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中国商品房预售制要取消 意味着什么?

京港台:2020-9-12 23:09| 来源:腾讯 | 我来说几句


中国商品房预售制要取消 意味着什么?

来源:倍可亲(backchina.com)

  中国关于房地产取消预售制,一直争议不断。而就在8月26日,官媒《经济参考报》整版发表了题为《多地收紧预售资金监管,或将试点现房销售》的文章,与住建部、央行召开的房企座谈会上的表态遥相呼应。也就是说,取消预售制在中国全面推行,或已经提上议程。

  

   什么是预售?

  简而言之,预售是指开发商将正在建设中的房子预先出售给购房者,俗称“卖楼花”;现售则是将已竣工验收合格的商品房出售给购房者,一手交钱一手交房。

  按照《商品房销售管理办法》现行规定,商品房现售的要求比预售更加严格,而且预售能够提前回笼资金,加快资金周转。所以预售制引入内地后,便迅速普及。

  预售制起源于香港(专题)。当年港商霍英东发明了“卖楼花”,即新楼动工之前,买房者先付部分定金,余款分期支付,等新楼落成,再收齐买房者的钱。

  1994年,中国内地在《房地产管理法》中正式引入了商品房预售制度。那时候,内地商品房市场很不成熟,资金少,渠道少,房企除了银行贷款,基本没有其他办法搞钱。而预售制的出现,则很好地解决了这个问题。

  按照先行规定,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后,就能取得商品房预售许可,即可以向购房者收钱了,好一个“空手套白狼”的游戏。

  比如一个5亿的楼盘,开发商自己只用出1亿左右,等购房者付了首付,就可以拿到银行贷款,而开发商拿着这些钱就可以进行下一轮开发,而这其中大部分都是借来的钱,这也就是为什么目前房企个个都负债率极高的原因。

  截至2020年上半年,中国国内的房地产开发投资已达6.28万亿元,商品房预售比例普遍在80%-90%,甚至更高。也正是由于大干快上,在住房供应丰富和房价非理性繁荣的今天,预售制的盘活购房需求和存量住房作用已经微乎其微,甚至弊端逐步显现。

  交款后房子与实际不符、烂尾等现象层出不穷。而这背后,开发商却将风险转嫁给了购房者和银行。房企只重销售,不重品质,“交房即维权”已经成为一种买房的常态。

   取消商品房预售制可行吗?

  有人说,既然现在有这么多弊端,那就取消呗!目前海南、南宁、广东等地已经开始初步探索,其中海南最典型,在一省范围内实行现房销售,海南还属首个。今年3月7日,海南省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,规定新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

  

  那到底取消商品房预售制可行不可行呢?首先咱们先分析下主要利弊。

  利:

  1、有助于降低房企负债率,加快房地产去杠杆。预售制最大的意义在于加快开发商资金周转,缩短资金占用期,降低财务成本。如果实行现售制,短期会给开发商带来资金压力,甚至提高其破产倒闭的可能,但长期看降杠杆是中国宏观政策的大势所趋。

  2、缓解楼市违规销售乱象。按照现行《合同法》的规定,在某些条件下,如果房屋与合同描述不符的话,购房者是可以退房的。而在预售制下,购房者交了钱,即便遇到一些不满意之处,大多数购房者也会忍气吞声,不愿浪费这张“房票”。此外,开发商也往往以各种理由延期交房,或在房价上涨时捂盘惜售。如果实行现售制,自己的钱砸进去了,也就不会那么“嚣张”。

  弊:

  1、短期商品房供需将失衡。取消预售带来最直接的影响是开发商后期施工资金短缺,施工竣工进度慢,进而导致市场供应减少,带来房价上涨压力,推升市场风险。

  2、引发房地产行业动荡。取消预售将会加剧开发商的资金压力,同时拉长开发周期,导致投资回报率下降。而这对于中小房企来说是致命的。巨额的贷款,每天的利息都是天文数字,那些没有融资优势的中小房企,将会面临资金链断裂的风险,整个房地产行业将面临大洗牌。

  当然取消预售制的意义远不至于房价方面,比如在美国、日本(专题)和德国,购买预售房时,购房者缴纳的款项会由第三方保管,或通过担保、保险等方式保管钱款,很大程度上避免了购房者和开发商之间的纠纷。而在新加坡,购房者更是可以按施工进度分期支付房款。

  总之,随着取消商品房预售制试点范围扩大,未来购房者地位会得到加强,至少任人宰割的时代已经过去,那时候房价上涨才真正算得上是红利。

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