投资美国房子会赚大钱吗？

投资美国房子会赚大钱吗？

如果你认为投资意思就是买房（对相当多的人来说），以下的要看仔细了。1.      美国2015年大约20.9万套的房子卖给了外国投资人，约占总成交的4%。2.      外国投资人房屋买卖成交金额约$1040亿，占成交总额的8%。3.      外国投资人土豪居多，平均购房金额$50万。美国人稍显寒酸，平均只花25.6万。4.      最近外国人买房减少了10%，主要是美刀涨了，寒酸美国人隐约扳回一局。5.      亚洲人爱买包，买车，买房也不差，占了整体老外买房的35%，南帝南美人（包括老墨）占了23%  北丐加拿大人外加欧洲人占了20%。中神通的中东人外加非洲人只占5% — 哎，油贱惹的祸。6.      5大地主看过来： 加拿大，中国，墨西哥，印度，英国。7.      4大地盘来圈地：佛州，加州，德州，亚利桑那。8.      55% 外国买家用现金—真的不差钱。上图的意思是：量跌（上图 1）价涨（下图 2） — 美国房子贵了，因为除了房价涨，美元也涨了。但美国政治稳定（川普也许有话说），商业环境友善（加州除外，抱歉民主党）所以最受国际买家青睐。全球地产投资前5大城市*：1.      纽约（美国）2.      伦敦（ 英国）3.      洛杉矶(美国)4.      柏林（德国）5.      旧金山（美国）美国地产投资前5大城市：1.      纽约2.      洛杉矶3.      旧金山4.      华盛顿特区5.      西雅图/波士顿（并列）美国地产投资5大土豪买家：1.      中国（286亿/2015）2.      加拿大（112亿/2015）3.      印度（79亿/2015）4.      墨西哥（49亿/2015）5.      英国（38亿/2015）中国土豪偏爱这里买房置业：1.      加州（35%）2.      华盛顿州（8%）3.      纽约（7%）4.      马萨诸塞州（6%）5.      伊利诺伊州(4%)/德州（4%） 现在你知道了去哪里扎堆儿买房，因为理论上，需求拉动价格。就像北上广等一线城市一样，强者更强。但是，美国的房价是这样的：过去1年的涨幅是这样的（中国投资人最爱加州平均涨了6.68%）上图3 
过去5年的涨幅是这样的（看上去不错呀！）上图4过去10年的涨幅是这样的（怎么还能赔钱了呢？）上图5
自从1975以来的涨幅是这样的（你开玩笑吧，30年才涨了这么一点？）上图6

你现在已经一脸不屑，以为又被科学家忽悠了？但是事实是这样的：下图7中红线是1970年以来美国房价的走势（剔除通货膨胀因素调整后），图中显示从1970年房价就窄幅上下波动直到2000年（1），在长达20年间里呈现的是小幅度的上涨和下跌。从增值幅度来讲，显然这不是一个好的投资。可是随后的15年中（2）涨幅相当客观。但是否赚钱取决于你投资购入和变现退出的时间点，理论上只有在2000年到2006年之间买入并卖出才有机会赚钱。因为随之而来的6年大跌都可能让投资回原点甚至赔钱。数据显示，1975年至现在投资地产的回报是6.92%.而同期投资于S&P500的平均回报是9.21%（通货膨胀调整后，包括股息重新投资）。其他需要考虑的是房屋为不动产，除了流动性差，每年如影随形的地税及随着时间的增长维护保养的费用也会累积增长。图7中蓝色曲线显示的是未经通货膨胀调整的房价趋势，单纯从涨幅趋势来看相当不错，但和真正涨幅（红色线/剔除通货膨胀因素）相去甚远。追求真正回报（real return）就要剥去数字表象，就像你会认真考虑两年前1加仑牛奶的价格比现在便宜1块钱吗？

图7
靠地产致富的投机人类似于股市中的趋势投资者，在趋势中的低点购入然后高点获利了结。除了对价值的理解，还有对时机的把控。从私募巨头黑石集团（Blackstone）在危机后低点的2012年以10亿美元购入8个大都市区的法拍屋可见其操作手法：1.      下跌趋势中底部的确认.（见上图7）2.      投资屋背后的现金流推算的价值确认。3.      用现金流和投资价值对风险的确认。房地产投机需要精准把握进场时间点（Timing）。而非买了房子就等若干年后数钱了。用投机这个词是因为相比股票，地产投资并不适合长期持有，巴菲特在2014年发给股东年会的信中提到了地产投资中关注的是收入产出而非增值。全美目前房屋可负担指数为161.7. 距离危机前的最低点100左右还有相当一段距离（图8）。但值得注意的是个别地区已呈现泡沫化，例如旧金山地区等。目前整体房市虽然变得昂贵，但缓慢向上趋势可能会如罗伯特·席勒所言再持续两年。到那时，希望一切还安好。图8

目前历史性低利息的贷款使融资成本大幅降低，投资房子基于资本回报率（Cap Ratio）高低远比期待单纯升值扎实得多。否则如巴菲特所说，裸游的人，退潮后就看见了。

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本文只做阅读消遣，非投资建议/参考意见。具体投资建议请咨询专业投资顾问并自行承担相应责任·。

作者简介：Sen Zhang （张森），MBA，投资顾问。2007年从事美国股票及国际外汇市场（FX）投资，2011-2014从事美国问题地产（Distressed Properties）投资。2015年加入明石管理，任职高级投资经理，从事美国中小企业局SBA和SBIC企业信贷私募基金的投资和管理。

作者微信：Corrigit

www.corrigitcapital.com

阅读详情: https://www.backchina.com/blog/251512/article-243326.html#ixzz41EOlJ4Uv

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数据参考：Association of ForeignInvestors in Real Estate (AFIRE)

http://www.wsj.com/articles/SB10000872396390443768804578034821658901916

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html

http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm

http://www.berkshirehathaway.com/letters/2013ltr.pdf

http://www.estateofmindsites.com

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