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潘石屹夫妇悄然"出海" SOHO中国盈利下滑难题何解

京港台:2021-6-28 11:55| 来源:投资者网 | 评论( 2 )  | 我来说几句


潘石屹夫妇悄然"出海" SOHO中国盈利下滑难题何解

来源:倍可亲(backchina.com)

  

  《投资者网》葛凡梅

  时隔一年,潘石屹终于卖掉了SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”;0410.HK)的控制权。

  6月16日晚间,SOHO中国发布公告称,高盛代表黑石集团发出全面收购要约,将从控股股东手中以5港元每股的价格要约收购28.56亿股股份,占发行股本约54.93%。每股收购的价格较最后交易日的收盘价3.8港元/股溢价约31.6%。

  要约完成后,SOHO中国继续在香港(专题)证券交易所上市,黑石集团将成为SOHO中国的控股股东和最大股东,现有控股股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股权,并且会在收购要约完成后退出董事会,由黑石集团向董事会提名新的执行董事。

  被指折价出售

  根据SOHO中国公告,高盛代表黑石集团发出全面收购要约,将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权,交易最高现金代价为236.58亿港元(约合30.48亿美元、约合197.06亿元人民币(专题))。

  受收购要约事件影响,自SOHO中国6月15日停牌至6月17日复牌,SOHO中国的股价涨幅约21.05%。若再拉长时间线,今年以来股价一直在2港元左右徘徊的SOHO中国,自6月1日以来股价一路走高,截至6月17日,股价一月以来涨幅高达91.67%,市值几乎翻了一倍,达239亿元。

  

  (图片来源:Wind截图)

  事实上,SOHO中国股权遭遇出售一事早有先兆。早在2020年,关于SOHO中国控股股东潘石屹夫妇出售SOHO中国的消息便已持续传出。根据2020年3月SOHO中国发布的公告,公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作事宜,可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

  当时,有媒体报道称,黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判,价格为6港元/股,交易额共计约40亿美元。黑石集团还将接管SOHO中国的债务。然而同年8月13日,SOHO中国发布公告称,因未达成共识,终止早前要约私有化事项。

  不过值得注意的是,相较于去年传言6港元/股的收购价格,此次黑石集团以5港元每股的要约收购价格收购SOHO中国,交易价格为30.48亿美元,较2020年少了10亿美元,约合人民币65亿元。这也意味着,相较2020年的传闻,SOHO中国被折价出售。

  对于此次黑石收购SOHO中国的交易,海通证券在研报中分析认为:“此次收购不仅是投资者退出的好机会,亦是要约人折价收购SOHO中国优质资产的好机会,可以说是双赢,相信大部分公众股东应该会接受现金收购要约(每股5.00港元),原因是要约价(5.00港元)比最后收盘价(3.80港元)高出近32%。”

  与此同时,海通证券还认为:“估算SOHO中国目前的企业价值约为385亿港元,现金要约的价值仅为237亿港元,与SOHO中国的企业价值相比有较大折扣。此外,截至2020年底,SOHO中国投资性物业的价值甚至高达630亿元人民币。现金要约的价值(237亿港元)对要约人来说并不算高。”

  净利润三年连降

  公开资料显示,SOHO中国成立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹与其妻张欣(首席执行官)联手创建,2007年10月8日在香港联交所上市。目前,SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商,开发总量达500万平方米。

  业绩表现方面,2012年SOHO中国达到业绩顶峰,实现营业收入155.44亿元,净利润105.85亿元。之后,由于销售物业减少,SOHO中国业绩也迈向下坡路。公开数据显示,2013年至2020年,SOHO中国的营业收入分别为142.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元和22.82亿元、20.82亿元、22.44亿元、25.16亿元,营业收入由百亿下降至20亿元左右。

  而净利润方面,近三年SOHO中国净利润连续下降。数据显示,2018年至2020年,SOHO中国的净利润分别为19.25亿元、13.31亿元、5.36亿元,同比下降59.33%、30.85%、59.77%。

  年报数据显示,截至2020年12月31日,SOHO中国主要投资物业项目仅剩9个,分别是前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO,投资物业平均出租率恢复至约82%。

  

  (图片来源:SOHO中国年报截图)

  来自高力国际的数据显示,2020年北京写字楼空置率高达19.4%,已创近十年新高。“SOHO中国也难免不受市场环境影响。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》表示:“根据目前的经济市场环境,预测SOHO中国近一两年仍会处于比较艰难的处境。”

  卢文曦认为:“SOHO中国这几年不怎么拿地,若想再扩张的确艰难。根据目前SOHO中国手里拥有的资产,若市场波动较大,也就存在较大的经营风险。”

  近年来,SOHO中国在土地市场的身影并不多见。公开资料显示,2013年之后,SOHO中国未在国内土地市场竞拍过任何地块,最后一个项目是2019年底开业的北京丽泽SOHO。

  潘石屹夫妇资产腾挪

  事实上,自2012年SOHO中国转型商业写字楼自持,在进入完全自持阶段后现金流压力较大,2014年起多次出售物业以平衡现金流。

  据不完全统计,2012年至今,SOHO中国已出售多笔资产,分别卖掉了旗下的上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO一半项目、SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO等多个项目,总金额合计约300亿元,处置资产产生的现金流入超过200亿元。

  业绩不佳,以甩卖资产成为盈利手段的SOHO中国,也给潘石屹夫妇带来了巨额财富。数据显示,2006年至2020年,SOHO中国累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。按潘石屹夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

  与出售国内资产形成鲜明对比的是,SOHO中国的控股股东潘石屹张欣夫妇在海外大举投资,例如,6亿美元购买曼哈顿公园大道广场的49%股权,7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

  如今,黑石集团要约收购SOHO中国,此举也引发市场对潘石屹夫妇“跑路”的质疑。知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示:“虽然此次SOHO中国的交易被认为‘跑路’了,但这其实过于夸大其抛售的性质了,SOHO中国本身属于灵活配置资产的企业,这些年其实就是通过不断抛售和收购,实现资产的优化和组合。”

  在此次抛售SOHO中国股权后,潘石屹夫妇继续持有SOHO中国9%的股权。此外,《投资者网》对其进行资产盘点发现,根据企查查数据,潘石屹共任职110家企业,其中68家为北京企业、33家上海企业;控制企业有6家,间接持股企业有80家。其妻子张欣担任法人代表的存续企业有3家,任职企业有22家。

  

  SOHO中国

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