每户100万,居民自掏5亿重建小区背后
来源:倍可亲(backchina.com)“在城市建设和城市设计中,城市是一个巨大的实验室。”
——《美国大城市的死与生》
文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
上周末,“杭州548户居民自掏5亿重建小区”的话题引发热议。
热搜词下,是网友既羡慕又惊讶又困惑的点评:
“平均每户要出近百万,这吃得消的啊?”
“是个值得推广的旧改样板,前提是小区内居民都得有点积蓄。”
“上一个这么做的被判非法集资……”
“如果再过几十年,老小区都以这种形式更新,那不就相当于没有所谓的产权时间了?”
图源:新浪微博
小区原拆原建,自掏腰包旧换新?项目总投资约6亿元,居民出资近5亿元?居民是自愿的吗?他们为什么这么“壕”?
身处杭州的小巴,决定去现场一探究竟。
为什么要自己掏钱改建?
位于杭州市拱墅区潮王路37-1号的浙工新村,如今是一块被围挡拦起的施工现场,只见打桩机林立,工程车进进出出,挖掘机忙碌作业,一派热火朝天的景象。
图源:小巴现场拍摄
这里与浙江工业大学朝晖校区仅一条马路之隔,曾是浙江工业大学教工宿舍所在地。小区始建于上世纪80年代,是福利分房制度下形成的老旧小区典型,14幢多层住宅中,有13幢建于2000年之前,最早的一幢建于1983年。
而这次浙工新村重建项目,就是针对62-68幢、72-76幢以及77幢共13幢危旧房,开展连片改造、原拆原建,计划于2025年竣工。
图源:小巴现场拍摄
危旧楼改建本不是新鲜事,但这次重建作为浙江开创城市有机更新的首个试点项目,采用了一种全新的更新模式,超过80%的重建资金由居民自主承担。
为此,本地媒体在报道此事时,多少将“居民自掏腰包”列为重点信息,也容易造成一种误读:本次重建项目是由居民主导自发的,但根据小巴的实地调研得知,政府在项目上扮演了主导、牵头的重要角色。
“(这次重建)是政府牵头的,社区上门谈了好几次,问同不同意,扩大多少面积,然后签约,评估补偿……”从工大退休已20多年的吴老师,去年9月就被就近安置在了距离浙工新村仅900米的潮王人家,预计得在此过渡三年,与她一起迁入的还有48户居民,另有500户腾退撤离去了他处。
“像我们年纪大的,房子也不好租,(政府)就把这边空房装修好以后给我们住,这边住进来还可以,有90㎡。”
据吴老师介绍,就近安置的居民中老年人居多,平均年龄80岁以上,一户平均一两个人。安置过程中,居委会帮忙搬家,还免了房租,令老年人无后顾之忧。
此次重建,吴老师将原先78㎡的房屋面积扩大到了98㎡,另购置了车位,出资近百万。这笔钱,目前由政府先行垫付,届时交房再由居民支付。
“大部分人都选择了扩面,基本上每户都掏了100万。”吴老师向小巴介绍,原有住房的面积部分按1350元/㎡出资,其中不满53㎡的房源,按照53㎡计算;每户最多扩面20㎡,扩面部分按市场评估价出资,约34520元/㎡(根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动);另增加的车位按一个20万元出售。
据公开资料,浙工新村城市危旧房有机更新(试点)项目于2023年4月启动,6月基本完成签约,8月完成立项,9月完成可研批复,10月完成初步设计和腾房,11月取得施工许可证并完成拆房。2023年11月28日,项目正式开工。
项目启动到正式开工,仅用了半年时间,其中最难“啃下”的签约事项,仅花费3个月解决,并没有太多的“拉扯”。
“本来大家都不同意的,觉得太贵了,但是也没办法,以前住的房子很老很旧了,扩大一点,年纪大的以后有电梯了,也蛮好,那么也就同意了。”吴老师回忆道。
居民意见公示书 图源:小巴现场拍摄
“工作组一来就讲清楚的,套内面积不变,这就相当于给大家吃了定心丸。”一位加入了居民自更会的大伯表示。在项目开展过程中,拱墅区按照“一楼幢一代表”,成立居民代表自愿有机更新委员会(简称居民自更会),由13名代表配合开展政策宣讲、意见收集、沟通协商等工作。
