上海的房子，连往外租都难了
来源：倍可亲(backchina.com)这个十月上海二手房成交了1.2万套。
还蛮熟悉的数据，因为七八月也这个量，没想到九月抬高的成交量回归的这么快。
而我们甚至没想过再写个选题告诉大家，二手市场还用说么，就连坐链家写作业的小朋友都多少听说了些。
但逐渐的我们发现这件事是开始有传导，就是当你看完成交看完挂牌再跟房东聊聊以为结束之后，但其实这件事还在不断发酵。
卖不掉的房子都去哪了，找不到租客的房东变多了，租金开始竞价了...
是的，在我们看完二手成交数字的时候，也顺带发现了租赁市场的房租下探。
原来这里面高端租赁还要更冷、原来今年高端租赁比去年还要更冷。
我想这其中的变化有必要也跟大家分享下，于是我还是将电话打到每家中介门店，去看看眼下上海高端租赁又有着怎样的变化。
1
“月租金1万以上单子，比去年少一半吧。”
看着博眼球的一句话却是我坐下来码字的此刻唯一记得的。
我用1万以上的单子作为参照物咨询了各板块链家门店，倒不是说高端租赁非得一万以上或是三万以上，就暂且去看看月租1万以上的租赁单子在上海的租赁市场都有着怎样的变化。
几十个电话跟面谈里感觉中介小伙伴们的反馈更像是哀嚎。
注：不是每个区每个板块都有月租过万房源成交，我们统计了14个区32个板块月租过万租赁单的开单情况，跟去年同期相比
其实1万以上的租赁单对很多中外环板块已经是天花板，很多中介可能一两个月开不了这样一单。
像徐汇滨江板块60-70位中介10月成交10多套租赁，遇到这样的情况我们以门店为单位、跨月度进行统计，然后再具体到每个月、每个人。
我总结了下全市，14个区有统计的32个板块里，56%板块的中介开单量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4，10%板块开单量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半。
而且越是南京西路、徐家汇这类核心位置，开单量就少的更多。
这个10月新天地板块链家租赁单能有70-100套，而以往10月这个数字在150套（2021年10月）。
徐汇滨江租赁基本都是大户型，这里的链家大区60-70多人这个10月成交10多套成交，比去年少了1/3不止。
同样是租房淡季，今年南京西路、徐泾、漕河泾这三个地方的万元租赁单开单量至少砍掉40%左右，相当于中介平均收入也会少掉40%。
中远两湾城的一位小哥说自己已经躺平，只要勉强保持生存就行，他业绩比较好的同事现在就明显在店里的时间多了很多，因为没客户。
整个徐泾区域链家能成交2-3套月租过万的单子，不过往年这个数字是5-6套，相当于今年只有往年的一半（往年不包含去年）。
碧云链家中介这个10月租赁订单放一起差不多十来套，这个量是以往的七成，去年每年这时候也是市场淡季，但今年更淡，中介边说边摇头：“真的差，不是一般的差”。
越来越多贵房子租不掉，成交周期也在拉长。
链家贝壳网内部开会有个统计，租房最好的七八月，平均是50天左右普租就能租掉，但现在不管普租还是高端租赁都延长了，尤其后者，动辄半年租不掉。
碧云有一半是别墅和大平层，这里的维诗凯亚报价3.9万/月，340多平，4个房间，房东心理价位3.5万/月，半年了没有租掉。
租不掉的房子形成积压，所以租赁存量也多的超出中介想象。
像中远两湾城挂牌量也到了80多套，往年正常水平在60-65套上下，房源租不出去，还有住宅转的租赁。
碧云空出来的房子也多了很多，云间绿大地空着20-30套租赁房源、世茂湖滨高层和前面别墅为主也有几十套房子在那空着。
老实说我看着那些宏观租赁数据真的没啥感觉，百分之零点几的变化。
但下沉到我们身边的中介门店，看着这些对行情极为敏感的中介们。这种冷的感觉才可以说冷的有点真实。
2
那么价格下滑，也是当然。
开单量大幅度的下滑当然也带来了大幅度的降价。
但这东西怎么衡量呢，单套房源说不完，我们还是先祭出一个参照物来看下市场变化。
我们以120平左右+精装修+电梯房+次新房为标的物，去看下这个条件的房租跟去年同期比有着怎样变化。
注：这个标的会遇到两个问题，第一黄浦滨江和徐汇滨江三房基本都在150平以上，所以黄浦滨江、徐汇滨江等板块采用的标的对比都是三房+精装修+电梯次新
不知道会不会有小伙伴跟我一样想过开单量都可以砍半，为什么房租才百分之几的降？
其实在高端租赁市场5%也就是五个点的跌幅已经算是可记录的节点，这种8%-10%的跌幅就是“有事了”的标准、那种接近20%的降幅就是“日子不过了”。
