中国房企开始大撤退!房地产的天堂、地狱与人间
来源：倍可亲(backchina.com)
房企，正在经历一场悄无声息的大撤退。
房企，开始大撤退了！
下图，这是今年主力拿地房企的情况。
如果说去年各大房企，较量的还是谁拿地多，谁增长猛，到了今年，各家能比的只是谁退步少。
公认的行业龙头绿城、万科，今年拿地金额同比下跌60%。
比这份数据更残酷的是，8成上市房企在核心22城已有半年没拿地了！
不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。
房企，正在经历一场悄无声息的大撤退。
而这，可能关系到我们每个购房者。
01
房企，现在的日子依旧难熬！
上半年销售业绩已经出炉，可以看到，哪怕是行业龙头业绩也不好看，相比去年都是4-5成的销售额收缩。
行情何其惨淡！
业绩下滑，换句话就是房子卖不动了。
带来的连锁反应也是无比猛烈，没人买房，房企自然回款困难，现金流紧张，自然也没钱继续拿地，难以还清债务，购房者自然不敢随意买房。
最尬的是曾经掷千金抢地王的房企，比如广州的法拍地王项目创基天璟，曾经拿地楼面价2.5万元/平方米，现在售价最低甚至达到了1.3万元/平方米。
卖房也不对，不卖也不对，反正横竖都是一个“亏”。
从半年报数据均来看，房企现在仍在渡劫！
每一步调整，都伴随着阵痛！
一场撤退，已经来到。
前段时间，很多媒体都在报道，房企开始撤离大虹桥！
不是地产圈的朋友可能不太了解，大虹桥对于房企来说，意味着什么？
简单来说，大虹桥就是房企的朝圣地。
稍微有点野心的房企，必定有个目标那就是挤进大虹桥。过去，融信、正荣、新力、中南一众房企，都是搬迁至大虹桥后实现了身家翻番，完成千亿目标。
巅峰时期，大虹桥汇聚了近30家大大小小房企区域总部。
但到了如今，10多家房企已经陆续撤离大虹桥。比如弘阳、蓝光、恒泰、祥生，或因为债务危机，或因为规模收缩，开始集体撤退。
一时间还是让人唏嘘。
不过，房企并不值得同情，毕竟依靠高杠杆，曾经赚得都是盆满钵满，现在撤退也就撤退了！
只是，房企撤离，到底传递了眼下什么样的市场信号？这会不会推迟市场的回暖？会不会继续影响买房者的心态？
02
很清晰，房企撤离至少传递出三大信号：
1、多数房企现金流还是紧张。
尽管前段时间，zy鼓励优化房企融资政策，支持房企合理的融资需求与正常的融资活动，信贷开始逐步宽松。
但楼市不复苏，卖房端不给力，房企回款困难，依旧影响房企现金流，影响开发商偿债能力与拿地积极度。
房企手上还是不宽裕，现金流还是紧张。
2、地块利润不高。
二批供地进程过半，房企拿地这次出现极大的分化，拿不拿地关键在于地块的利润空间。
一批城市，土拍市场已经出现明显复苏。
比如苏州，工业园区3块地块，楼面价刷出31621元/平的新高；
比如合肥，毛坯限价放出8000元/平的盈利空间，包河某地块迎来11家房企报名；
比如青岛，二批次供地中，2宗地底价成交、1宗地流拍，而绍兴路2宗地块引来10家开发商争抢，最终触发熔断，转为线下竞品质。
只要地块价值高、利润足，依旧还是大把开发商疯抢。
但如果地块的利润空间没有保证，一批次供地的低气压极可能继续蔓延。
比如天津，二批次共11宗地块，6宗地块来自一批次流拍、停牌重挂地块。而第一次土拍中，天津是土拍地块流拍宗数最多的城市，流拍和撤牌率达83%。
市场能不能回暖，城市能级是一方面，救市的诚意又是一方面。
3、房子整体还是难卖。
6月的数据目前还没出来，但是从房企半年报来看，哪怕有回暖，目前成交也没有走出低谷。
今年调控的节奏中，能够明显感受到：
信心被打击久了的城市，救市是非常困难的。
比如郑州，阴跌4年，再猛的政策放松也很难瞬间激活市场。因为信心的恢复是缓慢的，市场很难走出“V”型反转，需要一定的筑底期来修复预期。
