五一回家，看到一个几乎死去的房地产市场
来源：倍可亲(backchina.com)01
一回头，满是哀嚎。
2021年五一节假日，江月特地回老家的市场做了一番调研，大受震撼。
那是一个满是泡沫的市场——
一、被开发商疯狂追高的土拍。
全年出让5宗涉宅用地，全部溢价成交。其中，溢价率超20%的地块有三宗，最高溢价率高达76%。
2021年初，市场喜提新地王，楼面价1.37万/㎡。仅仅过去三个月，地王再次被刷新，楼面价约1.4万/㎡。
由于此宗宅地地理位置优越，全市最好的初中与高中均与其为邻，开发商为其取名为“清华园”。请记住这个名字，我们后面还会提到。
2021年，1.4万/㎡的楼面价是什么水平？
成都，楼面均价1.27万/㎡。
西安，浐灞生态区楼面均价1.4万/㎡，航天城楼面均价1.17万/㎡，沣东秦汉等新城楼面价均不到1万/㎡。
这个价格，碾压了成都和西安两座头部二线城市。
而江月的老家，不过是一座默默无名的十八线小县城。
二、水涨船高的新房市场。
当清华园的楼面价高达1.4万/㎡时，新房售价又该到一个什么水平？至少也是2万/㎡。
但是， 2021年，政府给出的是一个新房限价：2.5万/㎡。
请注意，这是一个人为管控限制的价格，仍未达到开发商的预期。根据江月的消息，当时清华园的放风价在2.8万/㎡左右。
2.5万/㎡在全国范围内又是什么水平？
杭州临平的新房均价大约在2.5万/㎡。
今年一季度，成都主城新城均价在2万/㎡左右。
去年调研时，西安新房价格普遍不到2万/㎡。
这个价格，在众多二线城市中，依旧一骑绝尘。
而江月的老家，不过是一座默默无名的十八线小县城。
三、被迫涨价的二手房东。
随着新房价格的涨高，二手房市场流入更多购买力，价格跟着上涨。
2021年，全市品相较好的二手房普遍在2万/㎡。
以江月卖出的房子为例，面积不足一百个平方，当时总价在230万。折合单价超2.3万/㎡。
再追寻更古老的历史，2011年-2016年，全市二手房均价在8000元/㎡。2016年-2019年，均价在1.2万/㎡。
也就是说，短短一两年的时间，二手房涨了1万/㎡。
2025年五一节假日，江月调出老家的市场新数据，依旧大受震撼。
土拍市场，从2024年至今，仅成交两宗涉宅用地，均价7585元/㎡。相比之前动辄超1万/㎡的楼面价，接近腰斩。
土拍泡沫被戳破，是因为如同一潭死水的新房市场。
你可料到， 2021年的项目，2025年还在卖？
一座清华园，2021年售价2.5万/㎡；2022年，直降至2万/㎡，依旧连续两个月零成交；2025年，售价1.5万/㎡。
新房售价，跌至楼面价。
新房泡沫被戳破，是因为同样如同一潭死水的二手房市场。
江月翻了翻当年卖掉的那个小区——挂牌价1.6万/㎡，降幅达34%。
与此同时，2024年下半年全市二手房成交不到700套，相当于每个月不过一百余套。
成交几乎冻结。
这就是2025年的江月老家。
一座房地产市场失去活性的小县城。
县城内，当年的开发商、新房买家、二手房买家全部都埋在了同一个坑。
02
如同“死去”的房地产市场，我们有成百上千个。
你以为江月只是在讲自己的老家，但是江月其实在讲大家的老家。
关于所有有着类似经历的“老家”，江月这里总结了5个特点：
1.卖不掉的宅地。
过去的五年里，三四线城市的涉宅用地成交量断崖式下降。 至2024年，成交几乎消失。
通过更详尽的数据，我们可知：三四线宅地成交前20的城市中，绝大多数的成交量均在下降。多则下降60%，少则10%左右。
那么，在20名开外的三四线城市中，那些更微小的小县城中，宅地成交的下降只会更夸张。
再更进一步讲，三四线宅地成交前20的城市中，城投国央企拿地比例高达80%以上。
可以说，80%的宅地几乎只是经历了一个“左手倒右手”的过程。
由此，我们完全可以说：过去这些年，三四线及以下规模的城市，卖不出去几块地。
2.卖不掉的新房。
根据最新的数据，全国50个一、二、三四线城市年初累计新建商品住宅成交面积分别为526万㎡、1803万㎡、900万㎡。
一线城市同比增速为14%。
二线城市同比增速为10%。
三四线城市同比增速为-14%。
是的，只有三四线城市的新房，依旧卖不动。
根据克而瑞的数据显示， 三四线城市去化周期达到了30.6个月。
