深圳要学新加坡?不要始于“白芒” 终究白忙
来源：倍可亲(backchina.com)
深圳最近热浪来袭。在巨大的供电压力下，一些城中村开始停电。炎热的天气让租户们难以入睡，纷纷抱怨年年修电路，年年到最热的时候就停电，无奈之下只能恨自己赚钱少，没办法住进租金更高的花园小区，甚至在深圳拥有一套自己的商品房。
在深圳2000万人口中，有超过51%的人居住在城中村。这些农民自建房，因为低廉的房租，让无数深漂有了一个容身之所。曾经在白石洲塘头一坊12栋的308房居住的歌手陈楚生，成名之后写了一首歌就叫《白石洲》。
尽管城中村环境脏乱，空间拥挤，线路老化时不时停电，但至少相比起北京、上海的房租来说，算是对打工人最友好的一线城市了。
如今，深圳市政府开始对城中村进行一项改革，要将过去由房东、二房东们自行招租的房子统一起来由政府招租，而先行改革的地方，叫做白芒村。
白芒村位于南山区，紧靠着关外的宝安区和龙华区。当年设有白芒关，在需要查身份证才能进入深圳关内（市区）的年代，白芒关还有武警把守。
从白芒村到深圳南山科技园，地铁50分钟，高峰快线30分钟，对于科技园的打工人来说，也算是一个不错的落脚点。
从2023年5月27日开始，深圳市政府出面与白芒村的房东们签约，一般都签订10年以上的长租协议，升级改造之后再进行出租，部分可纳入政策性保障房体系。
也就是说，深圳市政府亲自下场，成为史上最大的“二房东”。
这个政策一出，最为开心的就是当地房东，因为为了高效快速完成签约，政府部门给房东们开出了难以拒绝的条件，承诺给到的租金普遍上浮30%以上，最高者接近翻倍，
以至于有房东在网上发帖感谢政府。招租有人帮忙，自己只需要坐收房租，而且还比以前要高出许多，当然欢天喜地了。
但最为担心的，还是租客。因为有的房东为了尽快签约，已经开始给租客下逐客令了。
尽管后来当地政府出来说这属于个别房东的个别行为，已经勒令整改，目前并不会强迫大家搬家，并且如果搬的话政府还将发放补贴。并且无论搬离与否，符合就读条件的都会保留学位。
但是，这并不能消除租客们更为担心的事情，那就是房租的上涨。
按照当地政府的说法：改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，个别房源有上涨也不会超过原有租金的10%，同时水电费以民水民电为标准。
可要知道这种投入大量资金进行改造，却不涨租金的事情，很难符合常理。签约和改造都是要花很多钱的，这笔钱要怎样收回呢？这一次统租房改革，是由微棠(深圳安居房集团下属企业) 投入了5000亿，计划统一收编40万套农民房进行改造。
除非，这是深圳市政府在让利于民，要补贴广大租户，让大家即便居住在城中村，也能享受到配套的物业、整洁的环境，不用担心用电高峰期停电，真正做到来了就是深圳人。
有人就在网上说，深圳正在学习新加坡的组屋制度，这是大好事。
那么，深圳真的有能力学习新加坡的组屋制度，让市民们都能不再为了高昂的租金和房价烦恼，都可以轻松拥有属于自己的有尊严的居住环境吗？
要回答这个问题，我们需要把组屋制度，也就是由政府出面进行统一建设，然后再低价租售给市民的福利政策的原理说清楚。
只要清楚了这背后的原理，那么不管深圳这次统租房改革的细则有没有全部出台，是不是由政府投资兜底，会不会涨房租这些都不重要了。
根据新加坡“2020年全国人口普查”的数据显示：2020年新加坡有137万户家庭（包括公民和永久居民）， 近九成（87.9%）的居民家庭是居住在自己拥有的房屋内，可以说基本做到居者有其屋。
那弹丸之地的新加坡是如何做到的呢？这就要说到组屋制度能够成功的关键，那就是土地制度、税收制度和住房金融三者共同合理的发展。
当年新加坡也是一个住房非常紧张的国家，大量居民只能居住在自行搭建的棚户里面，类似于贫民窟。但是在李光耀的人民行动党上台之后，开始履行他们竞选时承诺的“居者有其屋”计划。
