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有人唱衰上海楼市,但情况可能恰恰相反

京港台:2022-4-27 09:47| 来源:易眼看房 | 评论( 1 )  | 我来说几句


有人唱衰上海楼市,但情况可能恰恰相反

来源:倍可亲(backchina.com)

  受疫情的影响,上海全市按下“暂停键“。其中和楼市相关的两件大事”集中认购“和”集中供地“纷纷延后。在此期间,网上也流传着两种声音,有人认为上海的经济将会衰退,房地产市场将走下坡路,但也有人认为疫情后,”老破小“暴露的问题被放大,届时新房市场将迎来抢购潮。

  从市场面来看,疫情后上海新房市场会迎来一波供应潮,当然疫情势必会助推更多改善的购房者优选新房。那么和新房息息相关的就是土地市场,俗话说“楼市冷暖,土地先知“。

  

  长三角区域杭州土拍火热,南京意外遇冷

  全国首轮集中供地基本已经进入尾声阶段,其中长三角各城市基本都完成了集中供地的出让,上海由于此轮疫情的影响,推迟了出让活动。从目前长三角完成出让的热点城市来看,杭州、宁波及合肥等热点城市依然很火热,而南京却意外冷落。

  

  2022长三角热点城市首轮供地情况

  先来看热度最高的杭州,4月25日上午,杭州启动2022年首批集中供地,共出让60宗涉宅地(包括2宗租赁用地),其中23宗报价“触顶”,溢价率均位于9%-10%之间。

  杭州本轮土拍折射出另一个积极的信号是,进场的开发商不再是国企、央企一家独大,其中有不少是民营房企。

  除了杭州“本土一哥”滨江集团独揽11宗地块,绿城拿下7宗地块紧随其后,此外,众安房产、大家房产等本土民营企业共收获8宗地块。

  而更早前的4月20日,宁波2022年首批集中供地中5宗封顶摇号地块结果出炉。本批次地块中,央国企拿地金额高达235.9亿元,占比达到九成,保利置业63.4亿竞得3宗夺冠。

  20宗商品住宅地块,成交总价为245.1亿,平均楼面13472.6元/平,平均溢价率6.1%。本批地块热度分化明显,除5宗封顶地块外,仅剩3宗地拍出溢价,剩余地块均底价成交。

  而在上月底就完成首轮竞拍的合肥也是热度相对较高的城市之一,据悉,合肥共成交24宗涉宅用地,吸引了40余家房企参拍,最终15宗地块进入竞品质环节,成交整体溢价率达到11.2%。

  当然并不是每个城市都像杭州这样乐观。也有城市出现了遇冷的情况,南京就是典型案例,在今年第一场土拍20宗地块中,6宗流拍,成交总价191.75亿,整体表现不及宁波、合肥等城市。

  与去年对比来看,南京本次集中供地流拍率升至32%,高于去年任意批次,14宗成交地块中3宗触顶摇号,3宗溢价成交,余下全部底价成交,整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低,从拿地企业来看,央国企成为拿地主力。

  另外,苏州和无锡的土地集中出让活动将在5月进行。而上海首轮供地则要视具体解封情况而另行安排。

  对此,中原地产市场分析师卢文曦表示,各城市土地市场出现冷热不均的现象,同样是省会城市,南京和杭州之间的竞争也很激烈,但是从市场表现可以看出房企会青睐哪些城市。

  受到疫情影响,经济发展不可避免受到压力,但是一个城市发展前景是这个城市的产业、人口等综合实力决定的,居住只是一方面,这两年杭州对人才引进力度大,围绕人口会产生很多需求。

  

  房企积极报名,上海首轮供地依然有盼头

  那么作为全国经济中心的上海,虽然受到了疫情的影响,但疫情结束后,上海依然还是那个上海,市场或将再次走上正轨。

  上海今年第一批集中供地40幅,其中4幅城中村地块均已底价出让,剩余36幅地块则推迟。

  网传消息,上海首轮出让的36幅地块,除了临港的地块热度相对较低,其中有10幅地块的竞买人数超过5家。其中最多一幅地块吸引了9个竞买人参与报名。从这些报名较多的地块来看,参拍企业中国企、央企依然占据主导,不过我们也看到了金地、仁恒等部分实力比较雄厚的民意房企。

  

  上海首轮供地报名人数较多地块一览,仅供参考

  从这些报名较热的地块来看,全部是纯住宅用地,对于开发商来说,商住用地中的商业部分不仅有自持的要求,开发难度也相对较高,不少开发商为了能快速回笼房款,会更倾向于纯住宅类产品。

  另外,土地收入是全国各主要城市最重要的财政支柱之一。以杭州为例,去年卖地收入3132亿元,仅次于上海。

  

  图源国民经略

  而上海作为全国的经济中心,财政收入也更多样化,不过土地出让金对财政收入依然做了很大的贡献。2021年上海土地出让金高达3143亿,而上海2021年的财政收入为7771.8亿元(数据来源于上海市财政局)。

  再加上近期较为宽松的货币政策,例如央行昨日全面降准0.25个百分点,还有针对房地产行业的政策举措,包括合理确认个人房贷最低首付款比例和贷款利率要求,并支持房地产相关企业的融资需求,无论对买房人还是房地产商,都能起到提振的作用。

  中原地产市场分析师卢文曦也同样看好上海的土地市场,其表示疫情只是暂时带来发展的干扰和影响,房地产开发周期比较长,上海的确受到疫情冲击,但从土地开发到销售周期大约要1年,那么这种周期性变动可以抹平。所以,一旦上海土地拍卖再次开闸,还是会受到热捧。

  总体来看上海第一轮土拍还是呈现出积极的信号,加之上海的土拍政策对于房企也比较友好,在限制溢价率的情况下,还能保证房企的利润率。对买房人来说,房地联动价能防止房价的过快增长,因此上海首轮土拍或依然有看头。

相关专题:房价,上海疫情

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