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热评:中国的房子已经被证实沦为负资产

京港台:2019-7-16 23:09| 来源:KZG | 评论( 15 )  | 我来说几句


热评:中国的房子已经被证实沦为负资产

来源:倍可亲(backchina.com)

  最近,上海易居研究院发布,2019年二季度50城租金收益率报告,数据显示,50城租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。进入2019年后租金收益率开始加速下行,而且这次租金收益率下行的原因,并非是房价上涨,而是房租下跌,租金已经连续两个季度下跌。

  租金回报率的公式很简单,就是一年的房租,除以当前把这个房子卖出去的房价,用来衡量,你一直租这个房子,多少年能回本。根据金融投资上的算法,租金回报率就是房子的利率,也是房子的市盈率,比如租金回报率是2%,就说明房子这种资产只有2%的孳息能力,对应的市盈率就是100除以2=50倍市盈率。相当于我们买了一个几乎很难增长,但却市盈率高达50倍的股票。

  

  买房不一定里面有人住,但租来的房子,十有八九会住人,所以房租相比房价,能够较好地衡量一个城市真实理性的住房需求情况,2019年连续两个季度的房租下跌,其中三线城市房租下跌最明显。

  从租金收益率来看,4个一线城市的平均租金收益率最低为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大;一线城市的问题并非是租金不贵,而是房价太高,所以租金回报非常低,租金已经占据了我们收入的绝大部分,所以不是大家不想租,而是实在租不起。在北京,这一年的感觉就是,房价基本稳定,租金也没怎么上涨。可能是大家实在没钱了,越是中高端的房子,租金越是不涨,反而是低端的一居老破小,合租房,群租房,因为整治,导致供应短缺,所以这块租金涨幅较大。

  31个二线城市,平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大;二线城市房价还在上涨,所以他的租金收益率下降是两方面原因引起的,一方面是房价提高了分母,另一方面是房租降低了分子。

  15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,也是环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。三线城市基本价格停涨,甚至开始下跌,那么也就意味着,租金的下跌幅度更快。

  从这50个城市里来看,租金回报率相对高的是,乌鲁木齐,达到3.6%,韶关是3.5%,西宁3.4%,银川和哈尔滨是3.2%,主要是东北地区的弱二线城市还有西部的三线城市,其实我们听到这些城市的名字就知道,他们租金回报率高是因为房价涨幅并不高。而租金回报率最低的城市是厦门,租金回报只有1.2%,深圳,福州和三亚是1.5%,青岛是1.6%,这些城市房子租不上价,肯定是出现了房子的供给大于需求,二手的房子太多导致的。

  我们早就说过,房价短期是由资本和金融杠杆决定的,有经济学家提出短期看金融,中期看土地,长期看人口,所以我们看到2016年以来的这波房价快速上涨,伴随的是居民端杠杆率的快速拉升。说白了就是炒房炒起来的,是金融加杠杆的结果。但是房租的波动却并不是房价决定的,他是由收入决定的,房租的每年涨幅,基本等于这个城市的平均收入增加值。

  你为什么觉得你的收入还跑不过房租,那是因为你在城市的平均收入增速以下。现如今租金回报率连续下降,主要就是说,房租涨幅已经接近承受力的极限,而且随着供应增加,和其他的一些政策上的原因,租房的需求也在降低。

  有人说你总是看空,其实并非如此,12年前我也是投资房子的,我买房的时候,还没多少人敢贷款,但那会北京的租金回报率高达5-6%,一套100万的房子一年能租5-6万,比贷款利率还要高,而且那会20%首付就可以。所以在这种情况下,买房是划算,是个典型的投资,一套房产的真实价格其实就是他的首付,也就是说房价虽然标价100万,但其实只有20万。买来后把他租出去,就能以租养贷,租金还能涨,贷款不会涨,慢慢的他就会产生正向现金流。

  然后用产生的现金流,再去首付买房,再出租这才是房产投资之道。但现在这个投资的基础显然不存在了,别说4.9%的贷款基准利率了,就连2%的存款利率现在租金都达不到,这就已经是一个赔钱的生意。现在反而是把买来收租金的房子,统统变现的时候,你一把卖出,相当于一次性回收50年的租金,很多房子恐怕都未必再立50年。卖出后随便买点什么理财,也是收房租的2-3倍收益。显然更加划算。

  所以房子是不是资产,取决于现金流的流向,12年前房子是资产应该加杠杆投资,风险非常低,但那时候却没人敢这么干,因为看不到现金流流向自己。12年后的今天,房子已经是负债,现金流在不断远离自己,却敢于大比例的加杠杆炒房。不但要付首付,还得每月拿出2倍的租金来偿还贷款,相当于这套房子是房客和房东,向银行合租的,房客出三分之一,房东出三分之二,这就让自己置身于博傻的陷阱当中。

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