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终于扛不住了!风向突变 中国楼市大反击来了!

京港台:2022-3-4 05:53| 来源:楼市黄大大 | 评论( 22 )  | 我来说几句


终于扛不住了!风向突变 中国楼市大反击来了!

来源:倍可亲(backchina.com)

  风向,彻底变了!!!度过寒冬的中国房地产,终于等来了春天。

  总是能让房地产商胆战心惊的郭树清,又又又喊话了。

  3月2日,国新办举行发布会,银保监会主席郭树清表示:

  “2021年宏观杠杆率下降8个百分点……房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。”

  “去年房地产调整对金融业是好事,但希望调整平稳些。”

  

  有人认为,这宣告了“重锤”房地产获得阶段性胜利。

  有人认为,这是对近段时间多地刺激楼市的默许。

  有人认为,接下来可以放松了,中国楼市的春天要来了。

  郭主席这番话,跟他半年前的另一番话放在一起(电视剧)看,就可以发现,风向大变。

  2021年6月10日,第十三届陆家嘴论坛上,郭树清一句话引爆全网:

  “那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

  当时非常多网友调侃说,我押注房价下跌,但我已经付出了沉重代价。

  然而接下来的半年里,网友们笑不出来了。

  大型房企暴雷频频,土地流拍层出不穷,悲观情绪四处弥漫……

  事实上,给楼市注入信心的更多原因,在2021年的统计公报里就能找到,我前几天也做了解读:

  2021年,二手房交易面积创2015年以来的最低值,同比下降9%;

  2021年,房地产开发投资增速五年来第一次没跑赢经济增速,象征着房地产经济的正式落幕;

  2021年,人均旅游花费仍然没有回到疫情前的水平,比2019年还有五十多块钱的距离;

  2021年,信息传输、软件和信息技术服务业固定资产投资同比下降12.1%,跌幅在所有的行业中排名第二,也逆转了过去三年的正增长趋势。

  ……

  其实,郭树清一直都在警告房地产的泡沫化和金融化问题。

  2020年8月16日,郭在《求是》刊文指出,房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。

  仅仅4天后,终结中国房地产企业炒房炒地时代的“三道红线”问世,房地产商最喜欢高杠杆高周转模式一夜之间成为历史。

  也是那个时候开始,高层正式对信贷动刀,直面房地产的泡沫化和金融化问题。

  所以,接近两年后,当郭树清表示,这两个问题的势头得到扭转,标志着一场长达两年的战斗终于要收官了。

  房住不炒依然是主基调,但曾经向着银行信贷举起的刀子,已经放下来了。

  能在这两年中挺住的房地产商,现在可以喘一口气了。

  刚刚过去的这个据说十多年来最冷的冬天,竟然也无法按住中国楼市躁动的心脏。

  前有多家主管部门积极定调注入信心;后有多地政府部门蠢蠢欲动试探底线。

  放在一起看,有三条清晰的主线。

  第一条主线,帮助房企脱困,安抚和治愈去年底“重锤”砸出的巨大“伤口”。

  这一切始于广东省政府工作组进驻恒大,协助处理风险。

  当时这一举措,等于提供了一个房企出清的标准处理程序,把外溢的风险压到最低。

  进入2022年,失血的房企们迎来了开年第一个大礼包,原保障房房贷额度,将有望腾出服务于商品住宅市场。

  2月8日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,对保障房的房贷部分剔出银行监管红线范围中。

  

  堪称一个给房企贷款纾困的、至少万亿级别的重磅利好。

  3天后,真正令房企兴奋的来了。全国性商品房预售资金监管办法出台。

  

  天下房企,对预售资金监管最是爱恨交加。

  最新的这份文件,明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定,以确保项目竣工所需资金,达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。这就给资金调拨,指明了方向。

  信心和方向,对于处在行业寒冬的房企们来说,就是最振奋人心的曙光。

  第二条主线,高层积极定调,稳字当头,给市场注入强大信心。

  2月24日,住建部发出今年最强定调:稳住,别慌!

  住建部部长王蒙徽表示——

  2022年,住建部将按照中央经济工作会议的要求,推动扩内需、稳增长,为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。

  他此前给央视写下的2022关键词,也是一个字,稳!

