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北京楼市,变了

京港台:2022-9-10 23:14| 来源:36氪 | 评论( 11 )  | 我来说几句


北京楼市,变了

来源:倍可亲(backchina.com)

  预算够的,可以等永丰和造甲村的项目,望京的刚需,可以等顺义新城的纯地铁盘,性价比很高。

  身在北京,却很少盘点北京楼市

  因为很难找到增量。

  北京楼市就像A股里的茅台,房住不炒后,没有大涨也没有大跌,就矗在那里。

  你看它一眼,还是那样,再看一眼,还是那样。

  没有动态,就很难找到机会。

  不过最近在全国救市的大背景下,北京的确发生了很多变化。

  比如支持“老人”购房,通州购房双限松绑,一城一策信贷放松……

  又恰逢“金九”开启,北京内部正在涌动着激烈的价值走势。

  读者们问得最多的是,北京何时买房,怎么买?买什么?

  今天子木就具体展开讲讲北京楼市,把今年对北京楼市的理解,所了解到的信息细细铺开。

  希望对大家有所帮助。

  01 风向标

  政策出台需要思路,房价调控需要态度。

  北京距离源头最近,自然有领头作用,于是在20年前,北京楼市就成了全国楼市“风向标”。

  以往任何一轮周期,全国都会向北京看齐:

  北京启动,全国启动;北京大涨,下面的城市,肆无忌惮。

  由此,北京才是全国楼市的“信心之源”。

  然而今年跟过去,大有不同。

  全国楼市救了半年,依旧疲软无力,信心一再探底,但到现在为止,高层依旧拒绝启动北京。

  可能考虑到连续几年“房住不炒”得来的成果,不愿轻易放弃,也可能考虑到当下局势微妙,居民杠杆(电视剧)太高,无法再撑起一波牛市。

  毕竟在牛市中,经济活跃、人口基数大的城市,叫做释放购买力;而经济低迷、人口外流的城市,那叫“妄涨”,最后都是负债和泡沫。

  2015年帮他们擦了一次屁股,现在真的没纸了。

  北京没有参与这场救市运动,挑起虚火,而是选择了“挤牙膏式”的放松。

  今天挤一点,明天挤一点,不断给市场撕开窗户纸,往里透光。

  于是我们看到,北京推出了“支持老人买房”,号召京户家庭把老人疏解到近郊新城,买房生活。

  对通州区部分人群定向放松,比如部分企事业员工和招商引资相关人员放宽限购。

  之前网传松绑“认房认贷”,至今没有着落,这是大多数北京买房人心中的痛。

  一个朋友跟我说,这两年一直想着改善,但无奈,只要有房或者有过贷款记录,即使结清了,再买房,一律按8成首付。

  现在基本都是“非普房”,换一套千万房产,都要基本800万的资金,想想就害怕。

  对于改善族来说,缺的是钱的“量”,而不是钱的“成本”。现在虽然北京房贷利率一直在降,但对市场的影响非常有限。

  北京,改善一直都是主驱力,只要“认房认贷”一日不解,堆积的改善需求就释放不出来,楼市就没有大行情。

  至于放不放“认房认贷”,现在主要看调控端怎么想,谁都猜不透。不过这并不影响已有趋势,北京楼市,目前正在发生巨大的价值分化。

  02 区域之变

  今年上半年,北京涨幅最大的地方不是东西城区,也不是海淀朝阳,而是亦庄。

  涨势非常猛烈,平均从4.8万/平米涨至5.3万/平米,10.41%的涨幅稳坐北京第一梯队。

  亦庄房地产价值的崛起,在于两点,产业和教育,这跟海淀逻辑十分相似。

  一方面这些年吃了好几波产业红利,从互联网大厂外溢到芯片和高端制造业落户,至今已经有上百家世界500强公司入驻,京东方、京东、小米、三一重工等等均在列。

  2021年,亦庄经济增速超过20%,GDP总量直追东西城核心区,位居全市第五。

  另一方面,学籍独立。亦庄一直都在接驳海淀的强教育资源,与各大名校联合办学,学籍独立后,高中升学率陡增,亦庄成了“小海淀”。

  除此之外,亦庄先规划后发展,居住环境纯粹、干净;财政独立,不被大兴区牵制,有了充足的财力做基建配套。

  

  亦庄部分小区挂牌价格

  去年,亦庄某小区一年涨幅高达120%。核心河西片区,最好的二手房价格上涨至10W+,次新二手房基本都在6W+以上。

  产业+教育+环境,短短几年,促使亦庄人口剧增,购买力充沛,刺激房价上涨。这套逻辑适用于北京,甚至全国任何一个城市。

  距离不远的通州,命运就俨然不同了。

  当年北京市政府东迁通州,不想让房地产毁了市场生态,所以提出“双限大法”,一纸封了楼市——外地人不仅需要北京5年社保,还需要通州连续3年社保。

  然而这些年,通州核心区的运河商务区,并没有带来规模性的产业导入。

  之前敲定的东西城区央企国企资源,也大部分流入了雄安。

  

