下载APP | 繁體版 | 发布广告 |常用工具

中国各地楼市“大招”出台一个月,市场反应平淡

京港台:2023-9-25 19:38| 来源:财经十一人 | 评论( 10 )  | 我来说几句


中国各地楼市“大招”出台一个月,市场反应平淡

来源:倍可亲(backchina.com)

  无论是新房还是二手房,市场对新政的反应都比较平稳。居民从恐慌型购房变为理性型购房

  

  (金隅望京云尚楼盘售楼处;摄影/任德辉)

  从8月开始,一个多月的时间里,全国已有超40城落实“认房不认贷”政策,多个城市优化或取消限购政策。

  各地市场反馈的效果究竟如何呢?趁着周末,《财经十一人》走访了多地新房售楼处,发现市场对政策的反应没有想象中那么明显。优质项目仍然排起长队,冷清的项目还是门可罗雀。

  二手房市场方面,客户和业主的心态也变得更加理性。挂牌量有所上升,但成交量、成交价基本稳定。优质项目有微小涨幅,“老破小”仍然半死不活。

  多位专家和中介均表示,这一轮政策调整主要是针对二手房市场和改善型需求群体。他们认为,还是要等着更多的二手房出手,市场转起来,形势才能好转。

  

  (各城市优化及取消限购政策情况;制图/王文彤)

  

  新房对市场的反应较小

  9月下旬的一个周末,朝阳区“金隅望京云尚”的售楼处内人流量不少(见头图)。很多夫妻带着孩子一起来看房,孩子们围着沙盘快乐地跑来跑去。

  金隅望京云尚位于朝阳区来广营北路、望京商圈附近,2023年6月开盘,预计2025年11月交房。该楼盘属于“改善型新盘”,以三四居户型为卖点,主打满足家庭更好的居住和生活需求,价格在1100万至1400万之间。目前该楼盘第一期的五栋楼房子已经剩得不多,三居户型卖得更快,还剩不到10套。

  销售人员介绍说,该楼盘在6月刚开盘时卖得比较快,9月“认房不认贷”之后没什么变化。“只能说政策落地之后,有些客户出手的决心加大了。但是如果原来就没有购入打算的,还是不会来买。”他说。

  《财经十一人》又来到了曾经走访过的京投发展·北熙区售楼处。该精装修楼盘位于朝阳区东五环自贸CBD区,2023年6月开盘,预计2025年底交房。二期开盘一共四栋楼,目前已经卖得差不多了。

  下午两点多,门外已经排起了看房长队。销售人员介绍说,北熙区一直是朝阳区热度最高的楼盘,网签量和成交量名列前茅。销售人员介绍说,虽然9月份卖了170套左右,情况还不错,但与以往相比速度没有明显加快。

  当问及价格,销售人员表示,他们从开盘以来一直没有涨价,目前成交的二居室还有两个点左右的折扣。“我们项目的关注度比较高,不能随意涨价。”他说。

  除了一线城市,热门二线城市的房价也备受关注。以杭州为例,今年6月份以来,杭州市陆续推出了放宽限购,完善“认房不认贷”等多项利好政策。克而瑞数据显示,第38周(9.11-9.17)内杭州新房成交面积13.6万平方米,环比涨幅为26.4%。

  新房市场在不同区块内的市场热度存在差异,市中心内(如西湖区)优于周边地区(如余杭区),但成交量受9月新政的影响都不明显。

  西湖区链家中介表示,进入9月后,由于解除认房不认贷、放松限购等政策很少惠及市中心新盘的买家,该区域内新盘的成交量并未出现变化。

  与市中心新盘相比,9月份周边地区的新盘市场则显得动力不足。余杭区中介表示,华昭府,星创云城府等周边区域新盘在七、八月份迎来销量高峰,于9月出现下滑。

  中介表示,周边地区新盘的主要买家以年轻人为主,他们普遍刚来杭州不久,社保缴纳状况、工资水平都不足以在市区内购买新房,部分买家就会选择购买周边地区配套设施完善,价格低于市区的新盘。

  但是9月新政一出,他们的心态也发生了变化。“有的购房者在等,想着万一能有更利好的政策出台,就可以一步到位购买中心城区的房子。”他说。

  从整体的市场数据来看,一、二线新房情况都有一定回升。根据克而瑞数据,2023年第38周(9.10-9.17),各能级城市成交环比回升,一线城市指数回升好于二线城市。

  具体来说,一线指数环比增长15.71点至67.98,北上广深4城均回升。二线成交指数环比增长3.48点至45.88,成都、青岛等保持微增,杭州、重庆、南京等回升幅度超过20%,而武汉、宁波成交环比转降。

  根据中指研究院监测,9月18日至20日,北京、上海、广州、深圳新房成交套数比上周前三天继续增长,但绝对规模仍为2023年以来周度销售面积低位。

  根据房天下APP访问数据,各地在政策出台当周项目访问量普遍提升,但第38周(9.11-9.17)多地项目线上访问量下滑,显示客户置业整体仍较为理性。

  短期来看,核心城市新房成交量有望延续回升态势,“金九银十”市场规模提升。随着前期积压的购房需求释放完成以及“卖一买一”住房需求平稳释放,核心城市成交量或逐渐趋稳。对于全国市场来说,居民收入预期尚未恢复,全国房地产市场整体依然面临一定压力。

  