  

  再往前看,去年底王部长在接受新华社专访、给2022年楼市定调的时候,2500多字的采访稿里只字未提“房地产税”。

  相反,他反复强调的是,住房仍然是中国最大的消费,住房的刚性需求比较旺盛。

  与此同时,1月20日22时47分,住建部官网发出消息,罕见强调,要充分释放居民住房需求。

  住建部的态度,某种程度上代表了国家对房地产的根本态度。从去年底到现在,持续两三个月,都在突出一个稳字,你懂的。

  

  其他部委也没闲着。

  央行甚至急了,提前发力,连续两个月下调LPR报价利率,还要降准,释放猛烈宽松信号。

  而发改委罕见发声,要鼓励住房消费,催着你去买房。

  这简直就是官方主动下场“带货”啊,如同一声春雷,炸醒了在寒冬里沉睡的中国房地产市场。

  这条主线的逻辑,始于去年底的中央经济工作会议。

  当时,会议指出,中国正面临着“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力。

  如何想方设法稳增长,不仅是今年楼市的主基调,也是整个中国经济需要思考的问题。

  第三条主线,默许多地试探政策底线,开启宽松乃至救市大潮。

  房企出清,有了方向,市场复苏,有了信心,各地政府自然也蠢蠢欲动,按捺不住启动房地产的双手。

  打响2022救市第一枪的,是黑龙江。

  距离2022年还有十天的时候,黑龙江省政府发布消息,部署全力冲刺房地产增长工作,要求“跳起摸高”。

  进入2月份,信号则更为密集。

  山东菏泽,打响了银行降首付的第一炮。

  工、农、中、建四大国有银行下调了该市个人住房贷款首付款比例,“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。

  菏泽让其他城市看到,楼市松动的机遇期来了,自此一发不可收。

  重庆、安徽等地跟上,广东惠州甚至出现了0.7成首付,也就是通过简单的操作让首付款只需要房价的7%!

  真是太卷了!

  贴心的华南某大型房企,在惠州的住宅项目做到了送2.3成首付,真的急了!

  而且还不仅如此,这座城市甚至连房贷利率都开始下跌。

  从去年的最高首套房贷利率7%,直接坐了个滑滑梯,最低降到了5.2%,比新冠疫情冲击的时候还要低。

  你以为这就完了吗?

  前几天,惠州大亚湾内部酝酿了一则重磅政策,主要内容包括:

  大专及以上毕业生买房补贴100-250元/㎡;鼓励团体与房企团购买房,最低可打八折;首次买商办产品,可返30%契税补贴;适当放宽入户政策;......

  为了救市,一座600多万人的城市已经把政策用尽!

  可万万没想到,另一座拥有1200多万人口的国家中心城市,郑州,竟直接扔出了救市核武器。

  信贷融资支持和货币化安置,力度十分罕见。

  简单来说就是,

  金融机构一边降息,一边加大放贷;

  结清首套房贷款的购房者,二套房首付比例继续是三成;

  政府给被拆迁人货币化安置,撒钱给他们去市场上买房,自由选择。

  以后不要再跟我说搞不懂什么叫货币宽松大放水了,去看看郑州怎么干的吧。

  值得一提的是,郑州本轮救市政策里,还有一条是,“子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。”

  太恐怖了,这是在直接给家庭派房票啊!看看人家杭州,还得主动防止老年人投靠亲属“曲线买房”,所谓的“包邮区”还比不上一个内陆城市!

  政策吹风之后,可以很明显地看到郑州市场微观交易层面开始活跃起来。

  就连广州深圳这些一线城市,房贷利率也下降了。

  2月21日,四大行同步下调广州地区的房贷利率,最低首套房仅为4.6%;

  就连楼市冰冻多时的深圳,也将房贷利率下调至4.9%,为三年来最低。

  三条主线,终于在3月份成功收束。郭树清等官员和部门的表态,不但没有落下大棒,而且默认了躁动的种种举措。这跟曾经的“一日游”政策形成了鲜明反差。

  最关键的是,郭点出了三条主线的一个共同核心,信贷。

  中国是政策市,短期的信号已经非常明显:

  信贷条件正在一步步放松。

  势头已然扭转,阳春如期而至。那么之后呢?

  第一,你必须记住一个道理,信贷大放水,房价一定会涨,全世界范围内都一样,但绝对不是普涨,城市分化会进一步加剧。

  今年是楼市分化大年。个别城市,个别板块,个别小区会涨,比如四座一线城市,加上重庆、成都、苏州、武汉、东莞、佛山等等。

  当然,一个最简单的指标,就是看人口迅速流入,同时政府行动起来给这些人口开建保障性住房的地方。

  第二,谨慎选择因救市而回暖的城市。

  这些城市不是没有机会,但是你想,都走到救市这一步了,说明市场肯定存在或多或少的问题。

  库存过大、需求收缩、人口流失、产业停滞、信贷过紧……

  一个残酷的现实是:

  基于“棚改”膨胀起来的三四线城市,楼市从一开始就不扛打。

  所以,一个最简单的指标,就是选择核心城市的核心资产,尤其是在分化大年,跨城投资的时候。

  毕竟,你哪里听到过北上广深需要救市的,永远都只有调控好不好。

  第三,要稳住信心,真正需要关注的,其实是美联储紧缩周期加上俄乌战争的冲击下,国家层面为了切实解决三重压力,到底会拿出什么大招。

  当前风云变幻,国家要出手了。

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