  通州部分区域挂牌房价

  没有产业就没有人口,再加上区域更新速度缓慢,也没有海淀导入的优质教育资源,所以通州的房价支撑力,从之前的高预期变得越来越弱。

  通州不涨,溢出地北三县就惨了。

  燕郊、大厂和香河这几年,房价一直在下坠,接驳不到人口,睡城价值都很难做起来。

  这也是最近定向对通州放开限购的原因。

  想当年通州作为城市副中心,对亦庄正眼都不会瞧一下,而现在却被亦庄反超。

  此一时彼一时,这就是产业和教育聚集,带来的“规模效益”。

  03 教育之变

  北京买房,大家最关注是学区房市场。

  去年减负、进行多校划片,今年又启动北京16区全区实行教师轮岗,然而结果却是:

  除了顶级学区房价值受损以外,其他腰部学区房彻底崛起了,房价也在稳定上涨。

  其实很多人对学区房有一个误解,认为好的学校是因为老师教的好。

  但事实上,好学校,永远是生源大于师资。

  一个朋友给我讲了一个鲜活的例子。去年北京顶级德胜学区,因为搞多校划片,很多学生被划到了其他学校。

  

  这两个学区差距很大。然而被划走的家长并没有因此感到痛苦,而是有组织有纪律,几百人成群结队涌入隔壁学校的家长群。

  之前家长群每天聊的都是柴米油盐,吃喝玩乐,而这批家长进来之后,话题秒变,每天群里都是未来规划、教育、学习、时事新闻……

  后来所有家长都被带动,高度关注孩子教育,娱乐风变为“鸡娃风”,这批学生未来考的成绩差不到哪里去,这个学校也随着升学率高涨,成为更强梯队的学区房。

  这个在海淀已经有过鲜活的案例,只要学风好,家长素质高,环境纯粹,海淀慢慢都考成了学区房。

  决定教育质量的是生源,而不是单纯的师资。

  在北京,拥有“居住属性”的学区房,拥有长期房价上涨的根本动力,东西城与海淀价值稳定。

  不过,论涨幅,上半年学区房也并不是最好的,只能排第二,第一永远是顶级地段的豪宅和次新改善房。

  这又是另一层价值概念。

  04 改善之变

  北京最不缺的就是有钱人。

  我们用去年同期的数据举例,来看下面一张图。

  

  截止2021年8月末,北京金融机构本外币存款余额高达20.1万亿。

  20万亿是什么概念?

  全国的本外币存款余额也就是233.32万亿,北京占比高达8.6%,比江苏省(19.5万亿),一个省都有钱……

  今年,央行持续放水,M2数值屡创新高,进入两位数区间,贷款利息更是降至历史最低,这都意味着北京作为全国第一蓄水池,必将受益无穷。

  北京有钱人拿到更低成本的钱,第一想法是什么?参考全球富豪统一行径:

  买房,资产避险。

  今年北京豪宅异常夸张,基本每个月都会被10W+新房“屠榜”。

  今年行情不如去年,经济也不如去年,但北京前8个月,10万+新房已经成交了2061套,跟去年打平。

  8万+的项目签约4990套,748.91亿,均创下近五年最高值,北京新房的成交均价,由此被剧烈拉升。

  除了新房,核心地段的次新改善房,上半年也卖得异常好,比如朝阳的朝青板块、亚运村板块、太阳宫的改善房都是紧俏货。

  而且还有一个比较突出的特点是,无论是新房还是次新改善房,大平米的户型备受追捧,要远比小户型好卖得多。

  一个北京专门做豪宅的中介小王跟我说,有钱人买房对价格是脱敏的,他们更注重的是居住品质和圈层,以及房子的绝对稀缺性。

  稀缺才有价值,有价值才能避险,避免货币缩水。

  由此可见,北京俨然形成了两类主力市场:

