万达“自救”：全国各地万达广场拟出售 ...
来源：倍可亲(backchina.com)近日，关于万达集团拟出售旗下位于一二线城市万达广场以换取流动资金的消息持续发酵。
新京报记者获悉，万达集团拟出售万达广场并非发生在近期，早在今年年中，该消息就在业内传开，而资产包中的万达广场，不仅是一二线城市的万达广场，而是分布在全国各地。
目前，不少险资均在关注万达资产包，除大家保险之外，阳光保险也在关注万达资产包，双方正在洽谈中。针对该事件，万达方面回应称：“不予置评。”大家保险方面回应称：“暂无更多信息可以披露。”此外，新京报记者尝试联系阳光保险，但并未得到相关回应。
符合险资条件的万达广场主要分布在二三线城市
“万达一些广场年中就挂岀来卖了，中介机构主要找的是保险、基金公司。”优淘城总裁薛建雄如是说。
这一操作或与珠海万达商管几次港股IPO申请失效有关。今年4月25日，港交所网站披露，珠海万达商管招股书状态更新为“失效”。6月28日，珠海万达商管再次更新IPO申请材料，向港交所提交招股书，此次为珠海万达商管第四次向港交所提交招股书。如果仍未通过聆讯，这份招股书将在今年12月底失效。根据珠海万达商管的对赌条款，如果在今年12月底前未能顺利上市，则需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。
在业内人士看来，若在招股书有效期内未能达成上市许可，必然会引发公司上市节奏延后。一方面，这会触发业界关于企业流动性的担忧和猜测；另一方面，也会引发关于上市对赌条款的风险问题。
在此背景下，知情人士分析称，万达可能早已预料，今年年底前上市很难。在资金承压下，万达进而选择出售资产。而资产包中的万达广场，不仅是一二线城市的万达广场，而是分布在全国各地。
至于买家方面，新京报记者获悉，虽然基金公司很多，但目前真正能满足条件的还是险资，不少险资均在关注万达资产包。其中，今年5月底，大家保险将万达旗下上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场三个购物中心间接收入囊中。在此基础上，今年10月，大家保险再次收购了上海周浦万达广场。
除大家保险之外，阳光保险也在关注万达资产包，双方正在洽谈中。针对收购万达广场一事，大家保险方面回应称：“暂无更多信息可以披露。”此外，新京报记者尝试联系阳光保险，但并未得到相关回应。
值得一提的是，由于险资对资金回报要求较高，所以险资对价格压得很低。薛建雄介绍，“险资要求，价格要做到净回报率8%左右。”因此，一线城市的万达广场达不到险资对资金的回报要求，符合险资条件的以二三线城市的万达广场为主。
“出表”意在融资，“买卖双方各取所需”
不过，万达商管此举并非真正意义上的出售，业内将其称之为“出表业务”。所谓“出表业务”是指，大多数情况下，会有个回购条款，即在若干年之后，比如3年后可以回购，价格在合同里也有公示，可以约定将项目收回来，所以并不是真正意义上的出售，更多是融资安排。
一位不愿具名的知情人士介绍，类似的“出表”行为，在商业地产领域较为常见。“过往媒体报道中，不乏商业项目出售的案例，其背后的原因并非简单的出售行为，从深层去看交易实质，有可能是企业出于减负债的原因或其他方面考虑，进而做出‘出表’的安排，实则是融资行为，只不过这一借债行为无法在财务报表上看到。”
上述知情人士分析称，对于万达而言，现阶段将这些项目“出表”，并不会有较大损失。在租金、增长率等方面，这些项目能否具有可持续性，存在不确定性，因此，这些项目发布消费类REITs的可能性较小。但这些项目若能实现“出表”，对于万达是个好事。
“现在，虽然万达低价出售万达广场，但是以后IPO申请成功，有了资金后，还有机会再买回来。即便未来不能回购，万达还保留了一线以及强二线城市重点区域的黄金项目。”上述知情人士补充说。
与此同时，对于买家而言，收购这些资产也是好事。上述知情人士指出，因为万达方面已给到一个很低的折扣，即“安全垫”够厚的基础上，加上期间项目出租率可达90%以上，收入够高，所以风险是可控的。未来，如果万达方面不回购，等市场条件合适时，险资也可以将其出售。综上所述，买卖双方可谓各取所需，是个双赢的局面。
值得关注的是，除了出售万达广场“资产包”外，万达也将万达电影摆在了货架上。12月6日，万达电影发布公告称，公司实际控制人王健林拟将其合计持有的公司控股股东北京万达投资有限公司51%股权转让予上海儒意投资管理有限公司。
而在今年7月，万达电影间接控股股东已将其持有的北京万达投资有限公司49%的股权转让给了上海儒意影视制作有限公司。上海儒意投资管理有限公司和上海儒意影视制作有限公司的实控人均为柯利明。“儒意系”实现对北京万达投资有限公司的全资控股，成为万达电影的第一大股东。
对此，中国管理科学学会城镇化管理委员会秘书长陈云峰认为，根据对赌条款，万达有可能需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。此外，万达还有境外美元债。万达先卖万达影院、后卖一部分万达广场来换取流动资金，解决眼前的债务，是不得已的选择。“万达目前的境地多少有些悲壮，建议得到相关政策的支持。”
是否继续出售资产取决于资金压力大小
“出售万达广场会对万达集团的业务布局和业务结构产生一定的影响。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，作为商业地产开发与运营企业，万达广场是万达集团的重要资产之一，也是其商业版图的重要组成部分。如果万达集团成功出售部分万达广场项目资产，将有助于其调整业务结构，优化资源配置，更好地应对市场竞争。
“总的来说，出售万达广场是一个重要的战略决策，将对万达集团的未来发展产生深远的影响。同时，面对上市受挫的局面，万达商管需要积极寻找新的发展机遇和调整自身的发展策略、业务结构与资产配置，以实现持续稳定的发展。”柏文喜如是说。
那么，接下来，万达还会进一步出售相关资产吗？万达的走势如何？对此，业内人士指出，接下来万达是否出售资产，取决于万达资金压力到底有多大。未来的走势可能会有两大方向：一方面，若万达商管IPO有眉目，或者已与境外债务达成一致，资金压力没有那么大，就没有较大资金“出表”的需求，万达可能不会放出更优质的项目，或者在项目回报、财务要求上不会给得更好；另一方面，若投资者、债务人给的压力较大，万达则有可能释放出更优质的商业项目、更好的资产。
在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，制约万达商业未来走向的，无非还是两端，一是资金和资本的循环，二是消费能否恢复，并保持合理且增长的趋势，从而支持资产的增值并变现。
