时隔8年后重开 中国政府为美国天价项目买单
来源：倍可亲(backchina.com)
传奇的纽约(专题)华尔道夫酒店历经原买家吴小晖入狱与中国政府接管的八年波折后，预计于下月全面重新开业运营。据知情人士，翻新工程的最终账单高达60亿美元。
11年前的9月份，在曼哈顿半岛酒店(Peninsula Hotel)的早餐桌上，一位衣着考究的中国商人开门见山地表示，他想买下传奇的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)。
桌边的两位美国房地产高管借故离席，给当时拥有华尔道夫酒店的希尔顿(Hilton)集团的首席执行官打了电话。这座纽约的历史地标建筑拥有1,400间客房。虽然经纪人曾告知这两位高管，华尔道夫酒店的价值略高于10亿美元，但这三个人决定狮子大开口。
两位美国人回到桌边，告诉吴小晖他可以花20亿美元买下。当吴小晖还价到19亿美元时，他们惊呆了。到当天结束时，他们以19.5亿美元的价格达成了非正式协议。
这桩可能是美国有史以来最复杂、也可能是最昂贵的房地产改造项目，就此拉开了一段离奇经历的序幕。在此期间，吴小晖锒铛入狱，中国政府接管了该物业。项目截止日期一再推迟，据参与该项目的人士透露，全面改造的总成本最终膨胀到约60亿美元。最初提议的项目工期为三年，但整个过程延长到了八年。
下个月，华尔道夫酒店终于将迎来全面重新开业，新装修了375间酒店客房和372套公寓。坚持要获得这家酒店100年管理权的希尔顿已将这里打造为华尔道夫奢侈品牌的新旗舰店。
在惊叹于这个已完工项目的同时，一些参与其中的美国房地产专业人士也在思考巨额的资金支出和纽约市场的现状，并对中国业主能否收回投资表示怀疑。
曾在Aecom Tishman建筑部门担任执行副总裁、在项目早期参与了华尔道夫酒店翻新改造工作的鲍勃·阿卡迪(Bob Accardi)说：“我们过去常开玩笑说，把它拆了再建一个新的会更便宜。”
芝加哥(专题)的Strategic Hotels & Resorts为一家中国国有公司管理这处华尔道夫资产，其首席执行官安德烈·佐托夫(Andre Zotoff)表示，公众对华尔道夫酒店重新开业的反应“再次肯定了这家标志性酒店作为地标的地位”。
纽约的华尔道夫酒店于1931年开业，占据了公园大道(Park Avenue)的整个街区，是当时世界上最豪华的酒店。几十年来，纽约华尔道夫酒店以豪华的套房、奢华的派对以及入住的名人吸引了全球目光。在不同时期，这里曾是多位名流在纽约的居所，比如弗兰克·西纳特拉(Frank Sinatra)、道格拉斯·麦克阿瑟(Douglas MacArthur)将军以及为迎娶美国社交名媛沃利斯·辛普森(Wallis Simpson)而退位的温莎公爵(Duke of Windsor)。
酒店经营者康莱德·希尔顿(Conrad Hilton)于1949年获得了纽约华尔道夫酒店的控制权，他曾在一张该酒店的照片上写道，这是“所有酒店中最伟大的一家”。然而，到2014年，纽约华尔道夫酒店已是“美人迟暮”，亟需斥巨资翻新。
中国投资潮
11年前当吴小晖出现时，他正是那一波中国赴海外投资浪潮中的一员。这些投资者利用中国的新规定，可以更轻松地在海外购置房地产和进行其他投资。美国房地产分析师表示，中国的保险公司和其他买家不介意支付非常高的价格，因为他们认为地标性建筑是享有盛誉的资产，会逐年升值。
吴小晖的妻子是中国前领导人邓小平的外孙女。吴小晖于2004年创立了安邦保险集团(Anbang Insurance Group)。这最初只是一家地区汽车保险公司，之后吴小晖迅速将业务扩展到人寿保险和资产管理领域。
在2015年哈佛大学(Harvard University)的一次活动上，吴小晖说，他的投资团队出国考察次数之多，其飞行里程相当于在地球与月球之间往返一趟。
