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两年跌去近300万,上海顶流学区房溢价正在消失…

京港台:2023-11-16 12:09| 来源:每日经济新闻 | 我来说几句


两年跌去近300万,上海顶流学区房溢价正在消失…

来源:倍可亲(backchina.com)

  坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房,如今也待价而沽。

  就在两年前,这片房龄近30年的二手房,单价还在对标豪宅“汤臣一品”和“世茂滨江”。

  日前,网传“两年血亏300万,上海福外学区房1000万直接跌价到600万”,《每日经济新闻》记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现,各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛,尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上,但实际成交价已经跌破了预期。

  跌回2017年

  “价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介张利萍(化名)对每经记者说。

  她向记者推荐了一套梅园四街坊的三室一厅70平方米房源,目前挂牌价670万元,单价95700元/平方米。

  由于四街坊是梅园片区一、二、三、四、五、六、七街坊中最贴近世纪大道地铁站、紧邻商场的,所以价格还算比较坚挺,但即便如此,和此前动辄十七八万元的单价相比,下跌300万元并不夸张。

  另一位链家工作人员宋奕(化名)通过微信向记者推荐了几套房源,当前的挂牌价格全部低于链家的“核验参考价”60万元,并且还能坐下来谈谈。根据他的经验,如果房东着急卖,大约能再降20万-30万元。

  

  上海顶流学区房梯队梅园片区房源 每经记者 包晶晶 摄

  近期图中房源已经成交,最终成交价格670万元,单价不到96000元/平方米,从历史成交来看,的确接近2017年前后的成交价格。

  这一切来得非常快。就在上半年,该小区仍然有单价10万-12万元/平方米的网签记录,随着二手房遇冷,学区房的泡沫快速挤出。

  上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示,现在大家对学区的期待明显降温。此前梅园新村片区的房源,最高单价超过20万元/平方米,直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。上海调整入学政策,再叠加市场、房屋本身的因素,所以大家对于是否要选择学区,产生了一定分歧。

  只剩“地段价”

  几位中介都提及,客观来看,全上海二手房都在不同程度下跌,只不过学区房的溢价和水分,被挤得更干了。

  事实上,地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的几个单学区的学区房跌幅更大,同样位于世纪大道地铁口的竹园新村,10月网签单价已经跌破8万元/平方米。据张利萍介绍,明珠小学学区房现在每平方米已经跌到7万多元了。

  “这个片区已经没有学区溢价了”,张利萍给了个更贴切的形容,现在的价格是“地段价”。

  “这一片区的房子本身在上涨过程泡沫就非常明显,现在挤泡沫的这个过程,让学区和非学区的溢价有进一步缩小的迹象。”卢文曦强调。

  不过,10月份上海二手房成交量回落,前10个月累计平均价格却同比上涨。据上海链家研究院的监控数据显示,前10个月全市二手房成交均价40352元/平方米,同比增长3%。10月份全市共成交二手房1.33万套,环比下降13%,同比下降19%;值得注意的是,成交均价40670元/平方米,环比下降3%,同比增长3%。

  从上海链家公布的近几周带看量来看,周度带看依然维持在8月份的水平。

  卢文曦分析,当前利好政策刺激效应已过,从几个前瞻指标来看,包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等,基本上回到政策出台前的位置了。

  而上海的市场基础规模仍在,成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的10月份上海二手房成交从总价段来看,今年前10个月,300万元以上的成交占比增加,其中,400万-600万元的占比11.9%,增加1.1个百分点。

  那么,市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力?

  卢文曦指出,还是要具体问题具体分析,市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟,可能还会有稳定的租金回报率,但是外环以外压力就比较大,任何产品都是有生命周期的,远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期,接下来的价值会慢慢减少,跑输大盘的概率比较大。

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