北漂刚需抢燕郊低价商住公寓：有人一口气买17套
来源：倍可亲(backchina.com)
燕郊某商住公寓售楼处。前来看房的客户在问询、填表。李燕星/摄
12月6日晚7点，暮色已晚，河北省燕郊高新区海油大街南侧、环卫东路东侧的岩峰云裳售楼处，依旧有近150人在看样板间、询问价格。
中国房地产报记者在售楼处停留的短短一个小时内，项目播报12次成单。
岩峰云裳销售人员蒋慧对记者称，12月5日场面更“夸张”，售楼处挤满前来看房的人，销售人员连坐的地方都没有，所有单子都是站着签完。
这种火爆的购房场景在今年以来受限购与疫情双重影响的燕郊，十分罕见。这从燕郊新楼盘代理人员宋扬（化名）的描述中也可略知一二，“如果今天这单成了，将是我这两个月来的第一单。”一大早便赶去北京接客户的宋扬，冀望岩峰云裳能给他带来近两个月来的首笔提成。
值得关注的是，这个40年产权的商住公寓项目火爆背后，是个别特殊产品引发的单极现象，还是燕郊刚需旺盛催生的楼市回暖？记者实地探访后发现了市场所表现出来的新现象和情况。
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有人一口气买17套
30岁的王晓云（化名）也是12月5日前来岩峰云裳看房的一位“北漂”，她目前工作居住在望京，在朋友圈房产经纪人轮番兜售下，本来打算只是“过来看看”的她，看到售楼处交易场景火热之后，决定先支付一笔2万元的定金，将房子定下来。
岩峰云裳位于燕郊老城区，其最吸引王晓云的是“单价低”和“首付分期”。她看中的一套总价近35万元、36平方米的户型，平均单价不到1万元/平方米，首付17万元。算下来，她首期只需支付11万元，剩下的6万元分四个季度付清即可。
相当于，岩峰云裳开发商三河市润达房地产开发有限公司（以下简称“润达房地产”）先借款6万元给王晓云，帮她凑齐首付，然后王晓云再在一年之内将这笔借款还清。这很大程度减小了王晓云的首付压力。不过蒋慧告诉记者，“12月5日是可以首付分期，但由于销售火旺，老板12月6日一大早便取消了这个‘政策’”。
12月5日，该项目成交60多套。12月6日，截至傍晚7点成交近50套，有人甚至一口气买了17套。记者发现，岩峰云裳所在地块是润达房地产2019年7月获取的一宗商务金融用地，并在今年5月已经开盘，但由于地处燕郊老城，配套完善，之前销售定价一直是1.5万元至1.6万元/平方米，半年以来销售状况并不理想。
一切在12月初迎来转折。11月29日，同样位于燕郊核心城区的福成理想汇，以1.1万元/平方米的销售均价突然杀入市场，当时燕郊商住公寓均价仍停留在1.4万元至1.5万元/平方米，一直在售的临近顺义的嘉都国际甚至保持在1.9万元/平方米的高位，紫竹湾也保持在1.9万元/平方米的高位。
福成理想汇对市场的吸引力可想而知，3天就完成销售1000多套的业绩。“福成房子单价低，蓄客时间又长，去晚了就抢不到了。”宋扬告诉记者，“有几次过去交钱都找不到开发商的人。”
不久之后的12月4日，岩峰云裳下狠心将原来1.5万元至1.6万元/平方米的销售定价降至9000元至1.1万元/平方米，因此引来了刚需与投资者的青睐。
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公寓扎堆入市，有的被捧有的被弃
燕郊某商住公寓交易现场。李燕星/摄
燕郊老城区核心地段的两个商住公寓盘，就此抢了一波燕郊楼市的“风头”。但非核心地段的商住公寓，运气就没有那么好了。
记者走访发现，在岩峰云裳与福成理想汇吸睛的同时，位于燕郊老城京秦高速北边的北部科学城，今年10月份以来迎来多个商住公寓扎堆入市，目前在售的有东都时代、摩科时代、三湘印象森林海尚城、京投发展倬郡。其余还有中冶、兴达等企业开发的共7个商住项目。