当时与吴小晖共进早餐的两位房地产业高管是黑石集团(Blackstone)的乔纳森·格雷(Jonathan Gray)和泰勒·亨利策(Tyler Henritze)，格雷目前也是希尔顿的董事长。那时候，格雷是黑石集团的房地产主管，正与酒店业巨头希尔顿合作推进希尔顿物业的出售。在将纽约华尔道夫酒店挂牌出售后，他们很快就收到了来自吴小晖的消息。
起初，他们不知道该如何看待吴小晖，吴的手下在美国都让大家称呼吴小晖为吴主席(Chairman Wu)。这些美国高管对吴小晖的背景、公司或资金来源知之甚少。
不过，当吴小晖提出令人吃惊的报价时，这些高管和希尔顿首席执行官克里斯托弗·纳塞塔(Christopher Nassetta)就完全明白了，他花起安邦的钱来会有多么大手大脚。
但在吴小晖看来，他为纽约华尔道夫酒店支付的价格似乎是合理的。他在哈佛大学的那次活动上指出，纽约华尔道夫酒店的面积为16.3万平方米，因此按每平方米计算，这次收购的价格还不及北京金融区拍卖的某些房产。
吴小晖说，在他看来，能终身拥有这座地标性酒店的价格是非常便宜的。
吴小晖的目标是将纽约华尔道夫酒店改造成一家客房数量大幅减少的五星级酒店，并在上方配建豪华公寓。他联系了一些纽约著名的开发商，包括威尔·泽肯多夫(Will Zeckendorf)，询问他们是否有兴趣成为公寓改造项目的合作伙伴。
在与吴小晖见过几次面后，泽肯多夫得到的印象是，吴小晖更感兴趣的是榨取想法和当地知识，而不是建立真正的合作关系。后来泽肯多夫得知，吴小晖打算自己主导这个项目。
吴小晖最初规划的翻新时间表极具雄心。他提醒他的规划师和建筑高管团队，帝国大厦(Empire State Building)仅用了一年多一点的时间就建成了。他希望纽约华尔道夫酒店的翻新工程也能同样迅速。
他的团队告诉他，这根本不可能做到。因为在1930年帝国大厦开始兴建时，正值大萧条时期，劳动力廉价，建筑业老板可以让员工长时间工作，不用支付加班费，也几乎不关心安全问题。
吴小晖勉强地同意了三年的时间表。
建筑公司Skidmore, Owings and Merrill向纽约市地标保护委员会(Landmarks Preservation Commission)提交了详细的计划，并于2017年获得批准。纽约华尔道夫酒店的外部被列为地标性资产，不能改动，内部6.2万平方英尺的面积也不能改动，包括主大堂、宴会厅和其他公共空间。该酒店160万平方英尺的其余大部分面积将进行彻底翻新。
甚至在拆除工作开始之前，巨大的开支就已开始累积。据了解情况的人士透露，纽约华尔道夫酒店的工会工人必须被买断合同，这项开支最终高达约1.5亿美元。这笔费用由希尔顿和安邦分摊。
吴小晖曾憧憬过纽约华尔道夫酒店的新辉煌时代。他告诉一些参与翻新工程的团队成员，他想在酒店内创建一个私人俱乐部，只接纳纽约市的亿万富翁。他曾考虑将大宴会厅改造成一个供住户使用的私人健身房，晚上则变成一个夜总会。
吴小晖构想了一个宏伟的计划，要为纽约华尔道夫酒店的重新开业举办一场贵宾舞会，届时古代中国武士的全息影像将进入酒店，随后是曾居住于此的名人西纳特拉与玛丽莲·梦露(Marilyn Monroe)从一辆黑色豪华轿车中走出来的类似影像。然后，他希望加拿大(专题)流行歌手席琳·迪翁(Celine Dion)本人能亲临现场并登台献唱。
吴小晖被捕
所有这些幻梦都在2017年化为泡影。当时，中国官员担心数百亿美元资金流向海外，开始打击某些类型的境外投资，包括房地产，目的之一是稳定人民币(专题)汇率。
吴小晖被中国政府部门逮捕，随后因被指诈骗集资和滥用职权而受审。据信他目前正在服18年有期徒刑。
中国政府接管了吴小晖的公司，并安排国有的大家保险集团(Dajia Insurance Group)处理其资产，其中包括纽约华尔道夫酒店。这意味着现在是北京方面的政府官员在负责该酒店的翻新工作。
