市场刚购级的刚需明显萎缩,购房者断供的现象时有发生,叠加三条红线等产业政策加码,导致大公司暴雷现象增多。

  基于国际经验,即便是全球500强企业,暴雷也很正常,不必过于担心,我们应该坚持走市场经济之路,核心是建立一条市场化的消化机制,我称之为「办丧事机制」。我们不能只习惯于「办喜事」,欢迎一家家公司挂牌上市,也要准备好「办丧事」,市场总有企业经营不善,不得不退出市场,有生有死才是健康的市场。

  因此,住宅地产行业如今在保交楼的基础上,要多用市场化的手段来应对房企暴雷问题,比如让企业的资产市场化打折处置,公司也可以合法合规地破产清算,不良资产在金融市场开放买卖交易等。

  3

  「因城施策」难以治本

  面对住宅地产的困境,现在有个提法是因城施策。我不主张采用「因城施策」手段来重新刺激住宅市场。因为住宅已经进入到减量减速阶段,就如同年轻人过了青春期就不会再长个儿,身高会封顶,变成「橫着长」。

  因此,我们必须明晰一个判断:不要再对住宅地产保有规模增长的幻想,房地产市场未来的增长是「横着长」,更大的空间属于物流仓储等其他地产品类。

  基于这个判断,地方政府对老百姓的需求和地产企业都不要再过分管制,要让市场成为真正的市场,关键是恢复市场信号的准确性,老百姓想买就买,公司想开发就开发,谁有问题就暴雷,按照市场过程破产,政府采取现房销售或相关等措施避免老百姓买到烂尾楼即可。只有「城投」的问题才需要政府介入,因为那是政府投资的,城投公司很多也不是以盈利性为标准,涉及公共服务,流动性也不高,这一部分才真正需要政府来管。

  与此相应,政府税收应该着眼于新的房地产业态,比如物流仓储和医疗健康,后开发时代的房地产主要是以租金为核心,以资产管理和运营为核心,这些资产价值越来越高时,政府可以征收房产税。政府要尽早摆脱对土地财政的依赖,改变税收结构,优化产业,增加房地产以外的税源。

  总之,核心是让市场发挥资源配置的决定性作用,激活企业家精神。

  4

  地产企业要更新认知

  从房地产企业来看,要看到未来转型的方向。

  对原来的住宅地产企业,一种转向垂直领域,做细分市场的产品,比如蓝领公寓、女性公寓、老年公寓;一种是横向细分,比如扎根某一个城市。还有一种跨界创新,比如在日本(专题)做住宅最好的企业不是传统开发商,而是丰田房屋、松下房屋,未来房屋会更加智能化,中国未来也可能产生华为(专题)房屋、小米房屋等。

  对住宅以外的地产企业,像物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库等,这些企业现在都活得很好;大健康领域的房地产企业,以及运营园区的房地产企业等也都活得很好;房地产科技公司、服务公司等,比如Airbnb,以及专门做写字楼的SaaS平台帮助管理大楼物业、收费、机电、出租等;房地产的交易平台,比如像贝壳、链家等交易平台,以及专门做租赁的出租平台等;此外还有房地产金融等,都有很大的空间。这都是后开发时代的房地产,大有可为。

  5

  消费者信心与就业基本面高度相关

  要想恢复消费端对房地产的信心,不是通过房价稳定就能全部解决的,核心还是依靠就业和经济增长。

  如果老百姓能充分就业,公司发展得好,员工能得到加薪,老百姓很快就想买房改善,人们对美好居住的需求还远远没有得到满足。只要经济的基本面进入到一个稳定增长阶段,住宅的需求还是恢复,甚至不排除再有所上涨。

  当前对于住宅需求的信心不足,主要源于人们对整体经济环境、个人未来职业发展、家庭收入的预期等存在不确定性。房地产企业本身的风险和房价下行的风险只是一个叠加因素。

  6

  未来:住宅地产减量提质,新业态大有可为

  未来,中国房地产的发展仍将集中于两大方向:一是住宅。在这个方向上,未来是减量以后转入高质量发展,细分化与工业化是未来的两大特征;二是非住宅地产,包括很多的细分品类,比如物流仓储、医疗健康等,很多领域大有可为。

  具体而言,住宅地产会在下行的过程中逐步找到一个新的均衡,比如整体的产值保持在8-10万亿。房地产企业的重点不再是规模和份额,而是琢磨如何抓住细分化和工业化(智能化)的趋势。在细分化方面,老年公寓、单身公寓、女性公寓、出租公寓、蓝领公寓都值得发掘。在工业化(智能化)方面,未来造房子可能会像造汽车一样,一些装配式住宅等有可能迎来大规模工业化,质量更高,更环保,更便捷。

  对于非住宅地产市场,随着城市化的深入,会持续增长。

  我把非住宅的房地产又通常分为七大类:办公地产、商业地产、物流仓储、医疗健康、教育研发、酒店度假、政府物业。这七类地产未来10-20年可以一直发展,当人均GDP达到6-8万美元的水平可能才会相对饱满,达到一个高水平的均衡状态。

  基于现在的观察,这七大领域中,如下几个领域可能发展得相对更快:

  1、物流仓储。第一是冷链。当前,城市周边的冷库发展得特别快。因为消费要升级,民众吃生鲜更美好。不管是肉还是海鲜,都离不开冷链;第二是数据中心。数字经济的价值已经众所周知,数据中心当然是数字经济的刚需,发展速度很快快;第三是智能仓储。比如京东兴建了很多智能仓库;第四是商业物业。比如北京国贸、SKP等的商业物业依旧都做得非常好。

  2、医疗健康。过去大家都是生病才去医院,意味着医院只有一种产品与房地产相关。如今不同,健康涉及到大量的病前病后检查和康复需求。比如:病前体检和保健,病后康复、康养。同时,随着老龄化深入,养老对应的医疗需求也很大;此外,「轻医疗」也在快速增长,主要是医美这一类消费医疗对空间需求非常大,现在已经有好几个城市在推进「医疗Mall」,把割双眼皮、皮肤管理,甚至美容等各类保健全部集中在「医疗Mall」。

  3、政府物业。政府平台公司做了很多大型园区、大厦、写字楼等,政府还通过兴建剧院、会议中心等提升公共服务。同时,政府还有办公大楼、监狱等不同形式的物业,也是巨大的资产。未来,城市之间要拼吸引力,政府物业同样面临创新发展的需求。

相关专题:房价

推荐:美国打折网(21usDeal.com)    >>

        更多金融财经 文章    >>

【郑重声明】倍可亲刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何投资或其他建议。转载需经倍可亲同意并注明出处。本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责;部分内容经社区和论坛转载,原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除或更新作者。

关于本站 | 隐私政策 | 免责条款 | 版权声明 | 联络我们 | 刊登广告 | 转手机版 | APP下载

Copyright © 2001-2013 海外华人中文门户:倍可亲 (http://www.backchina.com) All Rights Reserved.

程序系统基于 Discuz! X3.1 商业版 优化 Discuz! © 2001-2013 Comsenz Inc. 更新:GMT+8, 2024-2-18 13:31

倍可亲服务器位于美国圣何塞、西雅图和达拉斯顶级数据中心,为更好服务全球网友特统一使用京港台时间

返回顶部