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热帖:问题太复杂!恒大的钱都去哪了?

京港台:2023-9-30 09:28| 来源:张翼飞 | 评论( 4 )  | 我来说几句


热帖:问题太复杂!恒大的钱都去哪了?

来源:倍可亲(backchina.com) 专题:热贴最有意思!看看有些啥?
专题:突发!恒大在纽约声请破产

  

  作者 盐角儿

  买一块地皮需要10块钱,恒大掏了。

  建房子需要5块钱,恒大没掏。

  他不但没掏,竟还拿着地皮抵押给银行,获得了贷款10元。于是盖房子的钱就有了。

  拿了银行的钱后,恒大又搞了个预售制,让老百姓交钱,成功收了20元。

  此时此刻,恒大如果把银行欠款还上并盖好房子,那他应该能赚5块钱。

  可是恒大并没有这么做。

  他拿着银行借的10元+预售的20元,去投资了另外三座城市。在买了三块地皮后,恒大把同样的步骤操作了一遍,于是就有了90元。

  这90元恒大依旧没盖房,而是继续投资了九座城……

  并且在这个空挡,他还把花不尽的钱拿去做汽车、矿泉水、足球、影视等行业。

  不然你以为这些产业的钱哪儿来的?

  当然了,房子还是要盖的。可恒大又不想掏钱,怎么办呢?那就只能让工头儿垫钱了。

  于是工头儿垫了5块钱,把房子盖起来了。

  可是……当要盖的房子越来越多,工头儿钱不够了,最要命的是银行开始催债了。这时候恒大一看微信余额快变负数了顿时一脸惨白,“MD我钱呢?”

  钱去哪儿了?地皮买太多,都还没回款呢。

  没办法,恒大为了还钱,只能先把部分没工头肯垫资的工地停掉,并寄希望于银行继续贷款。

  这个决策是没问题的,就是集中优势兵力先解决大的麻烦。

  可你停掉的工地,想复工哪有那么简单。一时半会复工不了,那就只能烂尾了。

  你烂尾的消息一传,追账的就如雨后春笋冒出来了;

  你烂尾的消息一传,其他预售的房子也就不好卖了;

  你烂尾的消息一传,银行肯定就不敢再给你贷款了。

  于是就爆雷了。

  高人一看这形式,恒大要完啊!

  于是赶紧约恒大见了个面,要他处理烂尾楼。恒大没能力处理了,怎么办?高人说我来帮你吧!

  高人把农村的烂尾楼拿出去,介绍给其他小公司,让他们继续承建,小公司们说可以。

  于是小公司们拿着高人给的合同开始融资,成功解决了农村部分烂尾楼的问题。

  恒大虽然赔了,但也算变相回了口血。

  这也就是大家为什么从新闻里能看到三四线小城市烂尾楼复工的原因。

  高人很欣慰,又如法炮制把城市的烂尾楼拿去给其他小公司,结果不灵了。

  为啥不灵了?

  因为狗日的恒大原来在最初就把城市的准楼盘拿去融了。他们赚的不只是银行的10块钱+预售的20块钱+工头儿垫资的5块钱,还有融资得来的5块钱。

  恒大为什么投资四五线城市?该不会有人以为小县城有发展潜力吧?我告诉大家,事实上恒大就是奔着薅羊毛来的。

  当然了,没薅干净,小县城的利润不高,愿意融资的智者比较少。不过这也是好事,最起码还能让购房者看到交房的可能。

  最惨的是一线城市的烂尾楼。价值15元的房子,欠了银行10元、购房倒霉蛋儿20元、工头儿5元、信托基金融资5块,实在是救无可救。

  

  有人问了,那恒大在一线城市房产融到资的5块钱去哪儿了?

  废话,你看那群穿金戴银的败类开的什么车不就知道了吗?

  所以你现在知道恒大的钱都去哪儿了吗?都在一栋栋烂尾楼底压着呢。

  恒大每个楼盘的利益纠纷都互相盘根交错着,就像互相缠绕着的耳机让你一时间理不清怎么拆解。可时间一耗,歌儿就唱完了。

  歌都唱完了,耳机线还有必要解开吗?

  要知道: 除非缠绕的这706个结全部解开,否则耳机是没法用的。

  当你发觉自己解不开这706个结,也就意味着你知道听不了歌了。

  歌都不听了,我还解结做什么?一个都不解了!