一位居住在朝晖六区的阿婆则告诉小巴,“自己掏钱,绝大部分是愿意的,毕竟摊到一个平方是1350元,还能扩面20个平方,而且是小高层电梯房,总的来说,大家满意了,所以搬得快,因为(这里)房价相对来说比较高嘛。”
当然,也有极少数资金紧张的家庭,选择不扩面,拿取与原先面积相当的户型。
据了解,浙工新村改造后的房屋,将是7幢地下1层、地上11层的小高层住宅,一共设计了7种面积,从65㎡到117㎡不等,另规划了468个车位,解决停车难问题,还将腾出空间建设养老、健身绿化等公共服务空间。
“浙江众多城市的产业经济比较好,人均GDP也比较高,老城区的范围大,客观来说,老房子的比例也比较高,存在‘美好生活与落后的房产’之间的矛盾,因此,城市更新的意愿强,房产价值高,居民的配合度也比较高,是存在较好落地现实性与可能性的。”对于这个项目能如此顺利运作,阳光城市论坛主编阳光如此分析。
图源:小巴现场拍摄
解“危”之路
根据住建部2020年披露的数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。其中,设施陈旧、有安全隐患的危房占据一定比例。
墙面土沙用手可以抠下来,暴雨天居民心惊胆战,低层出现潮湿发霉现象,高层时而有水泥块脱落……实际上,浙工新村居民苦危旧房屋久矣。
早在1993年,67幢就被鉴定为局部严重损毁的房屋,到了2014年,共有4座房屋被鉴定为C级危房,其余的老旧房屋也或多或少存在问题,严重影响居民的生活品质。
据《城市危险房屋管理规定》,原则上D级危房应拆除重建,C级危房应加固维修。但2014年、2015年的民意调查显示,浙工新村居民不满足于对房屋进行简单的维修加固,更倾向于拆除重建方案。
群众工作协调难度大,向来是旧改的一大掣肘,浙工新村的危房解“危”之路,就是真实的写照。
从2012年开始,小区居民就和城区相关部门多次沟通情况、协商方案。2015年,原下城区政府提出了对浙工新村13栋住宅成片改造、推倒重建的方案,但是全小区业主的同意率并没有达到90%,方案就此搁置。
此后,居民人大代表将浙工新村改造方案作为民生实事工程,每年提案上访。直到2023年7月,在拱墅区工作专班协调努力下,社区居民终于达成一致,签约完成,项目才正式启动。
值得关注的是,在重建方案搁置期间,政策明确提出“实施城市更新行动”,释放的信号表明,伴随经济发展方式转变,城市建设从“增量扩张”向“存量优化”转变,过度房地产化、大拆大建的模式被淘汰,大规模棚改已成为过去时。
用大白话说就是,拆迁致富的时代红利很难再享受到了。
改造前鸟瞰图 图源:浙江建设
另据估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。
这也回到一个根本问题,大笔资金从哪儿来?
传统财政拨款的方式,会加重地方债务风险,已难以为继。因此,如何积极创新改造模式、鼓励和支持民间资本参与,成了城市建设者的新课题。
此时,具备天时、地利、人和,正在“摸着石头过河”的浙工新村重建项目,成为了浙江城市有机更新的一次大胆尝试和创新。
浙工新村模式可以被复制吗?
从全国范围看,由居民作为主体的危旧房重建项目,不是没有先例,而是成功的案例极少。
成都中央花园二期是拥有72栋楼3300多户的大型老小区,业主们5年前就张罗“自拆自建”,目前仍无实质性进展;
南京虎踞北路4号05幢居民楼,在2014年被鉴定为C级危房,26户产权人自筹资金,遵循“原址、原面积、原高度”的设定翻建,从筹划到拆迁,用了8年时间。
虎踞北路4号小区05幢楼翻建前的外观 图源:凤凰网
不同于完全由业主自发推进,或者完全由政府主导的更新方式,浙工新村重建项目确定了“居民主体,政府主导,住建主推,街道主抓,建设主责”的原则,在资金方面,坚持居民适度投入,政府普惠政策补贴原则,创新多方共担机制。
简而言之,浙工新村的自主更新模式受到青睐,反映出新的趋势——城市的所有参与方,共同塑造城市。
从居民的角度来看,虽然需要自掏腰包,但居住品质提升,且房产价值有望升值;从政府的角度出发,既减轻了财政压力,又能有效推进城市更新计划。
一举多得的同时,这种模式存在堵点吗?
