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此情可待成追忆:该放弃对楼市的幻想了…

京港台:2021-8-11 09:13| 来源:包邮区 | 评论( 1 )  | 我来说几句


此情可待成追忆:该放弃对楼市的幻想了…

来源:倍可亲(backchina.com)

  2016年,一位清华毕业的80后小伙子组了自己的第一支私募基金。他的“蓝海一号”年度收益达到了180%,甩了第二名75个百分点。

  

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  要知道,那年上证指数跌了12%。年轻人很快将基金管理规模扩大到20亿,但第二年,他的6只产品就走到清盘的边缘。小伙子决定继续满仓加杠杆猛干,还说万一跌破清盘线,就以自有资金增资:这个钱我们出得起!

  两个月前的一份判决书显示,由于没有履行承诺,巨亏的客户曾冲进他的办公室,逼他签下补偿协议。

  回头来看,2016年的很多事,都充满了预言的味道。一位权威人士在官方喉舌上发文,说中国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。这篇访谈可谓字字珠玑,但很多人可能没意识到信息量到底有多大。

  权威人士说中国经济即使不刺激,速度也跌不到哪里去;他还说无论是地区、行业还是企业,总有一部分在“二八定律”的分化中得到“八”的好处,还有一部分会尝到苦头。最重要的一句话说得也非常浅显易懂:“树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。”

  几个月后,中国楼市迎来新政。先是北京、天津,最大的20多个城市纷纷跟进。很多人十一假期出去玩了一圈,回来后就发现失去购房资格了。

  如今,五年过去了。五年,差不多是中国楼市的一个完整周期。中国楼市再次“山雨欲来风满楼”。北京、杭州、广州、成都、东莞纷纷出台调控政策。很多城市还没从上一轮调控中缓过来,新一轮调控又开始了。

   一

  最出人意料、出手最果断严厉的,是京杭大运河两端的两个城市。

  北京利用大数据,精准地找到了调控政策中的漏洞,迅速打上了补丁。住建委的领导说了个数字:约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。

  被看作炒房天堂的杭州,这次也动了真格。8月5日,杭州成了第四个“有户口也不一定能买房”的城市:要交两年社保才能买房。官方说,今年前5个月,杭州光引进的大学毕业生就有23万人。这两年落户杭州的50万年轻人一觉醒来,购房资格就没有了。

  去年,一批“深圳人民”来到杭州,在钱江新城迪凯国际租了400平米江景办公室,作为他们征战杭州的指挥所,他们打出的旗号是:买遍杭州!

  也许是巧合,后来的未来科技城、奥体板块的房源接连爆出高价成交。9万的单价,让北京人民看了之后都会沉默。他们给杭州人民带来了抵押贷的知识普及。

  差不多同一时间,另一个门派也进军杭州,提供咨询、选筹、交易等一揽子服务。他们的逻辑承继自炒房鼻祖,极度强调信用卡的战略意义。

  过去几年,各个热点城市都在忙着抢人落户,涌进来的,不只是有本硕博毕业生,95年的Tony老师等各行各业的顶尖人才,还有来自全国各地的投资客。他们手中通常握着至少四五张房票,参与一个个网红楼盘的摇号。

  这种代持现象,深圳、上海都先后处理过了,现在在杭州也行不通了。

  杭州新的摇号规则,是认筹大于1:10的楼盘,将按照2006年以来的社保月数排序摇号。也就是说,缴纳了15年社保的人,才是最有竞争力的。不用说,接下来将诞生一批社保巨子……

  命运的不可捉摸就是这样,钱和购房资格,总有一个跟不上时代的步伐。杭州政策公布后,大家都在说自己是刚需,是被误伤的刚需。甚至有网友在微博上问:大学生可以缴纳社保吗?

  在这些大学生还没有学会证明拉格朗日中值定理的时候,先学会了研究购房政策。

   二

  在这新一轮调控中,这几年存在感比较低的广州也跟进了。广州黄埔区突然取消了发布591天的人才购房政策,各类非本地户籍人才除非落户,否则再想绕开限购政策买房成为不可能了。

  和杭州人民一样,很多人的第一反应是:乜哇?(你在说甚么?)

  还记得两年前,西安宣布在校大学生可以落户,广州冒天下之大不韪,为人才取消了限购政策,提前收到消息的中介们已经更新好了文案:抢房正式开始。

  有些事还真被他们说对了。2020年广州新房网签十万套,同比增长27%,广州市所有区域里最好卖的就是黄埔了,单盘平均销售量389套,是白云区的三倍,越秀区的七倍。

  今年疫情有所缓解,黄埔区上半年新房成交量同比增长了七八成。均价也从去年的不到三万,涨到了现在的三万四千。更重要的是,广州对人才的定义门槛并不高,当地工作半年的本科学历就行。以至于深圳、佛山、珠海等地不少人闻风前往广州,其中最有代表性的还是某个老牌的炒房团。

  朋友说,在黄埔一带活动的应该是他们的一个分支,在老黄埔、科学城、知识城组织团购,保利、时代、越秀都是标的。团队的领导者是个小女生,2016年还是一位程序员。

  之前每周末,都能看到该炒房团带着十几个外地人去看房,尤其在科学城的大壮名城和融创翔龙广府下了重注。去年年底融创广府的单价是四万五,很快又涨到五万五,到消失在贝壳系统前,77平米户型总价已来到450左右,单价已经到了六万。

  被他们盯上的科学城,是广州高新技术发展的示范基地,被誉为“东方的欧洲”,世界五百强跨国公司里的105家在这投资建厂。

  只是时代真的不一样了,投资买房一旦牵涉到实业,就不是炒房这么简单的事了。

  

  在第一轮集中供地中,杭州和北京,两天都收了1100多亿土地出让金,它们建城两千年来,从没有在一天内赚过这么多钱。

  如果按照1.6的系数,未来一两年时间里,两个城市将会有1700多亿的资金,再次从C端流向B端。深圳与上海的楼市已经证明,在这场资金轮动游戏里,占尽先机的,还是同时掌握了房票与资金的富人。

  笔者说过,很多时候,中国的政策是让富人更富了一些。分化的,何止是地区、行业和企业呢。

  最近,浙江人民去扫路边的共享单车时,锁开的同时,还会响起一句亲切的声音:“浙江邀您一起建设共同富裕先行示范区。”但所有人都明白,在资金高度密集的浙江,共同富裕示范区不能变成另外一个样子。

  2016年以来,我们致力于机构去杠杆,在这轮运动中,福晟、泰禾、蓝光以及现在的恒大,显然都没有仔细研读当年官方喉舌《人民日报》的那篇访谈。而机构去杠杆之后,接下来就是民间去杠杆了。

  还记得中国银保监会主席郭树清的话吗?

  ——“谁押注房价永远不会下降,谁最后将付出沉重代价”……

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