我们来统计下，14个区有统计的32个板块里，有接近25%板块跌幅超过10%，还有25%跌幅接近8%，剩下50%板块基本都有3%-7%不同程度跌幅。
整体而言可以说相当刺激了，这句话主要是对中介小哥们说的。
也许租赁收入可以从更低价格段来弥补些，不过高端租赁市场的这种降法确实少见，很多四年租赁老人说这是回到2019年了。
仁恒西郊花园比去年也降低了1千/月、万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右。
瑞虹新城每期价位不等，每月1万8-2万1、2万8-3万1不同价位都有，但价格降幅都在2000元/月左右。
长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右。
普陀长风板块的中介说：涨是不可能了，跌也不会大跌，1房2房跌了300-500元/月，3房月租跌个1000块钱，不过好在供应比较稳定，雅戈尔长风8号没有三房、国浩长风、风华水岸供应量也不高，所以总体价格相比其他板块还算比较坚挺，而且标的越高降的越欢。
现在月租3万以上的房子，降价幅度比较高，特别明显的是5万到8万这个区间的，这个区间基本都是以外企高管、本地改善为主。
目前还在的客户就是以本地改善为主，这部分客户不像外企贴补房租的租房方式，都掏的自己口袋，且都对本地市场比较了解。
静安区嘉天汇，一套230平三房，之前一直挂4万9/月，最后成交4万2/月左右，而去年前年这种户型都在5万/月左右。
露香园最近成交的一单租房买卖，275平，业主报价5万2/月，后来自己改价4万9/月，最后谈到4万1/月成交的。
静安枫景、静安豪景，2008-2009年的房子，万科物业，小区里面配备了免费的健身房、免费的乒乓球室、免费的恒温泳池。
不少中外企业高管选择租在这里，去年和前年的价格基本都在2万8/月左右，以前三房低于2万5/月是租不到的，但是现在价格在2万3/月左右，17%的降幅。
中介跟我算了笔账，今年租房要比去年节省10%，月租金2万块的房子一年节省2万左右，相当于1年只交11月房租。
我看到的却是中介在不遗余力地推销他的租赁房。
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此外这里面我们还看到三个新变化。
高端租赁市场里的一类分支，叫涉外租赁，如果讲说高端租赁市场冷的话，这部分租赁就是冰点中的冰点。
我经常去的一家中介门店江苏路附近的一家小中介，跨过延安西路高架就是外国友人喜欢租的安福路巨鹿路，以往每一年多少都会从那里漏两个外国租客的订单，但今年一个都没。
碧云小哥跟我说，他那边的外国租户差不多走了一半。
像长宁古北原先这里很多外籍客户，尤其是日韩，公司降预算、或者回国，所以有很多这类客户退租。
同时我们也发现租住房（边卖边租的房子）的比例开始逐渐上升。
二手挂牌走高成交走低背景下，不少卖不掉的房子便住宅转租赁，同时也增加了租赁市场的竞争。
在我们肉眼可见不断走高的租赁挂牌里，这部分房源在不断走高，你无法确定具体数量，但维护这些房源的中介对比自己过往的工作内容，会明显感觉有变多。
还有以往被忽略的保租房市场，今年开始我们也注意到不少大户型品类的供应，我同事今天6月统计了上海保租房在随申办上的在租套数。
我前面两张表格里也有链家挂牌房源数量，各位可以来回刷着对比下：
遇到这样的市场，有房东硬扛着，宁愿空着，也不随便租，但更多情况房东们还是会选择降价。
中介们往往周一会跟房东做个关于上周带看量、市场成交量、挂牌量的回访，房东也会着急，于是开始降价，降价还没带看，于是再降再降。
有位碧云中介小哥最近经手的一套房子就是去年租金12800元每月，上个月底租掉了，同样这套房子只能租10000元每月，市场就是这样，你租不掉就空着，现在就是以租客为主的市场，你不租的话，有便宜的房东愿意租。
还有位房东跟中介说只要有租客看中，价格愿意谈，中介带租客来看房，出了一个去年都没有的价格，房东考虑了两三天也答应了。
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我们经常会反问自己为什么要去做这类数据选题，尤其还是这种租赁切口里的高端租赁，说句冷门中的冷门应该没人反驳，但其实你会发现哪怕是这种细分中的细分，ta还是市场里的分支，也会体现市场正在发生的变化。
这也是为什么我们会在挂牌量、租住房找到二手的影子，从客流量看到市场在经历什么，甚至从客群身上的故事都可以看到属于这个时代的特定要素。
这，才是我们关注一个小切口的终极意义。