因为比起市场不行，预期不行更可怕。
而全国楼市，目前基本都处于这样的信心修复期，购房者还没有被调动起来，市场整体基调还是低迷。
房企，也很难好转。
为什么？
因为房企的周转失去了最重要的一环，就是买房者。
现在自救的房企，都是在促成交，比如建业的小麦大蒜换房子，但争议的声音很大，很快面临取消。
但房企也为难，因为不能轻易降价，一降就会被认为房企实力的不行，但不降业绩必然不会好转。
进退两难。
比起房企的撤退，此刻大家更担心的是，这是不是说明楼市不行？
03
万科前段时间喊出，中国楼市低迷短期已触底。
我是认可的。
尽管，现在的市场就如同前文所说，总体还处于低迷状态，房企、购房者情绪都不高涨，救市的效果还未显现。
但，请注意，现在已经到第三季度了！
二季度经济刺激很猛，但反转迟迟未到。接下来3个月，市场会不会出现转机，此刻压力是巨大的。
所以可以确定的是：
三季度大概率还会有一次有力的政策，来刺激市场回暖。
最近，全力抓经济的意图很明显，比如行程码开始不带星了，如果再细心观察，会发现bw等最近都在抓紧行业调研，还有各类讲话我就不多说了。
6月，市场各项数据也是出现止跌。
虽然，主流的情绪很悲观，但楼市首批购买力已经进场了。比如苏州、合肥、成都，都有万人摇项目出现。
这说明，市场上不是没有购买力。不买不全是因为没钱，而是因为楼市赚钱的确定性不清晰了。
只要有确定性强的项目，资金的嗅觉依旧敏锐！
所以，目前市场的症结还是在于修复购房者预期。而购房者预期的修复，依赖的是政策和市场情绪。
三季度，政策大概率会有，市场情绪也会逐步回归，所以阶段性触底的判断，我是非常认可的。
市场，不会比现在更差了！
而只要成交开始恢复，房企再多的问题也就不是问题。
但作为购房者，我们还是必须警惕开发商的资金情况，毕竟房企的问题，最惨的还是购房者。
下半年，如何尽量避开问题开发商呢？
04
我总结了4点：
1、尽量看房企近半年有没有在核心城市拿过地，拿地的房企现金流相对健康；
2、尽量选择实力雄厚的央企、国企，比如招保万金等等，安全性更高。
3、看项目拿地价，确保项目有足够的盈利空间，尽量保证单价是楼面价的2倍以上。
现在情况下切忌贪便宜，开发商利润不够，便宜是便宜了，但未来交付可能也会伴随质量问题。
4、看房时，注意售楼处的施工进度，现场工人多不多，施工声音大不大。
5、当然，最稳妥的情况，还是选择二手房。
最后的最后！
曙光即将出现了！
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有人星夜赶科场，有人辞官归故里。有人拼命卖房，有人拼命抢地。
最分裂，最矛盾的景象，正发生在中国房地产身上。
周老汉种了一辈子大蒜，从没想过大蒜能换楼房。
“平时一块五一斤的大蒜，他们五块钱一斤收了，我交够两万斤蒜，就够首付了！”
大蒜换楼的故事，发生在河南杞县，当地的一个楼盘为了抓紧卖房回款，在售楼处搞起了促销。五月正逢收蒜季，售楼处挤满了蒜农，他们只要交上2万元，再交两万斤蒜，就算交完了一套房的首付。
截止到6月25日，这家售楼处已经成交了30套房，在16天里换了86万斤大蒜。
在河南商丘，交易货币从大蒜变成了小麦。
张大娘用两块钱一斤的价格，置换了自己家的小麦，这帮她抵掉了16万元首付款，拿到了一套面积超百平的房子。
以物换房，并不只发生在小县城。在南京，西瓜正在成为购房的交易货币。
除了十块钱一斤收购价、最高可抵10万元的政策。在六月份认购并按时签约的客户，还会获赠5万元的家电礼包和2万元的苹果产品四件套。
送家电看起来并不奇怪，但在连云港的保利·水木芳华楼盘，买房的客户可以拿到一份特色大礼——送200斤土猪，包杀。
房子卖不出去。着急的不只是开发商。甚至连政府基层，都加入了去库存的救市大军。
