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北京学区房价下跌之谜:22万/平降至11.9万/平成交

京港台:2023-11-25 18:48| 来源:经济观察报 | 评论( 2 )  | 我来说几句


北京学区房价下跌之谜:22万/平降至11.9万/平成交

来源:倍可亲(backchina.com)

  

  经济观察报 记者 田国宝“这个户型的房子,9月底680万元成交,现在挂640万元没人问”,11月中旬,在北京中关村的一家我爱我家门店,中介人员王超一边用鼠标划拉电脑屏幕上的房源,一边感叹:国庆假期后,房价一天一个样。

  王超所说的这套房源位于中关村附近,因为有中关村一小加持,此前二手房成交价一直保持在15万元/平方米左右,但不到两个月时间,挂牌价降至13万元/平方米左右,“9月,同一小区成交了两套房源,之后就没成交过”。

  有关北京学区房价格出现松动的消息,最早出现在万柳蜂鸟家园小区,一套52平方米开间以11.9万元/平方米单价成交,该小区2022年曾以22万元/平方米价格成交一套开间,巨大的下跌幅度让舆论哗然。

  王超说,最近一个月来,包括学区房在内的二手房价格变动频繁,但个别降幅较大的成交属于个案,并不具备普遍性,“价格跌了没?确实是跌了;但平均跌幅真有那么大吗?答案显然是否定的”。

  下跌

  王超从事房地产中介十多年,见证过房地产市场的高光时刻,也经历过市场波折。但当前频繁的变化,他还是首次经历,“今天的成交价,可能就是明天的挂牌价,价格一直小步快跑往下走”。

  在海淀定慧寺某小区,配套的小学有人大附小分校,小区环境相对较好,此前成交价在10万元/平方米左右,11月初,该小区以8.1万元/平方米单价成交一套180平方米大户型,价格回至三年前。

  一位中介人员告诉经济观察报,近期,他们隐藏了一部分价格不合理的房源,“有些房源只能在后台看到,也正常交易,但不对外显示了,从后台看,6万元/平方米价格的房源也不少”。

  在北京学区房市场,海淀区、西城区和东城区因丰富的中小学教育资源,成为学区房聚集地。学区房也一直是北京房价的天花板。

  近年来,随着入学政策不断调整,学区房效应逐步减弱。尤其是海淀区,在原有 “多校划片”、“六年一学位”等基础上,2022年初,进一步对学区进行优化。根据新政,所有用于九年一贯制学校入学的住房,九年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。

  此外,海淀区将“2022年1月1日后新迁入户口”和“2019年1月1日后新购房”全部纳入多校划片,2020年以后新建的中小学继续实施多校划片。多校划片范围不断扩大,即便是买到学区房,获得学位,也不一定能进入意向学校。

  北京一家中介公司片区负责人表示,随着入学规则不断调整,学区房价格泡沫被逐步刺破,价值逐步回归至居住属性,“现在跌的幅度有多大,说明之前上涨幅度更大,既然能接受房价上涨,为什么接受不了房价下跌”。

  “整个市场都在下行,不仅是学区房,其他房子价格也在跌”,王超表示,相比较而言,此前价格虚高的学区房,价格下跌幅度更大,“蜂鸟家园只是个例,大部分小区价格跌幅并没有这么大,只是成交少了,个案被放大了”。

  不止学区房

  9月,在“认房不认贷”等一系列楼市宽松政策影响下,一部分需求被释放,推动北京楼市迎来一波回暖,但持续时间并不长。

  上述中介片区负责人表示,9月政策效应带来的成交不及3月,“3月的行情持续了将近一个月,9月的行情持续两周左右”。

  据其介绍,10月以后,楼市呈现两个主要特征,一是成交量萎缩。以其管辖的一个门店为例,9月成交了10套,而10月仅成交了2套,“店长也说不清原因”。

  同花顺数据显示,10月北京二手住宅成交10653套,环比减少25%,同比减少5%。从全年来看,成交量仅高于1月和7月。新建商品住宅方面,10月共计成交5177套,环比下降12%,同比降幅达到35%。由于新房入市数量减少,截至10月底,新房库存较9月下降3个百分点。