反观一二线城市，仅为12.8个月、18个月。
但是，这仍然是纸面上的数据。
当你深入去了解时，真实的市场情况就如江月老家所表现出的那样——五年前开售的项目，到现在也卖不完。
货，几乎都砸在了开发商手里。
3.卖不掉的二手房。
2025年3月数据显示，三四线城市二手房挂牌量同比激增42.3%，但成交量同比暴跌21.6%，平均成交周期延长至108天。
贝壳研究院监测的100个三四线城市中，78个城市2025年二手房成交量创近五年新低。
其中， 23个城市月均成交不足300套。
无人买房，中介跑路，成为众多三四线城市的常态。
4.远走他乡的人口。
国家统计局数据显示，2010-2024年，全国262个三四线城市中，147个城市出现人口净流出，累计外流规模超3000万人。
横向对比后你会发现： 人口都在往一二线走。
据统计，一二线城市没有人口流出；三线城市人口流出地区占比15%；四线城市人口流出地区占比57%；五线城市人口流出地区占比高达83%；六线城市人口流出地区占比高达86%。
这里，江月也找到了老家的人口流失情况。
早在2020年，全市户籍人口约60万人，常住人口仅有48万人。
约12万人，在外务工。
2025年，流失率只会更严重。
5.叫不醒的市场。
土拍、新房、二手房的全面无力，以及人口往外流动，让众多三四线城市成了“政策绝缘体”。
2024年10月的一揽子政策后，市场开始拉升。11月份，全国新建商品房销售面积8188万㎡，同比上升3%。
监测的40城（主要为一二线城市）数据来看，11月全国商品住宅销售面积为1732.1㎡，达近17个月新高，同比上升22.2%。
由此，我们大致可以推算出——
政策加持下的11月，三四线城市新房销售面积同比反而下降了约1个百分点。
11月份，全国新建商品房新增销售面积为8188万㎡，环比上涨7.09%。新建商品房销售金额为8270亿元，环比上涨3.7%。
可知，销售均价环比下降约4个百分点。
由于，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二线城市新建商品住宅销售价格环比仅下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。
那么，三四线城市销售均价仍在下降。
你看， 一揽子强力新政之后，三四线市场依旧量价齐跌。
03
失去房地产市场的小县城们，该怎么搞发展？
以老家为范本，江月找到了两个答案。
一、 疯狂搞基建。
一条公路，从双向四车道摇身一变升级成双向六车道。总投资将近30亿。
一座大桥，从仅同时允许两辆车通过到允许四辆车通过。总投资又是几个亿。
2024年，江月老家光是交通道路方面的投资就高达近30亿，同比增速达到恐怖的80%。
还不止，一座高铁站，从原来的5000 ㎡扩建至15000 ㎡，车场规模扩展至8台16线。
修修建建一年又一年，每年都为固定投资做了不少贡献。
以上可见，当房地产市场如同死水时，小县城的基建投资迅猛发力——
修公路、修大桥、修火车站、修水库、修学校、修工业园区……凡是能修的，都得修一修。
二、 疯狂搞拆迁。
当一条条公路被扩建，那么沿途的村庄何去何从？
当一座座工业园区开始扩建，那么周边的村庄又该何去何从？
自然是为基建服务，拆迁！
拆迁怎么拆？
近郊有近郊的拆法。
把原来的村落、老旧小区拆完，赔给拆迁户一些钱，修建安置房分配给拆迁户购置，形成成片的高层住宅区，然后同步引入商场。
这是在给城市扩容，规划新城区。
远郊也有远郊的拆法。
把原先的村子拆了，按照房屋评估价赔偿一些钱，然后统一规划安置在某个片区，拆迁户抽签分配宅基地，并用赔偿的钱建房子。
这可以算作是合村并镇。
以上就是三四线及规模以下城市拉动经济的两个答案。
而在这种模式下，三四线城市只有一种结果。
逆城镇化！
大量的新市政道路、安置高层、新商业，甚至是公园、体育馆规划在老城边缘的新区，而原本的中心城区仅剩下破旧的高龄小区、拥挤的道路、落伍的商业……
于是，一个个仅有的稀缺的购买力，如公务员、老师、银行职员等只钟意新区新房，而大量二手房无人问津。
这大概就是小县城的终局吧。
生活此间的居民们买房只是为了结婚、生子、工作，关于“投资”他们只字不提