在山东青岛，当地某街道背上了卖房指标：在六月初的绩效考核通知中，要求街道工作人员六月底需要完成两套的销售指标，生生把街道办逼成了房屋销售。
在广西玉林，2021年底出台了一个新政策：购买90平米以下首套商品房的居民，每套补贴6000元，政府补贴50%契税。
但这还不算完：凡是那些由农村进城购房，又没有就业的新市民，可以获得3个以上推荐就业岗位，岗位薪酬不低于玉林最低工资标准，子女安排义务教育阶段学位。
贴钱、送钱买房，送工作，送学位……这些故事背后传达了一个信息：房子难卖，楼市寒冬。
每年的1到5月，是房地产企业最难捱的一段，但今年，日子格外难过。
这五个月里，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降了23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。
因此，中国百大房企的累计销售额规模，出现了下降52.3%的同比腰斩。
根据房地产数据应用商克而瑞披露数据显示，2021年开发商拿的地，在今年仍有79%没有动工，这在强调高周转的房地产业，几乎不可想象。
房难卖，地也开始难卖了。
2021年12月，秦皇岛土拍市场挂出了一块“地王级别”的地块，那是位于主城区心脏位置，曾经的老市政府所在地。
按照常理，这块土地兵家必争，必定抢出高价。但结果却令人始料未及——它流拍了。
但在秦皇岛外，全国各地在2021年的流拍率都很高。
这一年，北京的流拍率到了60%，长春更是以75%的流拍率成为流拍第一城，沈阳、杭州和广州的流拍率都在50%附近水平，杭州甚至爆出十宗地块九宗流拍的冷门。
冷清延续到了2022年，东莞先是用75%的流拍率接棒冠军，但很快被天津用83%的流拍率刷新：29宗涉宅用地中只有5宗成交。
在克而瑞核心监测的1200家集团房企中，2022年一季度只有82家房企拿地，其中仅27家新增拿地，拿地总量同比下滑90%。
2022年一季度，全国住宅用地成交面积仅0.7亿平方米，比去年同期下降了59.6%，是2013年以来同期的最低水平。
从销售遇冷到拿地疲软，不由得又让人联想起万科郁亮说过的那句：
“房地产已经进入了黑铁时代！”
如果只看流拍率，“XX换房”这些事情，房地产似乎要比“黑铁时代”更加凶险，它简直来到了一个“废铁时代”。
但就在各地“花样卖房”的同时，却有人为买房摇号肯掏280万。
今年3月，南京的吴先生想要买河西的高端新盘，却苦于摇不到号。在这个时候，一个神奇的房产中介及时出现了。
他声称自己有内部关系，可以帮吴先生搞定摇号难题，前提是：280万房号费。
如此雪中送炭，让吴先生不疑有他。钱转了过去，后续不难想象。一气之下，吴先生选择了报警。
警方侦察后发现受骗的不止吴先生一人，整个案子中，犯罪嫌疑人正是利用受害人“着急买房、抢购热门房”的心态，以“摇号”的名义连骗9人，涉案金额高达1700万。
这个荒诞的故事，却有个真诚的内核：即使楼市萧条，热门房源依然一号难求，至少在购房者心里，它仍然值280万。
在上海，有一批楼盘正在疯涨。
云锦东方一期在2013年开盘，到今年六月，它已经涨到了30万，翻了五倍。从去年到现在的一年里，它就上涨了100%。
而古北壹号在一年里涨了70%，位于新天地板块的翠湖天地涨了60%。在6月份，翠湖四期成交了一套五层172平米的三房，成交价在5600万，如果加上税费，买家的成本可能达到6000万，每平单价就是恐怖的34万元！
鉴于高层得房率不高的尝试，172平米的实际使用面积，一般也就在130平米左右。使得它的套内面积价格打过了40万一平米。
这个价格，已经超过了香港(专题)。
坚持房子“买涨不买跌”，自然有人为了抢房起大早。在今年云锦东方的一次认购中，有298组客户参与认购，认筹率高达314%。售方不得不触发了积分摇号制度。