  一种是豪宅群体为主,追求高品质住房的极致主义,这种房子今年领涨北京,明年依旧领涨,有钱人太多,而稀缺品就那些,卖一套少一套。

  另一种是以教育为追求的中产家庭,他们改善或者置换更多以投资孩子为核心,这会导致海淀、东西城的房价会一直处于上升势头,很多家庭都在跨区置换。

  而刚需市场,反而因为经济动荡,疫情影响下工资收入不见起色,会陷入一种困境。

  正所谓,旱的旱死,涝的涝死。

  北京又因为刚需房太多,可选择性大,所以一些“素质”不太好的房子,房价会出现长期横盘或者下跌的情况。

  最严重的就是城内的老破小,八几年,九几年,房屋老旧,物业差劲,没有任何社区配套,更不用考虑居住体验。

  老房子金融属性薄弱,银行贷款也会受限,更弱化了流动性。

  现在年轻人基本很少再去接盘这类住房。

  反而会依靠交通优势,去选择稍微远一些的配套大盘,比如上半年房山和顺义几个全配套大盘就卖得很好。

  这也意味着北京过去的投资逻辑彻底被打破了。

  过去,很多人钱不够,买不起大房子,就选择买老破小先住着,然后层层置换,那时候老破小还有人接盘,置换的时候还能卖个好价钱。

  而现在,如果钱不够,再去买老破小,反而会被套死,想置换都置换不出去。

  所以面对北京刚需年轻人的只有两个选择,要么不买,攒钱以后一步到位,要么买郊区地铁交通较好的新房,未来再做打算。

  05 时机之变

  很多人问我,北京今年什么时候买房合适?

  答案是今年年底。

  去年回答这个问题,也是年底,明年也是。

  为什么?

  因为自从2015年以后,北京市场实际上已经进入了一种不变的循环逻辑——“上涨下跌”。

  上半年涨得多,下半年跌的少,波浪式稳步上台阶。

  事实上这种循环逻辑,是最理性的也是最传统的。

  上半年有小阳春,释放一批需求,下半年秋凉冬来也没什么行情,之前涨幅过度的房子,也要降价回调。

  今年疫情影响比较严重,上半年北京整体没什么涨幅,最高也就是10%,核心地段的改善房物业也在5%左右。

  但不同以往的是,从年中开始,北京开始持续释放利好。

  信贷放松,货币放水,对购买力有较强的刺激作用;定向限购放松,虽然在挤牙膏,但对整体楼市依然是正面效用。

  从8月份数据可以看到,自6月份起北京二手住宅成交实现“三连升”,8月二手房网签量上升至13920套,环比增长12.8%,同比下降12.7%。

  这些都是楼市行情向好的趋势。

  因此,下半年的行情大概率会比上半年要强一些,明年三月后,真正开始释放购房需求,那时候的行情要比今年年底更好一些。

  这意味着,从现在开始,到明年小阳春,大盘是一直复苏向上的势头,阶段性“小周期”窗口打开了。

  当然这是保守的推演,如果期间北京突然放松“认房认贷”,或者释放其他利好,整个波段的抬升力将会更强。

  06 产品之变

  现在去看房,二手房的选择空间较大。

  因为业主的信心还没有完全恢复,着急置换的比较多,这时候议价空间也比较大,大概率可以淘到笋盘。

  同样的钱,现在能买到不错的三房,明年三月就只能买到两房了,这个道理一定要懂。

  至于怎么买,还是根据现象推总结:

  不要买老破小,尽量上三居,追地铁,围绕产业和教育走。

  当然能符合所有条件的房子,价格都不便宜,明码标价的北京市场,只能在选择过程中不断取舍,因人而异。

  对于新房,一定要买确定性的产品。

  我觉得现在的北京新房市场,最为枯燥。限竞房基本已经退出历史舞台,买到打新倒挂盘的概率越来越少。

  新房房价被“指导”得明明白白,四环全面10W+,五环8万+,六环6W+,远郊4W+……

  指导价只是售价的天花板,开发商要根据市场行情,自己去选择定价,现在看来,目前整体信心还没有复苏,或许也是开发商在为“金九”做铺垫。

  比如中海学仕里,指导价是7.95万/㎡,降到了7.55万/㎡;壹品兴创御璟星城,指导6.6万/㎡,实际开盘6.4万/㎡;宸悦国际,指导价5.4万/㎡,实际开盘据说只有4.8万/㎡;春和印象,指导价4.5万/㎡,有些户型直接降到4万/㎡;

  就连前段时间人人追捧的中海湖光玖里,也把开盘价调低至5.5万/㎡左右……为什么呢很简单,顺义后沙峪再强,也只适合养老或者不用进城上班的有钱人。

  但真正的有钱人又看不长这个地段,所以它未来的换手率会很低,更别提升值潜力。

  理性市场下,人们对地段的要求非常苛刻,豪宅新房卖得异常好,但刚需或者地段一般的改善,卖得没有想象中那么好。

  截止8月末,北京新房存量已经达到8.2万套。

  

  数据整理:楼盘微观察

  顺义、大兴、朝阳、通州、房山、昌平库存都不小,品质好的,都被抢完,品质一般的边角料,降价都没人要。

  今年第三批土拍项目,海淀永丰、昌平生命科学园、副中心东小马、丰台造甲村等地块,有些很值得期待。

  预算够的,可以等永丰和造甲村的项目,望京的刚需,可以等顺义新城的纯地铁盘,性价比很高。

 

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