  二手房进入稳定期

  “这些老破小的二手房,多余的价格水分基本被挤干了。房龄十年左右的次新房的情况还稍好一点。”一位深耕北京八里庄地区的链家中介对《财经十一人》说。

  9月23日下午四点左右,《财经十一人》跟随链家中介来到位于朝阳区石佛营附近的八里庄北里小区。这里的房龄普遍在20年以上,居民以老年人为主,2021年老旧小区改造后,楼体表面经过了重新粉刷。

  

  (八里庄北里小区;摄影/任德辉)

  链家中介介绍道,新政对这个小区二手房的成交量没有太大影响,依旧维持在每个月10-15套左右,成交价也没有太大变化。

  “现在想卖这里房子的业主,利率和政策并不是他们的第一考虑,最主要的原因是这里的房子满足不了他们的生活需求。”他说。

  该中介回忆道,北京新政出台后,二手房确实有一周的“蜜月期”。“刚出政策的那个周末,两天内整个北京一共成交了1800套左右,成交的多是次新房。结果第二周又回到原点了。”他说。

  他也分析,这可能是因为二手房彼此之间可替代性大的原因。“最近成交的还是一些着急卖的房子,但是谈价空间也不大。二手房就是这样,就算错过了今天这个你比较心仪的房子,过不久也会出现类似的。”

  杭州各个区域的二手房之间也存在较大差异,不同之处在于,区域对二手房情况的影响更大,一些周边城区的次新房价格反而不如中心城区的老破小。西湖区二手房中介表示,市中心二手房虽然以老旧小区为主,9月成交量也仍然出现了20%左右的上涨。

  他分析道,一是“认房不认贷”政策降低了买家的购房门槛,部分买家能够承担起市中心房源的价格,二是老房子的降价幅度比次新房更大,买家更愿意出手。

  另外,该中介表示,9月政策出台后,卖家能够实时观察到看房量的上升,心态上有些波动。“还是得看是不是着急卖,如果着急的话就可能降价。但如果不着急,心里的议价空间就会减少。挂190万的房子,可能原先170万愿意卖,现在可能要到175万。”他说。

  根据贝壳研究院数据,一二线城市的二手房市场呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深,二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。

  

  数据来源:贝壳研究院

  根据中指研究院测算,二手房的绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。根据房天下APP访问量数据,政策出台当周周末各地项目访问量普遍提升,但第二周后多地项目线上访问量下滑。

  整体上看,各地优化“认房不认贷”政策及其他限购政策带来的首套房及换房需求入市需要一定周期,因此政策出台后市场情绪在集中释放后趋稳,表明购房者整体仍较为理性。

  

  分化加剧

  在与多位中介、专家的交谈中,我们发现不论是一手房还是二手房,不同城市、不同片区甚至同一片区不同项目之间的差异都很明显。他们普遍认为,不同城市间的差异,最主要原因在于之前的政策松紧程度不同,被抑制的购房需求不同。总体来看,一线城市市场情绪回升普遍高于二线城市。

  中指研究院市场研究总监陈文静分析道,在“认房不认贷”政策落地前,多数二线城市执行政策限制条件已较为宽松,政策对市场的带动效果较为有限。

  以武汉为例,武汉在8.31“认房不认贷”落地前,已放开二环线外限购,整体政策处在较为宽松状态,此次政策优化对市场带动效果整体有限。此外,若新房库存规模较小,二手房市场对政策反馈一般更迅速。

  一线城市的政策普遍更为严格,短期释放的购房需求也要更多。一线城市中,北京、上海在新房、二手房市场整体表现仍好于广深,这与它们各自的房价预期、城市基本面、住房需求支撑度密切相关。

  清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟也认为,未来的房市分化会更加严重。他表示,过去市场比较景气时,容易出现政策稍有变动居民就立刻购房的恐慌型购房现象,但这种情况现在已经不再出现。

  现在,居民购房时更加理性,整个市场还在缓慢修复前期被压制的需求中,房价和成交量的涨幅都很温和。不论是新房还是二手房,未来都是品质更优的项目会更受青睐,老破小项目也许会无人问津。

  他们同时表示,居民更应关注长期的市场变动。一是短期的数据变动受多种因素影响,波动较大,不具备指向性;二是理性消费需求的释放本身就需要更多时间。一时的政策刺激所产生的差异,随着全面被抑制的需求逐渐入市以后会逐渐消散,之后不同城市的情况会由自发的合理需求决定。

  对于后续的政策调整,多位专家都给出了相同的看法——供给端盘活闲置地块,支持企业融资,优化限价政策;需求端继续落实完善各地已经发布的房地产政策,并调整一些现在已经不合理的政策,比如普通住宅和非普通住宅的认定标准。此外,因城施策、因区施策可以进一步细化到因项目施策、因群体施策。

  “加强政策的细分度、指向性、安全性后,我们更需要的是给市场更多的时间和耐心。”吴璟说。

相关专题:房价

推荐:美国打折网(21usDeal.com)    >>

        更多金融财经 文章    >>

【郑重声明】倍可亲刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何投资或其他建议。转载需经倍可亲同意并注明出处。本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责;部分内容经社区和论坛转载,原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除或更新作者。

关于本站 | 隐私政策 | 免责条款 | 版权声明 | 联络我们 | 刊登广告 | 转手机版 | APP下载

Copyright © 2001-2013 海外华人中文门户:倍可亲 (http://www.backchina.com) All Rights Reserved.

程序系统基于 Discuz! X3.1 商业版 优化 Discuz! © 2001-2013 Comsenz Inc. 更新:GMT+8, 2024-2-25 09:12

倍可亲服务器位于美国圣何塞、西雅图和达拉斯顶级数据中心,为更好服务全球网友特统一使用京港台时间

返回顶部