潘石屹夫妇悄然"出海" SOHO中国盈利下滑难题何解
来源：倍可亲(backchina.com)
《投资者网》葛凡梅
时隔一年，潘石屹终于卖掉了SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”；0410.HK）的控制权。
6月16日晚间，SOHO中国发布公告称，高盛代表黑石集团发出全面收购要约，将从控股股东手中以5港元每股的价格要约收购28.56亿股股份，占发行股本约54.93%。每股收购的价格较最后交易日的收盘价3.8港元/股溢价约31.6%。
要约完成后，SOHO中国继续在香港(专题)证券交易所上市，黑石集团将成为SOHO中国的控股股东和最大股东，现有控股股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股权，并且会在收购要约完成后退出董事会，由黑石集团向董事会提名新的执行董事。
被指折价出售
根据SOHO中国公告，高盛代表黑石集团发出全面收购要约，将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权，交易最高现金代价为236.58亿港元（约合30.48亿美元、约合197.06亿元人民币(专题))。
受收购要约事件影响，自SOHO中国6月15日停牌至6月17日复牌，SOHO中国的股价涨幅约21.05%。若再拉长时间线，今年以来股价一直在2港元左右徘徊的SOHO中国，自6月1日以来股价一路走高，截至6月17日，股价一月以来涨幅高达91.67%，市值几乎翻了一倍，达239亿元。
（图片来源：Wind截图）
事实上，SOHO中国股权遭遇出售一事早有先兆。早在2020年，关于SOHO中国控股股东潘石屹夫妇出售SOHO中国的消息便已持续传出。根据2020年3月SOHO中国发布的公告，公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作事宜，可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。
当时，有媒体报道称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易额共计约40亿美元。黑石集团还将接管SOHO中国的债务。然而同年8月13日，SOHO中国发布公告称，因未达成共识，终止早前要约私有化事项。
不过值得注意的是，相较于去年传言6港元/股的收购价格，此次黑石集团以5港元每股的要约收购价格收购SOHO中国，交易价格为30.48亿美元，较2020年少了10亿美元，约合人民币65亿元。这也意味着，相较2020年的传闻，SOHO中国被折价出售。
对于此次黑石收购SOHO中国的交易，海通证券在研报中分析认为：“此次收购不仅是投资者退出的好机会，亦是要约人折价收购SOHO中国优质资产的好机会，可以说是双赢，相信大部分公众股东应该会接受现金收购要约（每股5.00港元），原因是要约价（5.00港元）比最后收盘价（3.80港元）高出近32%。”
与此同时，海通证券还认为：“估算SOHO中国目前的企业价值约为385亿港元，现金要约的价值仅为237亿港元，与SOHO中国的企业价值相比有较大折扣。此外，截至2020年底，SOHO中国投资性物业的价值甚至高达630亿元人民币。现金要约的价值（237亿港元）对要约人来说并不算高。”
净利润三年连降
公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹与其妻张欣(首席执行官)联手创建，2007年10月8日在香港联交所上市。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。
业绩表现方面，2012年SOHO中国达到业绩顶峰，实现营业收入155.44亿元，净利润105.85亿元。之后，由于销售物业减少，SOHO中国业绩也迈向下坡路。公开数据显示，2013年至2020年，SOHO中国的营业收入分别为142.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元和22.82亿元、20.82亿元、22.44亿元、25.16亿元，营业收入由百亿下降至20亿元左右。
而净利润方面，近三年SOHO中国净利润连续下降。数据显示，2018年至2020年，SOHO中国的净利润分别为19.25亿元、13.31亿元、5.36亿元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。
年报数据显示，截至2020年12月31日，SOHO中国主要投资物业项目仅剩9个，分别是前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO，投资物业平均出租率恢复至约82%。
（图片来源：SOHO中国年报截图）
来自高力国际的数据显示，2020年北京写字楼空置率高达19.4%，已创近十年新高。“SOHO中国也难免不受市场环境影响。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》表示：“根据目前的经济市场环境，预测SOHO中国近一两年仍会处于比较艰难的处境。”
卢文曦认为：“SOHO中国这几年不怎么拿地，若想再扩张的确艰难。根据目前SOHO中国手里拥有的资产，若市场波动较大，也就存在较大的经营风险。”
近年来，SOHO中国在土地市场的身影并不多见。公开资料显示，2013年之后，SOHO中国未在国内土地市场竞拍过任何地块，最后一个项目是2019年底开业的北京丽泽SOHO。
潘石屹夫妇资产腾挪
事实上，自2012年SOHO中国转型商业写字楼自持，在进入完全自持阶段后现金流压力较大，2014年起多次出售物业以平衡现金流。
据不完全统计，2012年至今，SOHO中国已出售多笔资产，分别卖掉了旗下的上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO一半项目、SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO等多个项目，总金额合计约300亿元，处置资产产生的现金流入超过200亿元。
业绩不佳，以甩卖资产成为盈利手段的SOHO中国，也给潘石屹夫妇带来了巨额财富。数据显示，2006年至2020年，SOHO中国累计实施分红12次，累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按潘石屹夫妇所占股比计算，夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。
与出售国内资产形成鲜明对比的是，SOHO中国的控股股东潘石屹张欣夫妇在海外大举投资，例如，6亿美元购买曼哈顿公园大道广场的49%股权，7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。
如今，黑石集团要约收购SOHO中国，此举也引发市场对潘石屹夫妇“跑路”的质疑。知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示：“虽然此次SOHO中国的交易被认为‘跑路’了，但这其实过于夸大其抛售的性质了，SOHO中国本身属于灵活配置资产的企业，这些年其实就是通过不断抛售和收购，实现资产的优化和组合。”
在此次抛售SOHO中国股权后，潘石屹夫妇继续持有SOHO中国9%的股权。此外，《投资者网》对其进行资产盘点发现，根据企查查数据，潘石屹共任职110家企业，其中68家为北京企业、33家上海企业；控制企业有6家，间接持股企业有80家。其妻子张欣担任法人代表的存续企业有3家，任职企业有22家。
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