美国房市稳定,维持温和涨势

作者:wjbf  于 2016-8-31 00:15 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:财经万花筒|通用分类:财经理财

关键词:美国房市

刚刚出炉的Case-Shiller美国房市指数显示,美国房市十分稳定,持续保持温和涨势。图一是房市价格指数同比变化曲线,该图包括全国指数和20城市综合指数。图中可见房市保持在5%左右涨势,相当稳定,也很温和。如果没有大的经济异动,美国房市不会出现显著变化。一方面美联储的利率政策导致房贷利率接近历史最低(见图三),这一利率环境短期不会出现显著变化,房市因此十分受益。另一方面,宏观经济增速缓慢,就业市场基本见顶,劳动力工资收入增长缓慢,诸多因素也限制了房市增长空间。因此美国房市十分可能继续维持现在的温和涨势。(相关的美国新房开工情况见《美国7月新房开工小幅增长》)

同时,值得回顾美国主要城市近年来房价变化。图二包括6个重要城市的平均房价变化曲线。尽管6个城市的房价都爬出2008年金融危机后的低谷,并显著上升,但也苦乐不均,每个城市都有自己的故事。最为显眼的故事当属迈阿密房市。迈阿密是在2002-2007年间房市泡沫中疯涨最快的城市,也是泡沫破灭后下跌最剧烈的城市,2011年的低谷房价指数只有2007年峰值的一半。尽管迈阿密房市也在近5年恢复很多,但远没有恢复到2007年的峰值。

另一个显眼的故事是达拉斯房市。达拉斯基本在房市泡沫过程中置身度外,没受任何感染。因此房市泡沫破灭后,达拉斯的房价也变化不大,并在全国房价低谷后稳定增长。达拉斯现在的房价指数比泡沫时期上涨了约50%。

图一 美国Case-Shiller房价指数同比变化(%)

红线:全国平均指数

蓝线:20城市综合平均指数


图二  美国部分城市房价历史曲线(2000年价格重整化为100)

深蓝线: 旧金山

红线: 波士顿

绿线:  纽约

浅蓝线: 芝加哥

紫线: 达拉斯

橙线: 迈阿密


图三 美国固定利率房贷平均利率

蓝线: 30年期

红线: 15年期


作者:藿香子

时间:2016年8月30日

(版权所有,欢迎转载,请注明出处)


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