  恒大摆烂就是如此。

  明白了吗?

  有评论说碧桂园万科都没事,是恒大自己把钱花了。这话真的片面。有兴趣的,我跟大家说说碧桂园为啥没爆雷,以及他们是否是业界良心。

  碧桂园实行的是合伙人制,他们首先成立资本一万元的资本管理公司,再成立有限合伙企业,对员工而言投资有限合伙企业100万,大概能赚60万,但是员工只有LP分红权。投资公司当普通合伙人GP占股1%,最后再通过这个公司去投资各个项目。如果烂尾了,那首当其冲损失的是员工的钱,所以碧桂园员工拼了命的加班啊!

  碧桂园开盘时间因此就短,恒大八个月的进度碧桂园四个月就能搞定,拿到款再投下一个项目。用这个方式碧桂园撬动了20亿的内部融资,不仅投资管理公司100%说了算,即便烂尾了也只是需要承担1万元责任。这就是碧桂园玩的股权架构,融资融人融资源和小股掌权大股掌资源。

  所以碧桂园没爆雷,是人家比恒大更狠、更绝而已。

  有许多房地产从业者提到了几点质疑,比如说地皮抵押状态是不可以预售的。

  确实是的,因为土地抵押不能办理预售许可证,除非拿到了解押手续。所以我文章开初的逻辑就有问题。

  其实正常流程应该是这样:

  恒大地皮抵押。

  有人预订A栋。

  恒大赎回A栋地皮。

  A栋成功预售。

  也就是说,土地使用权解压是可以根据恒大销售进度而逐栋解冻的。

  问题太复杂,这段并没有写出来,但最终结果是一样的,恒大依旧有没解押的地皮、恒大依旧可以预售房子。

  

  恒大的钱主要去了以下几个地方

  作者 匿名

  1:分红,很多答主也举了例子,最近十年分红超过一千亿,而许占了一大半股份,自然也能分到大半

  2:副业烧了不少钱,包括之前的足球,还有饮用水,粮油业务,汽车也是烧钱大户,至今没有一款车上市,之前的投入没有任何回报。

  3:利息,包括银行货款和信托各种渠道弄来的资金利率都不低,恒大在海外发的美元债利率到15%不少见,甚至更高。很多美元债都是许自己在海外的钱买的,自己赚公司高利息。

  4:关联交易,很多上市公司都会把一些业务交绐自己私人公司,比如地产一般会把施工,材料,营销之类的活外包绐别的公司,而这里面很多别的公司就是实控人自己或者家族相关人员开的,能从里面赚到不少上市公司的钱。

  5:房产贬值,这个才是最重要的。前几年去库存房价大涨,很多房企买地都是建立在涨价的预期上面,比如现在旁边的房子只有一万,你花高价买了这块地房子要卖到一万二才能保本,卖到一万三才能有一点点利润,因为很多房企预期会涨到一万三甚至一万五,所以敢花高价买。结果后面的情况是过两年这里房价还是一万,有的可能还掉到八九千,那么这块地买了之后盖上房子到两年后再卖是要亏钱的,更难的是房价掉了之后你还不好卖,房子卖了好歹还能还钱救急,卖不出去直接能把公司拖跨,很多地产公司就是这么死掉的。

  之所以说这条最重要,是因为地产是恒大的主业,如果这两年房价一路向上,那么恒大的现金流自然不成问题,别的副业烧的钱靠主业还能补回来。

  还有一个重要的点,就是杠杆(电视剧)太高,一块钱去干十块钱的事,这是以前恒大这种企业在房价飞涨时的成功秘籍,也是他们败于房价滞涨时的原因。

  公司的钱没了,也许会破产,但许皮带在海外还有千亿资产,如果跑出去下半辈子照样纸醉金迷。

  

  恒大冰泉的小故事

  作者 北京Fund

  2014年,许家印决定做恒大冰泉,给团队定下了10亿销售额的目标,并且强调“只许成功,不许失败”。

  没有知名度,价格还贵,冰泉的总经理潘永卓没能完成目标,雷厉风行的许老板很快就把他撤了。

  顶替潘永卓的,是打造出恒大足球王朝的刘永灼,聪明的刘总很了解许主席,于是在十个月时间内,狂砸十几个亿的广告,顺利完成了十亿的销售额。

  果然,许老板很满意。

  

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