  二是成交价格下跌,而且价格下跌很大程度由成交量下降导致。上述中介片区负责人介绍,从门店实际成交来看,由于一部分人着急套现,而市场观望情绪较浓,所以,“只能降价出售”。

  王超也表示,目前的市场行情下,想要快速成交,只能选择降价,而且需要一次性降到位。

  随着房子从投资属性逐步回归至居住属性,一些本身品质、居住条件和物业服务较差,以往靠学区、区位和产业等附加资源升值起来的房源,价格开始回归理性,相反,一些本身品质、服务和配套资源较好的房源,如果有教育、产业等附加资源加持,即便在市场下行的背景下,成交和价格依然保持相对稳定性。这就造成二手房市场分化,在这一轮楼市下行中,老破小首当其冲。

  市场分化的同时,二手房卖家也在分化,一部分卖家急需用钱,选择折价套现;另一部分卖家,选择等待市场阶段性回暖或楼市彻底恢复后再考虑出售。

  谁在低价卖房

  王超介绍,一般业主对价格相当敏感,一套总价500万元的房子,每次价格调整幅度基本不会超过5万元,但会根据实时市场行情增加调整频率,“心里预期总是会高于实际市场价格,所以很难一次调整到位”。

  在当前二手房市场,小幅快频调整价格幅度恰恰是大忌,从时间轴来观察,整体价格调整幅度并不小,但由于每次调整幅度较小,总是与市场擦肩而过,最终结果是,价格降了不少,但房子总卖不出去。

  急于变现的业主,由于着急用钱,一般会忍痛割肉,一次性将价格降到购房者心理预期。从一个长周期来看,这种策略反而能让房子卖出一个好的价格,“如果不是急用钱或着急出手,多数人很难主动割肉”。

  据多个中介人士介绍,二手房折价套现的业主主要分为三大类:

  第一类是换房业主,通常情况下,换房采取买卖同时进行,即一边看房买房,一边挂网卖房。在看房过程中,如果遇到心仪的房子,往往急于下定,而忽视了老房子出手难度,最终不得不折价出手老房子。

  无论购买新房还是二手房,首付周期最长半年时间,“很多人觉得卖老房子,有半年时间足够了”,王超说,他经手的很多案例,最终都是新房子的付款截止日期将至,而老房子出售还没有眉目。

  为了不发生违约,只能“不计成本”出手老房子,对于购房人来说,“首付比例越高,付款周期越短,捡到便宜房子的几率就越大”,王超说,以往,类似的机遇很少,但今年以来格外多,几乎每个月都有几例。

  第二类是做生意亏损,需要卖房偿还负债。以往,类似的案例也有,但今年更多。

  比如做教培的小企业主,由于学生学费多数用于房租、员工工资、偿还贷款等方面,教培机构关闭后,需要向学生退还大量学费,“学生交的学费早花完了,又没有其他收入,只能把房子卖掉退学费”。

  一位从事旅游咨询的企业负责人告诉经济观察报,疫情三年,由于业务量锐减,大量业务作废,导致公司现金流入不敷出。今年业务恢复后,客户应付款拖欠情况严重,只能卖掉一套房子维持公司日常运营。

  第三类是移民(专题)或孩子出国留学群体。据王超介绍,一般计划送孩子出国留学的家庭收入都不错,很早之前就投资房子作为孩子留学费用来源,“现在孩子要出去读书了,所以着急把房子卖掉筹集学费”。

  这种情况,卖房子一般较为紧急,购房者只要付款条件较好,一般折扣都比较大。王超曾遇到一个卖房客户,如果购房者能付全款,折扣可以达到六折。

  此外,还有一些低价卖房是因为看病、失业、房子有断供风险等,“有些客户因为有一方失业,家庭收入减少,还不起月供,就把大房子换成小房子”,王超说,有的是因为孩子上高中支出比较大,“把学区房卖掉,换到郊区,腾挪出资金给孩子用于高考和上大学”。

  (文中王超为化名)

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