在杭州电视台的一档问政栏目中,杭州市城乡建设管理服务中心副主任何炜达认为,浙工新村项目一难在资金,二难在百姓的同意率,三难在规划能够接受的程度。
“这次我们改造其实做到了一个平衡,老百姓出了资金,我们给了他们一定的适度居住条件的改善,在这两者之间达成了一种平衡,这也是为什么至少全省是没有(这样的案例),全国也极少。”
拱墅区委组织部副部长王承明也坦率表示:“我们市级部门、省级部门都有大力的支持,没有支持,没有政策限制的突破,审批路径所有的事情,你是打不通的,因为确实是法律有限制的规定。”
此外,小巴还另行咨询了几位房产专家,总结出以下四大挑战。
▶▷挑战一:居民的改造共识
“谁出资、谁受益”,说得简单,落地很难。危旧小区居民的改造意识不同,最终受益程度也不同,在二手房交易或房产价值上,各个居民既是利益共同体又是一定的竞争者,要想达到“绝大多数居民”的认同,并不容易。
▶▷挑战二:居民的支付能力
不是所有小区的居民都能够大比例支付高额费用,不少老旧小区居民之所以没有搬离,就是因为自身的支付能力不足以支撑。即使是政府动迁给到费用,也只能完全依靠动迁款选择较远的区域来解决居住问题。
▶▷挑战三:小区的地价差额
如果是优质地段的动迁,地方政府本身就有动迁的积极性,通过动迁平整后上市,可能获得更好的收益。而非优质地段,居民自主筹资的动力偏弱,和周边二手房价差不大的情况下,与其花钱重建不如直接卖旧买新更为安心。
▶▷挑战四:政策衔接与合规
现行政策对于新模式的落实和推行,存在很大的限制。从危房与旧房的鉴定,旧房改造的主体,签约率多少能实行改造,到主管部门、协作部门、监管部门的统筹以及资金安排等问题,涉及诸多法律法规。
浙工新村建成效果图 图源:拱墅发布
“这一模式的确具有一定的可复制性,未来在更多的城中村改造中可被复制,尤其是优质地段,居民总体支付能力较强的小区更容易推进。”58安居客房产研究院分院院长张波表示,“但这一模式并不能完全照搬照抄,不同城市、不同区域,会有不同特点,例如,可以采取部分自筹资金‘原拆原回’,部分动迁给付动迁费用的方式。在一些商品房供应量过大的区域,也可以采取‘城中村改造+房票’模式,或更能适合当地市场的实际环境。”
人是城市的起点,也是终点
在城市建设和城市设计中,城市是一个巨大的实验室。
追溯全球城市更新的发展历程,并重新审视浙工新村有机更新模式,会发现许多方法有迹可循。
图源:《西方城市更新发展历程和政策演变》
整体而言,西方国家的城市更新,经历了前期自上而下,到后期自上而下、自下而上相结合的历程。
以英国为例,自上世纪30年代开启贫民窟清除计划开始,英国政府建立起城市开发公司,主导城市更新。随着1980年新法案的颁布,城市开发公司的目的转变,主要鼓励工商业发展,创造优美宜人的城市环境,吸引人们生活、工作在此地。此后,英国的城市更新逐步发展为以市场主导,以引导私人投资为目的,公、私、社区三方合作的社区规划模式。
城市的发展脚步很快,而房子却越来越老,仅仅是建筑、设备、居住环境的优化,已然无法满足居民对于美好生活的追求,大家渴求的是更多的人文关怀,以及更大的自主权。
可以说,浙工新村有机更新模式,向自下而上的“社区规划”和多元化的城市更新,迈出了试探性的一步。虽然有效的可借鉴的成熟机制尚未建立,但这份人本主义的温情和可持续发展的理念,为未来诸多的城市建设和更新提供了一个新的锚点。
正如《美国大城市的死与生》一书中写得那样:从城市规划到国家治理,必须时时刻刻以人为本,事事都要从广大人民的生计,生活和生命出发,而且最后也要回归到人民的生计,生活,生命。
* 感谢阳光城市论坛主编阳光、58安居客房产研究院分院院长张波、浙报传媒地产研究院院长丁建刚提供的咨询帮助。