下载APP | 繁體版 | 发布广告 |常用工具

楼市转折点要来了?国家队大规模收房,影响有多大

京港台:2024-5-17 09:20| 来源:子说一点 | 评论( 7 )  | 我来说几句


楼市转折点要来了?国家队大规模收房,影响有多大

来源:倍可亲(backchina.com)

  今天地产股突发暴涨,源于全楼市都在热传一则消息:

  相关部门正在考 虑一项计划,即让全国 各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会启动国债或者让银行直接提供贷款。启动资金规模庞大。需要注意的是,类似的方案已经传过几个版本,但至今皆未见官方证实。

  可以说,如果这件事情一旦落地,将对楼市产生历史性的拐点作用。

  其实早在4月30日高层会议再次提出“统筹研究消化存量房产”,我就在星球里写过,国家队下场收房会是大概率事件。

  因为当下的库存规模,按照“常规措施”,已经无法有效去化了。

  即使利率降到2字头,首付门槛一成,市场都很难实现自然的库存消化,根本原因在于房价的上涨预期不在。

  只要房价不涨,就没人愿意买房,刚需们可以再等十年,中国楼市买涨不买跌的属性,早已深入骨髓。

  所以只能靠“非常规”措施强制抹掉库存,让市场向供应稀缺的方向靠拢。

  于是大会后的第一步就出台了新规,要求商品住宅去化周期超36个月的城市,暂停土地出让,这是历史上少有的。

  同时在货币化棚改和国家收储两者之间做选择。

  棚改货币化的逻辑是,用PSL资金给楼市灌水,凭空创造需求,涨价去库存。

  但这个选项,副作用太大,会加速炒高房价,透支居民购买力,而且当下很多城市不具备大量城中村的改造条件,同时居民部门杠杆和薄弱的资金实力,也很难再支持新一轮库存消化。

  所以国家队下场收储,可能是有且唯一的答案。

  这个方法有一石三鸟的好处:

  1、大量资金入市,盘活新房库存,对楼市进行全面托底,强化城市房价预期,止跌企稳。

  2、将活水引到地产上下游,实现产业链上的居民收入增长,创造新一轮消费条件。

  3、将库存转移到保障房或保障性租赁住房,加速落地房地产双轨制,解决城市新居民居住需求。

  整体来看,可以在不伤民本的情况下,从源头解决房地产当下遇到的困难,要比棚改货币化好太多。

  坏处是,加大货币的流通量,向楼市注入庞大资金后,会引发社会性通货膨胀。

  当然这次并不是所有城市都救。

  根据数据统计,2024年3月,全国二手房库存大约在44亿平方米左右,即使不考虑房企待开发土地面积,只考虑新房广义库存和有效供给的空置二手房,目前广义住房库存也能达到26.3亿平方米。

  如果按照把所有城市的库存降到18个月以内,那么就需要花资金解决7.7亿平方米的销售,国家起码要拿出7-8万亿的资金规模。

  目前来看即使有国债助力,也很难一下子拿出这么多钱,所以唯一的方法就是“分阶段、分城市”进行阶梯式收房。

  理论上一二线城市会优先启动。

  因为去库存的根本目的是还是为了刺激经济,给新兴产业发展提供原始资本和腾挪空间,所以根本逻辑上还是优先会照顾能产生“投资收益”的城市。

  这些城市先从郊区的新房库存开始,然后再往城区的二手房库存走。

  比如今天杭州方面已经率先启动了。

  

  杭州临安区发布通告,在区内收购一批商品房住房用作公共租赁住房。

  房源基本条件如下:

  1、房源以整栋作为基本收购单位,单套建筑面积不超过70平米。2、收购房源需要搭配一定比例的车位,60平米以下,车位比是1:0.6,60平米以上是1:1。

  目前还不知道收购的量有多大,但从细则可以看出,主要收购的产品是“远新小”。

  这些房子政府收购后,引进承包商,进行全面改造升级,然后对市场进行公开租赁,价格会比市场平均价低一些,当然也会对资质有一定要求,比如学历、社保、年龄等等。

  保障经适房,就不考虑地段和通勤了,只要价格足够便宜就会有需求匹配。

  很多人问我,那么地方收购房屋,做低价公租房,不会出现亏损吗?答案是一定不会。

  因为这笔钱是上面给的,以借的名义,只还利息不还本金,只要租金收益覆盖利息支出即可,而且这种特别项目收购资金,跟当初国开行发放的PSL一样,利息非常非常低……

  结合即将到来的万亿国债来看,相当于国家借未来资金来解决当下房地产困局,只要通胀系数起来,30-50年以后的本金可以变毛。

  到头来你会发现,美国回购股票,日本(专题)政府拼命买国债,而我们就是大量回购房子,各国支柱产业不同,但遇到问题解决问题的方法一样,可谓三大周期,殊途同归。

  国家大量收购房子后,会产生怎样的市场影响呢?

  除了对楼市进行托底以外,宏观上会增加一二线城市的虹吸效应。

  一二线城市就业机会多,但生活成本尤其住房成本高,现在大量的保障性租赁住房会拉低新市民的居住成本,这样会有效吸引年轻人涌入大城市发展。

  助力城市的抢人大战,加速马太效应的分化速度。这也符合城市群战略的核心目的,集群人口、资金和资源。

  微观层面上,利空城市“远新小”的租金收益。

  郊区的保障性租赁住房多了,没有被收购的同质住房就失去了竞争力,租金上不去,整体的投资价值也会大打折扣。

  那么三四线城市的房子,国家会给资金收吗?

  逻辑上是肯定的,因为现在全国房屋库存问题并不在一二线,而是三四线,三四线如果房地产去不了库存,那么土地买卖会永久搁置,城市缺乏财政收入,城市运营和招商引资都会陷入恶性循环。

  只有把三四线城市开发商经济盘活,将三四线城市居民手里的房子兑现成货币,才能培育新一轮消费购买力。

  中国经济最大的问题不在于前20%,而是后80%,换句话说,人均资源拥有量太少了,任何东西14亿人一分都没了,所以三四线经济发展依旧是备受关注的问题。当然逻辑上还是“帮优不帮劣”,像鹤岗这样的城市,国家收房子,可能都租不出去,因为没有人。

  今天地产股的第二个利好消息是,美联储很可能会超前进行降息动作。

  昨天鲍威尔一再强调降息周期已经在下半年内确定,而且通过一系列表态,修饰市场对于降息的预期,开始为降息演戏。

  我查了以往加息周期,基本上都是2年,而且缩表掉头后,一般是两个月就会降息,所以最早7月就可能看到美联储降息,很可能比市场理解的节奏要快一些。

  降息后,全球会进入新一轮QE。

  国外各大央行也会跟着纷纷降息,欧洲已经提前确定,法国率先会在6月降息,都绷不住了。

  降息启动后,全球购买力加速复苏,叠加补库存周期,作为全球制造业产能输出大国,进出口数据会一路走高。

  同时美联储降息,美元贬值,美国资本巨头会从美元池里释放出来,在全球寻找抄底目标,此前外资抄底港股就是前兆。

  国内货币周期跟全球实现同频,所以接下来6-7月份,央行可能也会跟着进行降息。

  利率是货币的价格,当利率持续走低后,社会资金会变得泛滥起来,资产荒再现,纷纷寻找出处。

  会不会再次跑到楼市,最快大家在7月份就能看到效果。

相关专题:房价

推荐:美国打折网(21usDeal.com)    >>

        更多金融财经 文章    >>

【郑重声明】倍可亲刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何投资或其他建议。转载需经倍可亲同意并注明出处。本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责;部分内容经社区和论坛转载,原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除或更新作者。

关于本站 | 隐私政策 | 免责条款 | 版权声明 | 联络我们 | 刊登广告 | 转手机版 | APP下载

Copyright © 2001-2013 海外华人中文门户:倍可亲 (http://www.backchina.com) All Rights Reserved.

程序系统基于 Discuz! X3.1 商业版 优化 Discuz! © 2001-2013 Comsenz Inc. 更新:GMT+8, 2024-7-20 04:46

倍可亲服务器位于美国圣何塞、西雅图和达拉斯顶级数据中心,为更好服务全球网友特统一使用京港台时间

返回顶部