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上海豪宅“冰火两重天”:老洋房一平超百万

京港台:2024-6-19 00:29| 来源:腾讯新闻棱镜 | 评论( 2 )  | 我来说几句


上海豪宅“冰火两重天”:老洋房一平超百万

来源:倍可亲(backchina.com)

  

  上海陆家嘴旁的汤臣一品小区。

  6月3日,上海普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘,422套豪宅2小时售罄,这里的房子,一栋的售价约在1000万-6000万之间。其中,面积为260平方米、360平方米,售价在3000万元以上的豪宅,共计60余套。

  近期,关于上海豪宅开盘即售罄的消息源源不断。一时间,原本小众的豪宅买卖,屡次登上热搜。

  事实上,上述楼盘并不在传统豪宅密集的区域,也仅仅是近期上海豪宅火爆的一小部分。在紧邻外滩的董家渡区域,外滩壹号院二期单套总价近5000万元,开盘首日即售罄,销售额99.97亿元。

  “这并不排除开发商在造势。”卢克非(化名)对作者分析道。他在上海从事二手豪宅销售已有6年。

  今年以来,在一二手房价格倒挂之下,上海累计成交了超过1400套总价3000万元以上的一手豪宅,但即便如此,卢克非并未感受到明显的暖意,因为诸如汤臣一品、宝格丽公寓、华侨城苏河湾等传统豪宅,动辄数月没有一套二手房成交。

  一二手房“冰火两重天”,成为当前上海豪宅成交的一大现象。

  值得注意的是,在这一背景下,老洋房,作为上海豪宅特殊的一个品类,却走出了独立行情,甚至曾在2022年创出总成交量最高的记录。近期,上海巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元的总价成交,每平方米单价超百万元,刷新了上海豪宅市场单价的“天花板”。

  豪宅火爆之下,楼市复苏何时来临?

  

  上海武康路附近某在售洋房

  一二手豪宅“冰火两重天”

  “白给你送钞票,你说你要不要?”对上海豪宅的火爆,卢克非如是说。

  他认为,上海一手高端盘热销的原因,一方面是高端住宅产品扎堆供应,另一方面是一二手房价格倒挂。所谓价格倒挂,是指受限价因素影响,豪宅新房价格低于二手房。

  比如外滩壹号院,号称沪上顶级豪宅,今年4月,该项目二期吸引了超350名富豪认筹,认筹比超170%,开盘后不到4小时即售罄。今年3月,中海·顺昌玖里项目选房现场,512套房源也迎来了738位富豪“争抢”。

  根据卢克非的描述,在过去几年里,平均一年的一手豪宅成交量约1400套。但各家房企公布的数据显示,仅今年前5个多月,在上海,价格在3000万元级别的一手豪宅,累计成交量就已经超过1400套。

  其中,中海顺昌玖里一期共512套,总价196.5亿元;滨江凯旋门三期成交212套,总价70.27亿;融创外滩壹号院共204套,总价99.97亿元;保利世博天悦、香港(专题)置地启元、凯德茂名公馆分别成交291套、80套和75套,总价分别为80.8亿、44.5亿、31亿元。

  豪宅的供应井喷,是今年上海楼市的一大特点。

  克而瑞数据显示,今年一季度,上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%,而在过去五年,这一比重都维持在10%以下。

  事实上,不少豪宅项目早就达到预售条件,但是,为了等待审批价格放松,一些房企的项目等待周期长达两年。

  “一些新豪宅周边的二手豪宅,挂牌单价已经到20万元/平方米以上,但这些新豪宅当时只能批下来14至15万元/平方米。”一位上海房企人士对作者如是说。这大大影响了新豪宅开发商们的销售热情。

  该人士称,目前,滨江凯旋门等项目的单价都比最初的价格上调了约2万元/平方米。但即便如此,一二手房价格倒挂情况仍然存在。

  一位上海本地购房者对作者称,其早年间经营公司赚了一大笔钱,而如今,继续创业风险太大,而上海核心地段的稀缺豪宅比较能保值,于是选择投资豪宅。

  在卢克非看来,任何价格倒挂、有套利空间的东西,都会引来哄抢。但一手豪宅的火爆,这并不意味着整个市场的回暖,这种热度也没有传递到二手房市场。

  天潼路附近某豪宅经纪人告诉作者,2022年,门店一个月能卖出5套豪宅,但过去半年,一个月成交量只有两三套。

  据该经纪人提供的数据,今年5月,他所在的机构,二手豪宅整体共成交12套。其中,绿城黄浦湾3套,翠湖天地2套。成交总价最高的豪宅位于翠湖天地,成交价为8180万元。

  值得注意的是,不少豪宅挂牌价和成交价均在下降。以绿城黄浦湾为例,最近的成交单价为12.9万/平方米。相较之下,根据贝壳找房数据,2022年成交的同户型房源,单价为19.9万元/平方米。