“我们项目均价1.1万元/平方米，首付可以分期，2022年交房。”东都时代销售经理唐斌（化名）表示，尽管位于北部科学城的东都时代有着与福成理想汇、岩峰云裳等项目基本持平的价格，甚至首付条件更优惠，但其12月6日这一天上午的售楼处仍然门可罗雀，看房客户数量不及岩峰云裳的百分之一。
距离东都时代车程5分钟的三湘印象森林海尚城售楼处人数略多。由于其以住宅为主，仅售有三栋商住公寓，所以看房人数略多于东都时代，但单价1.4万元/平方米的水平，火热程度仍不及燕郊核心区域的商住公寓项目。
“目前燕郊商住公寓的主要需求者是一些在北京上班、只能支付较低首付的年轻人，对他们来说，一套商住公寓的总价甚至还不及一套住宅的首付。这也是为什么开发商要提供首付分期给购房者的原因，如果不这么做，商住公寓相比住宅的竞争力将大幅降低。”宋扬告诉记者，“相对而言，老城区的商住公寓周边配套齐全，但未来升值空间较小，北部科学城的商住公寓周边配套尚处于规划阶段，但随着未来区域的发展与企业的迁入，升值空间相对较大。”
北部科学城商住公寓扎堆入市背后很重要的原因之一，是燕郊近年来的供地布局。三河市公布的2019年国有建设用地供应计划显示，西市区商服用地为14.6475公顷，工矿仓储用地为27.7435公顷，约占西市区总计划供应用地的42%。供地范围跟北部科学城的用地范围也十分吻合，主要集中在高楼镇和燕郊北。
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秒抢背后的限购擦边球
燕郊在建中的商住公寓楼盘。李燕星/摄
“就近两个月来客户构成来看，10个人里面有6个会买商住公寓，这与近两个月来低价商住公寓集中推盘入市有关。”宋扬表示，“但拉长周期，就燕郊今年以来整体住宅市场来看，较2019年年底有所升温。”
公开数据显示，2020年上半年，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+香河+固安+张家口+石家庄） 整体表现为量跌价涨，其中燕郊成交均价最高，为2.02万元/平方米，也仅有燕郊成交套数同比上涨，同比上涨221%。
2020年1月至10月，燕郊新建商品住宅累计成交5570套，是去年同期的3.3倍，成交均价为2.01万元/平方米，同比上涨2.9%。
这其中，引发一波市场热抢的新房住宅项目是12月5日开盘的福成东尚雅苑，据当天蹲守在购房现场的刚需客户汪晴（化名）回忆，“我是提前一周排卡，当天在现场微信选房，10秒钟就抢光了，很多人没抢到”。
“当天报名参与抢房的有1841人，但只有800套房，抢不到是自然的结果。记得有位购房者没有参与排卡，当天直接到现场等待顺销，结果根本没房。”一位燕郊楼市知情人士告诉记者，“我们公司安排了12个人抢房，最后一刹那只抢到4套。福成内部员工其实也内定了一部分房，当天下午就加价4万元出售，晚上有人甚至加价5万元出售。”
“事实上，福成东尚雅苑已经蓄客好几个月了，前期宣传价格较低，实际成交价格高出3000元/平方米，但仍然低于燕郊目前普遍的新房价格，所以现场火爆。”宋扬告诉记者，“加上外地人购买燕郊新房项目不限购，无需任何门槛就可以购买首套，二手房也仍维持限购政策，所以这个项目就更加火爆了。”
可以看到，位于燕郊南城的新房住宅项目御东珺璟在售均价2.6万元/平方米，位于燕郊开发区的碧桂园时代城在售均价2.4万元/平方米，均高出福成东尚雅苑项目7000元至8000元/平方米。
更重要的是，“今年3月开始，燕郊新房住宅限购政策就放开了，没有明文通知，但在实际操作层面是可以的，那时规定外地人只要有一个月的北京社保即可购买首套；到了5月就直接取消社保资质要求了。”上述知情人士告诉记者，“这也是今年以来燕郊楼市成交价格和总量均较去年上升的原因。”记者从多位燕郊房产人士处求证此消息，外地人无需社保资质即可直接购买首套房。不过记者多次拨打廊坊市房管局电话，均未接通。