主要从三个方面着手。
第一是土地制度。
新加坡具有前瞻性地在未来50年的视角规划土地，通过大规模填海造陆、集约型用地等方式提升土地面积及土地使用率。
新加坡的土地出让金并非由政府机构直接支配运用，而是必须以政府储备资金的形式缴纳到国库，并需由总理和总统共同签署方可使用。这一规定限制了政府通过大规模出售土地以增加财政收入的能力，因此在新加坡没有“土地财政”这一说。政府不靠卖地赚钱，房地产也不是新加坡依赖的产业。
第二是税收制度。
新加坡有着相当高的房产印花税，对第一套住房不征收房产税，但从第二套开始，对公民征收12%税率，第三套及更多时征收15%；对于永久居民则第一套住宅征收5%，第二套及更多时征收15%。
另外新加坡对于外国人购房征收极高的印花税，长期以来高达30%，2022年因为大量资金涌入新加坡购买房产，为了抑制市场过热，直接翻倍到了60%。
这对于打击炒房有着显著的效果。而且以新加坡目前的房屋保有率，绝大部分人的住房需求都解决了，没有炒房客多大的空间。
第三是住房金融。
新加坡于1955年就开始了公积金制度，1970 年代开始逐步提高了缴存率，缴存比例一直维持在30%以上，在上世纪80年代中央公积金总缴存比率甚至一度达到50%，目前新加坡以37%的公积金缴存比率在世界排名居前。基本上由雇员缴纳收入的20%，雇主缴纳17%。
这相当于是一项由政府主导的强制长期储蓄，这个比例算是很高了。但要注意的是这里的公积金并非只是我们国家的住房公积金，而是类似于我们的五险一金，还包含了医疗、退休、教育等等方面的社保项目。
新加坡人可以在购房、医疗、退休和教育等方面提取自己的公积金，尤其是在购房组屋的时候，直接用公积金里的钱支付首付，首付只需10%。
首付解决了，新加坡政府还帮助居民还房贷。这办法就是强制组屋购买居民购买一个房贷保险，假如居民的家庭发生变故，无力支付房贷，那这个保险就可以用于房贷的支付。
在新加坡这样一个寸土寸金的地方，三房式组屋的价格在20万新元之间浮动，约为100万人民币(专题)。
另外新加坡政府还有额外的购房补贴，家庭收入低于一定数目的就可以申请。这样算下来，即便是新加坡的穷人，也能够拥有自己的房子。
2021年新加坡人均收入（GNI）10.24万美元，高于中国香港(专题)的7.06万美元，但房价格却比香港要低得多，这也是令香港人无比羡慕的地方。
可以说新加坡政府在房地产行业实行的是“计划经济”，由政府自建的组屋占到整个房产市场的80%，在几乎垄断了房产市场之后，政府却没有以此盈利，而是将它作为一种最重要的公民福利让利给了人民。
土地制度、税收制度和住房金融这一套组合拳下来，让新加坡成为亚太地区住房保有率最高的国家，并且没有建立在人民超高的房贷负债率的基础之上。
看清楚了新加坡组屋制度背后的原理，我们再来回看深圳这次的统租房改革，很难找到类似的制度支撑它能够发展成为“新加坡模式”。
首先这次改革并没有起到降低住房成本的效果，反而被改造过的农民房，摇身一变成了公寓，租金还可能比之前高出10%。
另外如果农民房的租住成本上升，势必要将带动深圳其他类型的房租的上涨，其结果就是，开心的是深圳市政府和房东，发愁的是深圳的打工人。
要学新加坡模式，不是仅仅学个一招半式，只学习由政府统一支配房源，而不学背后的税收、公积金、土地制度。这肯定是行不通的。
因为前期需要投入，维护运营也需要钱，没有一个配套的制度，不由得让人担心这些钱到底由谁来出？不要始于“白芒”，终究“白忙”。
以上只是我个人的愚见。目前深圳的统租房改革刚刚开始，具体后面会出台怎样的政策还不得而知。我们当然希望地方政府可以动用自己的力量，改善市民的住房条件，让奋斗者们可以有尊严的生活，真正做到“来了就是深圳人”了，走出符合自己国情的特色模式。