最终，196组客户成功入围，参与95套房源的下一轮争夺。
在北京，海淀区某楼盘在4月4日推出了143套房源，引来了14034户家庭申购，比例接近100:1。
在这样的抢法下，所有房源在当天下午3点，全部售罄。
在“西瓜换房”的南京，同样有卖房卖到手软的板块。
从6月24日开始，南京在三天内卖出了超过1400套新房，平均一天就卖了477套。截止25日的六月里，南京的二手房也卖出了6454套，平均一天258套。
售楼处座无虚席、样板间人头攒动。热门房源挂牌一天就成交……这是东莞保利时区的景象。
在西安，华润置地未来城市的248套房源，吸引来了46748个家庭进行意向登记，仅仅两天，72套房子成交、单周入袋3.6亿元。
抓紧甩卖与抢破头的景象，诡异地同时出现在同一个市场中国，楼市好像被设了楚河汉界的两个区域——一面寒冬、一面暖阳。
而在土拍市场一片冷清中，一家民营小房企却选择了梭哈。
众安集团在2021年营收只有49亿，这个数字在房地产行业里，实在难以称道。但就是这家房企，硬是在群狼环伺的杭州土拍市场，杀出了一条血路：一把砸下39亿，拿下了5宗地块。
一个不为人注意的事实是，众安的市值长期徘徊在15亿港币的量级，它本轮的购地资金，足可以买下两个自己。
在表面的豪赌背后，众安的拿地却很有考虑——它看准的地块，是一房难求的未来科技城和三墩板块。
未来科技城的杭珹未来中心，开盘时甚至没有售楼处，同时要求有房家庭社保顶格，但最后的中签率不到9%。而三墩北的古墩彩虹轩，以没有户型图、没有售楼处、没有销售的“三无式”开盘，最后还是创造了13.05%的中签率。
在全国“流拍成风”的氛围中，上海的土拍却继续一天揽金495.8亿，杭州的全面三轮供地，更是卖出了3100亿元，稳坐全国土拍第一大城。
楼市的低迷与哄抢，地块的流拍与地王，就是这样奇妙地共同存在。在“废铁时代”的一片哀嚎声中，许多城市的房地产，仍旧是最坚硬的泡沫。
全国房地产市场的急转直下，与经济整体低迷有关，与疫情有关，但真正的关键，还是支撑房地产发展的城市、产业、人口，供应与需求都走到了从普涨到分化的新阶段。
住房商品化以来，中国房地产市场一直保持着几乎是只涨不跌的持续增长，而且是大规模和高速度增长。房地产也成为拉动经济发展与财富增长的最主要动力之一，甚至没有之一。
有关数据显示，到2021年底，中国居民财富总量已达687万亿元，但房地产财富总值贡献了476万亿，占比高达69.3%。根据不同的计算口径，还有研究认为比例可能高达75%。
这一数据的背后，是中国的住房拥有率已经得到极大的提升，是中国整体以及绝大多数城市都已不缺房子，甚至已经住房供应过剩。
2020年4月，央行发布的一份报告显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率已经超过96.0%，而且户均拥有住房是1.5套。另外也有各种数据显示，我国的住房空置率已经达到15%，有的地方甚至达到30%。
这都充分说明，中国的住房供应和需求结构已经发生了根本性的变化。
虽然诸如上海、北京、深圳等一线城市，以及杭州等新一线城市因为人口的聚集和流入，依然在住房供应上偏紧，很多年轻人依然望洋兴叹。
但绝大多数中国人，绝大多数城市，已经是不缺房，甚至房屋过剩了。
这也是除了少数地方依然热火，全国房地产整体低迷，绝大多数地方也集体低迷的关键原因。
无论热火，还是低迷，其背后都是——潮水正在褪去的房地产，正在加速价值回归：回归到城市人口、产业、经济发展的实际水平，回归到房子是住的不是炒的。
如果说“冰火两重天”之下，有的城市房地产已经入“地狱”，有的城市房地产仍然在“天堂”。中国房地产真正正在发生，也应该发生的，是回到人间。