美国人安德鲁·米勒(Andrew Miller)作为大家保险美国子公司的首席执行官负责监督该项目。吴小晖最初的时间表是要求该项目在2020年完成。当年2月，随着改造工程的拖延，项目经理开始尝试出售这处物业的公寓。
吴小晖被中国当局拘留后，中国中央电视台2018年播出的画面显示，他曾在上海出庭。图片来源：CHINA CCTV/ASSOCIATED PRESS
价格从一套单间公寓的约170万美元到一套面积超过4,000平方英尺的四居室公寓的2,800万美元不等。但纽约市的豪华公寓市场新高档单位已经过剩，其他开发商也在推迟销售和降低价格。销售展厅开放仅数周后，就因新冠疫情而关闭，只允许虚拟看房。
到2022年，成本已超过20亿美元，重新开业日期被推迟到2024年。米勒因与北京的高管在成本超支的原因和规模方面存在分歧而离开了公司。
知情人士透露，尽管中国政府曾考虑过出售或引入合作伙伴，但仍不断投入资金并推进项目。根据纽约的公共记录，中国政府通过一家在特拉华州注册的、名为AB Stable的有限责任公司拥有该物业。
华尔道夫酒店改造项目的主要建筑公司Suffolk的首席执行官约翰·菲什(John Fish)说：“所有人都低估了这个项目的时间、成本和复杂程度。”
今年夏天，在该项目原定完工日的五年后，工程终于接近尾声。参与该改造项目的人士表示，仅建筑方面的最终总费用就超过了20亿美元，比最初预计的金额高出约10亿美元。
据参与该项目的人士透露，华尔道夫酒店的收购和改造总成本约为60亿美元，其中包括收购价以及酒店关闭八年期间损失的收入，在此期间业主仍需支付房产税和保险。不过，一些人认为这个数字可能更高。其中很大一部分由中国政府承担。
相关费用包括修复华丽的大堂时钟，以及用一位法国艺术家制作的148,000块手工切割大理石瓷砖，重新铺设通往大堂的宏伟楼梯上的地面马赛克。于20世纪30年代初从一座17世纪英国宅邸移至华尔道夫酒店的天花板壁画也得到了修复。
但很大一部分资金用于较为基础的升级，包括耗资数亿美元更换管道和电气系统以及全部5,400扇窗户。
“所有人都希望我们能重复使用电梯井，”该改造项目的主要建筑设计公司Skidmore, Owings & Merrill的执行合伙人肯·刘易斯(Ken Lewis)说。他说，取而代之的是，他们不得不建造全新的电梯和楼梯。
今年7月，大堂区域和酒吧向公众开放，如今，几乎所有酒店客房都已对公众开放。Lex Yard餐厅一日三餐正常营业。面积20,000平方英尺的Spa和住区公共空间将于下个月开放，届时整个改造工程将宣告完成。盛大的开业庆典定于11月初举行。
希尔顿对该酒店的成功寄予厚望。该公司希望这次奢华的翻新能说服全球开发商在他们的新项目中选择华尔道夫品牌，而不是万豪国际(Marriott)旗下的丽思卡尔顿(Ritz Carlton)或四季酒店(Four Seasons)等竞争对手。
“这是我参与过的最重要的酒店和最重要的开业项目，”希尔顿的首席执行官纳塞塔说。
纽约华尔道夫酒店的每晚房价位居全市最高之列。豪华特大床房的起价为每晚1,500美元。
据专门销售纽约豪宅的Olshan Realty称，372套新建公寓中，已有30多套登记售出，不过可能还有更多已签约。该公司总裁唐娜·奥尔珊(Donna Olshan)说：“我想随着酒店开业，销售速度会加快。”
已完成销售的单元均价为每平方英尺3,272美元，这与一些最高价豪华公寓楼的价格相当，但不算是最高水平。
曾在项目早期供职于Aecom Tishman的阿卡迪7月重返现场，一探这座重新开放的地标建筑。他漫步在新的大堂区域，欣赏着雅致的装修和华丽的装饰。
“这是一次令人叹为观止的翻新，一座非常漂亮的建筑，“他说。“如果从财务角度看，我不确定是否划算。”