  而翠湖天地上述8180万元的成交房源,单价为29.3万/平方米。2022年11月,翠湖天地成交单价曾高至35万元/平方米。

  最贵洋房一平超百万

  在一二豪宅“冰火两重天”之际,有一类房产却几乎不受政策影响,那就是上海的老洋房。

  百年风华,十里洋场,给“魔都”上海留下许多有故事的百年洋房。而这些挂着“优秀历史建筑”铭牌的老房子,如今成为了有钱人的身份象征。

  与北京的四合院类似,上海老洋房同样动辄几个“小目标”。几千万的购房预算,在销售中介口中甚至“没什么可选择空间”。

  2024年4月,上海巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元的总价成交,该房屋产权证面积307平方米,成交单价约100.9万元/平方米,刷新了上海豪宅市场单价的“天花板”。

  老洋房凭什么卖出“天价”?

  从中介机构此前发布的房源信息来看,该房屋是一套砖木结构的英式花园,建造于1930年,由彼时国际著名建筑设计师拉斯洛·邬达克操刀设计。

  在上海,邬达克接手并建成的项目不下50个,其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。如今成为网红打卡点的武康大楼便是出自他之手。

  稀缺性,是老洋房得以保值的原因。

  李星彤(化名)是一位老洋房销售中介,据其介绍,目前在上海,拥有独立产权、能够交易的老洋房仅百余套。虽然上海现存保留下来的洋房多达数千幢,但约95%的房源所有权是国家,拥有私人产权的老洋房不足三百套,其中产权清晰可供交易的老洋房更为稀缺。

  以“网红”武康大楼为例,该建筑内总户数超一百户,但真正有独立个人产权、具备在市面上流通条件的房屋,却屈指可数。

  此前上海二手房交易总价的天花板,也是由老洋房创下的。

  2021年末,华山路889号、891号老洋房成交,成交总价高达8.5亿,至今仍保持了上海豪宅成交总价最高纪录。该房屋据悉是知名爱国企业家、原永安纺织印染公司副总经理郭棣活的宅邸。

  相较之下,过去三年里,传统豪宅成交总价最高的为1.8亿元,位于浦东新区的东郊一号,单价约35万元/平方米,与老洋房的成交价相比,还有不小距离。

  谁在买上海老洋房?

  幽静的马路边上,一幢幢历史风貌建筑依次排开……透过铁门和花园的栅栏,有大片浓绿的植物,甚至还有参天大树从围墙探出来。这就是代表老上海身份和地位象征的花园洋房。

  

  上海徐汇区一处在售洋房

  那么,这些动辄上亿的房屋,都是谁在买?

  据多位中介人士称,早期的老洋房买家以港澳人士和海外华侨为主。近年来,国内不少企业家、投资界大佬、影视明星,纷纷购入老洋房。

  上海老洋房区主要分布在原法租界,其中以思南公馆、武康路、复兴中路等地最为著名。而这些地段在如今的上海,依然寸土寸金。作者梳理目前待售的上海老洋房,其中约四成位于徐汇区。

  上海老洋房大多建于上世纪初至上世纪中叶,风格各异,包含了法式、英式等欧式建筑。“不少老洋房是祖产,有时候交易的不仅仅是一栋房子,也是家族过去的兴衰荣辱。”李星彤说。

  旧社会的老洋房所有者不乏富商巨贾。新中国成立后,绝大部分洋房都收归国家所有。直到上世纪末本世纪初,私人间的买卖才被允许。

  这类房屋交易很少会公之于众,“神秘”是他们的关键词,而代理中介对于买卖双方的信息往往也守口如瓶。

  李星彤称,购买上海豪宅的人群中,大约半数都是非沪籍人士,其中,浙江人是购买豪宅最多的一群人。

  根据克而瑞数据,上海老洋房二手成交单价普遍在20万元/平方米以上。有些老洋房会设定门槛,验资是这类房屋看房的基本流程。

  不过,定价随意也是洋房的一大特点。由于成交量小,缺乏同类产品参照系,上海老洋房通常是“一房一价”。对于急售的房屋,千万元的降价幅度也不罕见。

  “由于供给少、交易周期长,政策对老洋房市场的影响并不大。”李星彤对作者表示。

  根据李星彤提供的数据,2020年至2023年的4年间,上海共计成交70套老洋房。其中,2020年成交18套,成交总价最低3850万元,最高2.8亿元。2021年,累计成交14套。

  2022年是上海老洋房成交最多的一年,共出售23套,成交价格在3000万元至2.3亿元之间。2023年,上海老洋房则成交15套。

  58安居客研究院院长张波表示:“上海老洋房本身就存在着独立的行情,单个房源成交价格的高低和市场整体行情的同步性不强。单个房源的高价成交,既不代表着整体市场复苏,也不代表着豪宅市场的复苏。”

  张波表示,老洋房与新建的豪宅不同,除了有着较好的地段价值外,丰富的文化底蕴和历史价值也是新建豪宅无法比拟的,这也是其走出独立行情的深层次因素。

 

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